Huizenprijzen schieten omhoog, wanneer zullen ze afkoelen?

Volgens het vastgoedmarktrapport van PropertyGuru Vietnam voor het eerste kwartaal van 2024 bleven de prijzen van appartementen in Hanoi stijgen. Na zes jaar bedroeg de gemiddelde prijsstijging van appartementen 70%.

Begin 2018 bedroeg de verkoopprijs van appartementen in Hanoi en Ho Chi Minhstad respectievelijk 27 en 31 miljoen VND/m². Na 6 jaar bedroeg de gemiddelde prijsstijging van appartementen in Hanoi 70%, waarmee de prijsstijging van Ho Chi Minhstad met 55% werd overtroffen.

Volgens een rapport van PropertyGuru Vietnam zullen de prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad in 2023 met 2-5% blijven stijgen ten opzichte van dezelfde periode.

Vooral de verkoopprijs van luxe appartementen in Ho Chi Minhstad (prijs boven de 55 miljoen VND/m2) steeg met 5%. De verkoopprijs van appartementen in het middensegment (prijs 35-55 miljoen VND/m2) steeg met 2% ten opzichte van dezelfde periode in 2023.

De prijzen van appartementen in de centra van grote steden blijven stijgen (Foto: Cong Hieu).

Volgens experts kunnen de huizenprijzen niet blijven stijgen. Als het scenario van meer dan tien jaar geleden zich herhaalt, wanneer de vraag naar betaalbare woningen toeneemt en vraag en aanbod in evenwicht zijn, zullen de huizenprijzen dalen.

De heer Nguyen Anh Que, voorzitter van de G6 Group, erkende dat de reden voor de stijging van de appartementenprijzen, naast de stijging van de inputkosten, ook ligt in het feit dat bedrijven verwikkeld zijn in te veel juridische procedures. Dit leidt tot langere wachttijden en het feit dat het aanbod niet aan de vraag kan voldoen.

Volgens de heer Que betekent het feit dat de prijzen van appartementen stijgen echter niet dat ze niet kunnen dalen. Het bewijs hiervoor is dat er in het verleden, in de periode 2008-2010, appartementenprojecten waren met prijzen tussen de 50 en 70 miljoen VND/m². In de periode 2011-2013, toen er goedkope commerciële woningbouwprojecten op de markt kwamen, met een gemiddelde prijs tussen de 11 en 15 miljoen VND/m², daalden de prijzen echter onmiddellijk.

Zo had het appartementenproject Indochina Plaza aan de Xuan Thuystraat (Cau Giay, Hanoi) in 2010 een gemiddelde verkoopprijs van 50-60 miljoen VND/m². Maar in 2013, toen het aanbod toenam, bedroeg de prijs van veel appartementen in dit gebied slechts 30-35 miljoen VND/m². Na meer dan 10 jaar ligt de prijs van appartementen hier nu rond de 100 miljoen VND/m².

De vertegenwoordiger van de G6 Group gaf aan dat als het oude scenario zich herhaalt, de huizenprijzen vanaf 2026 kunnen dalen. De reden hiervoor is dat woningbouwprojecten in het algemeen, en sociale woningbouwprojecten in het bijzonder, hun procedures zullen voltooien, waardoor het aanbod binnen ongeveer een jaar zal toenemen en de huizenprijzen zullen afkoelen.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) zal het aanbod van appartementen in Hanoi en Ho Chi Minhstad na een lange periode van daling naar verwachting weer toenemen. Dit is te danken aan het herstel van de markt en de inspanningen om juridische belemmeringen voor projecten door overheidsinstanties weg te nemen.

Met name het aanbod van sociale huurwoningen en arbeiderswoningen zal in de nabije toekomst op de markt komen. Het aanbod van deze woningen heeft echter tijd nodig om de juridische procedures te doorlopen voordat ze op de markt kunnen worden gebracht en komt voornamelijk uit gebieden ver van het centrum.

VARS voorspelt daarom dat de prijzen van appartementen in de centra van grote steden op korte termijn zullen blijven stijgen, met name in de betaalbare en middensegmenten. Tegelijkertijd zullen de aankoop- en verkoopprijzen van luxe projecten mogelijk licht dalen.

Halverwege 2025, wanneer de juridische documenten met betrekking tot de vastgoedsector van kracht worden en de problemen voor investeerders en kopers van sociale huurwoningen en woningen voor werknemers worden weggenomen, kunnen de huizenprijzen echter afkoelen.

" Het aanbod van sociale huurwoningen zal toenemen en de prijzen van appartementen zullen dalen tot een niveau dat beter geschikt is voor mensen met echte woonbehoeften ", aldus VARS.

Volgens mevrouw Duong Thuy Dung, Senior Director van CBRE Vietnam, kunnen de prijzen van appartementen niet eeuwig blijven stijgen. Ze zullen blijven stijgen totdat ze de 'duurzaamheidsdrempel' bereiken en betaalbaar worden voor huizenkopers.

Veel deskundigen voorspellen dat de huizenprijzen vanaf medio 2025 zullen dalen.

Volgens mevrouw Dung is het duidelijkste bewijs van deze realiteit dat de prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad, na een aanhoudende stijging van 2017 tot 2019 en een piek, nu stabiel zijn en in 2022 stabiel zijn gebleven.

"Appartementen in Ho Chi Minhstad zijn inmiddels zo duur geworden dat mensen ze niet meer kunnen betalen", aldus mevrouw Dung.

Mevrouw Dung verwacht dat de prijzen op de appartementenmarkt in Hanoi zullen blijven stijgen totdat ze een gemiddelde prijs van 100-200 miljoen VND/m2 bereiken. Daarna zullen ze gedwongen worden te stoppen.

" Natuurlijk hangt deze prijsstijging af van de locatie en de kwaliteit van elk project. Projectlocaties die momenteel 70 miljoen VND/m² kosten, zullen blijven stijgen tot ze 100-120 miljoen VND/m² bereiken. Projectlocaties die momenteel 30-40 miljoen VND/m² kosten, kunnen stijgen tot 50-60 miljoen VND/m², afhankelijk van de kwaliteit van het appartement en de reputatie van de investeerder ", aldus mevrouw Dung.

Volgens deskundigen zal het woningaanbod toenemen als de Grondwet in werking treedt en zullen de huizenprijzen dalen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), benadrukte dat de grondwet van 2024, die een half jaar eerder werd ingevoerd, de ontwikkeling van het marktaanbod zal bevorderen en daarmee de huizenprijzen zal verlagen.

De aanhoudende schaarste aan appartementen heeft de prijzen in Hanoi de laatste tijd abnormaal hoog opgedreven. Zelfs in de voorsteden ligt de verkoopprijs op 60-70 miljoen VND/m², net zoveel als de grondprijs. In het stadscentrum zijn er projecten met prijzen van bijna 300 miljoen VND/m².

Volgens onderzoek van PropertyGuru Vietnam leveren recente nieuwe projecten slechts 20.000 - 30.000 appartementen per jaar op, terwijl de normale vraag 70.000 - 80.000 appartementen per jaar bedraagt.

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), deelde dezelfde mening en analyseerde verder: "De grondwet die binnenkort van kracht wordt, zal ertoe bijdragen dat veel projecten snel worden afgehandeld, zodat ze kunnen worden uitgevoerd en voltooid. Vanaf dat moment zal het aanbod op de markt toenemen, wat zal bijdragen aan het verminderen van de huidige druk op vraag en aanbod. De huizenprijzen zullen geleidelijk dalen tot een redelijk niveau, dat beter aansluit bij het inkomen van de mensen."

Bovendien kunnen de kosten voor projectontwikkeling dalen wanneer investeerders gemakkelijker toegang hebben tot grond, dankzij de verkorte juridische afrondingsprocedure. Ook de verkoopprijs van producten kan worden aangepast.

Chau Anh

Bron