De juridische "ijsberg" wordt geleidelijk aan verwijderd, maar de resultaten zijn nog niet erg effectief.

Công Luận•13/11/2023

Tijdens de conferentie over kredietverlening voor vastgoed- en sociale woningbouwprojecten, georganiseerd door de Vietnamese centrale bank (SBV) in samenwerking met het ministerie van Bouw op 13 november, verklaarde een vertegenwoordiger van Novaland dat de groep momenteel een cluster van projecten ontwikkelt in het centrum van Ho Chi Minh-stad, waaronder het Aqua City-project, het NovaWorld Ho Tram-project en het NovaWorld Phan Thiet-project.

Deze projecten ontvingen ook actieve steun en financiering van commerciële banken zoals TPBank, MBBank , VPBank en PVcomBank.

Projecten, of ze nu voltooid zijn, in ontwikkeling zijn of zich in de ontwikkelingsprocedure bevinden, stuiten echter nog steeds op juridische obstakels die nog moeten worden opgelost.

De juridische "ijsberg" wordt geleidelijk aan verwijderd, maar de resultaten zijn nog niet erg effectief.

In 2023 hebben de richtlijnen van de premier en de speciale taskforce de meeste dringende problemen aangepakt die moesten worden opgelost. Dit is een positief en baanbrekend teken, gericht op het doorbreken van de juridische "ijsberg" die al jaren bestaat. In de praktijk zijn we echter twee belangrijke knelpunten tegengekomen die een zeer effectief oplossingsproces in de weg hebben gestaan.

Novaland heeft de sloop van de oude constructie wettelijk goedgekeurd, maar de resultaten zijn niet erg effectief gebleken (Figuur 1). — Vertegenwoordigers van Novaland op de conferentie over kredietverlening voor vastgoed- en sociale woningbouwprojecten. Foto: SBV.

Ten eerste, wat betreft het projectcluster in Ho Chi Minh-stad, worden twee projecten van Novaland momenteel door het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad met voorrang behandeld voor de oplossing van openstaande kwesties sinds begin 2023. Novaland wacht nog steeds op een besluit van de stad om de laatste juridische problemen op te lossen met betrekking tot het appartementenproject 100 Co Giang (The Grand Manhattan) en het 32 hectare grote project in Binh Khanh (The Water Bay). Dit zijn twee projecten waar Novaland zich toe heeft verplicht voldoende ruimte te reserveren voor sociale woningbouw en herhuisvesting. Van deze twee projecten is de overdracht van het herhuisvestingsgedeelte van het appartementenproject 100 Co Giang (The Grand Manhattan) reeds voltooid.

Ten tweede is het Aqua City-project (Dong Nai) een belangrijk project van Novaland dat met veel juridische obstakels te kampen heeft. Tegelijkertijd moet Novaland nog meer dan 70.000 miljard VND van klanten innen voor dit project, en wacht het op de afronding van de goedkeuringsprocedures om de cashflow voor de projectontwikkeling te kunnen blijven garanderen.

"Dit is een project dat we van Dona Coop hebben overgenomen. Alle benodigde juridische documenten zijn aanwezig, waaronder betaalde grondgebruiksrechten, een goedgekeurd bestemmingsplan op schaal 1:500 en goedkeuring van het Provinciaal Partijcomité voor de overdracht van het woonproject. We hebben echter aanpassingen aan het bestemmingsplan op schaal 1:500 aangevraagd om het beter aan te laten sluiten op de markt, met behoud van de goedgekeurde indicatoren. Desondanks stuiten we nog steeds op diverse obstakels," aldus een vertegenwoordiger van Novaland.

Sinds begin 2023 heeft het Volkscomité van de provincie Dong Nai, op aanwijzing van de premier, de investeerder toestemming gegeven om de aanpassing van het gedetailleerde plan op schaal 1:500 voor te bereiden en ter beoordeling in te dienen, parallel aan de goedkeuring van het C4-bestemmingsplan. Daarnaast heeft de bevoegde autoriteit de investeerder gefaciliteerd om de bouw en verkoop van projecten voort te zetten conform het goedgekeurde gedetailleerde plan, om zo volledig aan de verplichtingen jegens klanten te voldoen.

De langdurige goedkeuringsprocedure voor de lokale aanpassingen aan het algemene bestemmingsplan (schaal 1:10.000) en het bestemmingsplan voor deelgebieden C4 heeft echter een aanzienlijke impact gehad op de voortgang van de goedkeuring van de aanpassingen aan het gedetailleerde bestemmingsplan (schaal 1:500) van de projecten, evenals op de juridische procedures voor bouw en verkoop.

Vervolgens heeft het Provinciaal Volkscomité bij het NovaWorld Ho Tram-project (Ba Ria - Vung Tau) opdracht gegeven tot resolute actie om problemen op te lossen en juridische procedures te versnellen. De meeste obstakels zijn inmiddels weggenomen en sommige procedures zijn afgerond. Novaland erkent echter dat veel langdurige administratieve procedures de voortgang van het project nog steeds vertragen. Dit zijn kernproblemen, aangezien de investeringsperiode van het project doorgaans 24 maanden bedraagt, terwijl het bedrijf in werkelijkheid al 18 maanden bezig is met het afhandelen van juridische procedures.

Tot slot heeft ook een van de belangrijkste projecten van de Groep – NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) – positieve juridische signalen ontvangen. Het project heeft namelijk de goedkeuring gekregen voor de aangepaste gedetailleerde planning op schaal 1:500 voor alle projectonderdelen. Daarnaast werkt de provincie Binh Thuan aan de volgende juridische stappen om de betalingsmethode voor de grondhuur aan te passen van jaarlijks naar een eenmalige betaling. De Groep wacht momenteel op de publicatie van het gewijzigde decreet 44/2014/ND-CP om de grondgebruiksvergoeding vast te stellen en de juridische procedures voor het sluiten van verkoopcontracten met klanten af te ronden.

Een vertegenwoordiger van Novaland verklaarde dat de Vietnamese centrale bank in 2023 tijdig richtlijnen heeft uitgevaardigd om het bedrijfsleven maximale steun te bieden bij het verkrijgen van kapitaal. Voor Novaland vormen juridische kwesties echter een cruciale factor, omdat het bedrijf nog steeds een grote hoeveelheid vorderingen heeft op verkochte producten. Zonder de oplossing van deze juridische problemen zullen banken de tijdelijk geblokkeerde gelden niet vrijgeven, wat hen belemmert bij het verstrekken van nieuw kapitaal en het blijven financieren van huizenkopers.

Dit leidde ertoe dat het bedrijf de bouw en oplevering van huizen aan klanten moest uitstellen, met zeer ernstige gevolgen: het niet nakomen van verplichtingen jegens klanten en het onvermogen om de grote hoeveelheid openstaande vorderingen op reeds verkochte producten te innen. De cashflow raakte geblokkeerd en Novaland moest dagelijks tientallen miljarden dong aan rente betalen, wat een negatieve invloed had op het investeringsrendement, verspilling van maatschappelijk kapitaal veroorzaakte en het voortbestaan van de groep bedreigde.

Novaland zoekt verdere ondersteuning op juridisch gebied en voor leningfinanciering.

Een vertegenwoordiger van Novaland verzocht de premier om snel een decreet uit te vaardigen tot wijziging van decreet 44/2014/ND-CP, teneinde het plan voor landbeheer en -gebruik af te ronden en de berekening van de grondgebruiksrechten voor de projecten van Novaland en andere stilgelegde projecten in het hele land te bewerkstelligen.

Novaland heeft de sloop van de oude constructie wettelijk goedgekeurd, maar de resultaten zijn niet erg effectief gebleken (Figuur 2). — Novaland zoekt verdere ondersteuning op het gebied van juridische zaken en leningfinanciering. (Illustratieve afbeelding)

Dit vastgoedbedrijf hoopt tevens dat de Volkscomités van de provincies/steden de masterplannen zullen afronden, waardoor gunstige voorwaarden worden gecreëerd voor vastgoedbedrijven om projecten synchroon te ontwikkelen in overeenstemming met de gestelde doelen.

Novaland stelt voor dat de regering en de Nationale Assemblee de Investeringswet herzien en verbeteren, zodat het proces van investeren – grondtoewijzing – planning – bouwvergunning – snel, transparant en met behoud van kapitaal voor de samenleving kan verlopen.

Novaland hoopt dat de overheid alomvattende oplossingen zal bieden om de obstakels aan te pakken die verband houden met inconsistente juridische procedures, problemen die in de loop der tijd zijn ontstaan, en om terugwerkende kracht te vermijden; en dat ministeries en agentschappen beleid zullen implementeren om de vennootschapsbelasting voor vastgoedbedrijven te verlagen en uit te stellen om de moeilijkheden te verlichten en zich te richten op het stabiliseren van de bedrijfsactiviteiten in de komende drie jaar (2022, 2023 en 2024).

Wat de toegang tot krediet betreft, stelt Novaland voor dat de Vietnamese centrale bank en de overheid gezamenlijk de herstructurering van leningen en de verlaging van de rentetarieven ondersteunen voor projecten die in de komende twee jaar (2024 en 2025) worden uitgevoerd, om de betalingsverplichtingen van het bedrijf te verlichten.

De Vietnamese centrale bank (SBV) heeft circulaire 08/2020/TT-NHNN gewijzigd en aangevuld, waardoor kredietinstellingen tot 34% van hun kortetermijnkapitaal mogen gebruiken voor middellange- en langetermijnleningen, in plaats van de huidige 30%. Dit maakt een rationeel gebruik van kortetermijnkapitaal voor middellange- en langetermijnleningen mogelijk en verbetert de toegang tot krediet voor bedrijven en particulieren, zonder de veiligheid van het kredietsysteem in gevaar te brengen.

Novaland hoopt dat de Vietnamese centrale bank zal overwegen de terugbetalingstermijn van de schuld te verlengen tot maximaal 24 maanden, zoals vastgelegd in Circulaire 02 (in plaats van de huidige maximale termijn van 12 maanden), voor zowel zakelijke als particuliere klanten, om te voldoen aan de eisen van een alomvattende schuldenherstructurering en de problemen voor de economie te verlichten.

Bron