De huizenmarkt is "vreemd", wat adviseren experts?

Volgens het rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed bereikte de marktabsorptiegraad in de eerste negen maanden van 2025 een zeer positief niveau qua transactiesituatie: bijna 70%. Dit komt neer op ongeveer 60.000 transacties, het dubbele van dezelfde periode vorig jaar.

De realiteit is echter dat de reële vraag nog steeds een groot deel uitmaakt van de markt, maar dat de marktontwikkelingen worden aangestuurd door meer investeringskasstromen, omdat de prijzen van onroerend goed op een zeer hoog niveau liggen.

Volgens de heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnam Real Estate Association, beschouwen veel investeerders onroerend goed als een veilige haven en een effectief instrument om winst te maken, in de context van toenemende inflatiedruk en infrastructuurontwikkeling.

De investeringskasstroom is momenteel vooral gericht op producten die inspelen op reële woningbehoeften – producten met een goed verhuurpotentieel en een duidelijk prijsstijgingspotentieel. Dit zijn de belangrijkste factoren die investeerders motiveren om "geld te investeren".

" De meeste transacties op de huidige markt komen van de tweede groep kopers van onroerend goed: kopers die kopen als investering, niet om te wonen. Dit toont aan dat de koop- en verkoopactiviteiten voornamelijk worden aangestuurd door de investeringscashflow, terwijl de reële vraag naar woningen nog steeds problemen ondervindt omdat de huidige prijzen ver boven de betaalbaarheid van de meeste mensen liggen ", aldus de heer Dinh.

De meeste transacties op de vastgoedmarkt worden momenteel uitgevoerd door investeerders. (Illustratiefoto: Minh Duc).

De heer Vo Huynh Tuan Kiet, directeur van de afdeling Wonen van CBRE Vietnam, gaf ook aan dat het nieuwe aanbod in het centrum van Ho Chi Minhstad (voorheen Ho Chi Minhstad) momenteel gericht is op investeringsbehoeften, niet op echte woonbehoeften. De meeste investeerders gaan ervan uit dat kopers niet in het pand zullen wonen, maar het alleen zullen aanhouden of verhuren, dus het product is hoger gepositioneerd om de winst te maximaliseren.

" Bij het huidige prijsniveau circuleert de cashflow op de markt vrijwel alleen bij investeerders, terwijl huizenkopers moeilijk te bereiken zijn ", aldus de heer Kiet.

Gegevens van DKRA Group laten een vergelijkbare trend zien. In de meer dan 2.000 transacties die in de eerste negen maanden van het jaar werden geregistreerd, vertegenwoordigden huizenkopers slechts ongeveer 30%; de resterende 70% waren investeerders. De investeerdersgroep heeft een sterker financieel potentieel en is bereid hoge prijzen te betalen als ze een winstkans zien, terwijl echte huizenkopers - met een budget van 1-2 miljard VND - nauwelijks toegang hebben tot appartementen met een prijs van 4-5 miljard VND of meer.

Mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE), zei ook dat de meeste transacties op de primaire markt voortkomen uit de vraag van de groep mensen die veel vastgoed bezitten. Bovendien hebben veel projecten een goede absorptiegraad dankzij "meeliften op de golf van grote projecten" en profiteren ze van lokale fusies.

Volgens mevrouw Mien zullen de vastgoedprijzen op korte termijn blijven stijgen, omdat de winstverwachtingen van beleggers hoog blijven. Een groot aantal beleggers leeft nog steeds "goed" en staat niet onder druk van de financiële hefboomwerking. Zij hebben daarom geen reden om de verkoopprijzen aan te passen.

" Gezien de lage rentetarieven, de goedkope geldstromen die nog steeds in de markt worden gepompt, het beleid ter bevordering van overheidsinvesteringen dat krachtig wordt uitgevoerd en het aanbod van middenklasse- en betaalbare woningen nog steeds schaars is, geloven investeerders nog steeds dat de vastgoedprijzen zullen blijven stijgen ", aldus mevrouw Mien.

De heer Le Dinh Chung - expert vastgoed Er werd ook opgemerkt dat het aanbod van appartementen de laatste tijd vooral in het hogere segment ligt. De gemiddelde prijs van een appartement ligt momenteel rond de 80 miljoen VND/m². Er zijn recentelijk veel nieuwe projecten te koop aangeboden voor prijzen boven de 100 miljoen VND/m².

Met de huidige huizenprijzen hebben gewone arbeiders, zelfs met een salaris van 30 miljoen VND per maand, vrijwel geen kans om een huis te kopen. Degenen die wel een huis kunnen kopen voor 70-100 miljoen VND per m² zijn voornamelijk investeerders, speculanten en een groep mensen met extreem hoge inkomens, zoals ondernemers.

De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van PropertyGuru Vietnam Company, legde uit waarom de trend van speculatieve aankoop van onroerend goed in Vietnam zo hoog is. Hij zei dat dit deels te wijten is aan investeringskanaal Dit is "gemakkelijk te kopen en te verkopen", heeft een goede liquiditeit en levert hogere winsten op dan andere kanalen zoals goud, aandelen of banken. De rendementen op vastgoedbeleggingen behoren tot de beste in Vietnam van de afgelopen 10 jaar, met 197% voor appartementen en 137% voor grond.

Een andere reden is dat het onroerendgoedbelastingbeleid in Vietnam lager en opener is dan in veel landen in de regio. Er zijn geen sancties tegen speculatie en het verlaten van grondbezit.

De heer Nguyen Quoc Anh gaf aan dat er momenteel wereldwijd vijf basisbelastingen op onroerend goed bestaan: eigendomsbelasting, inkomstenbelasting, registratiebelasting, leegstandsbelasting (belasting op onroerend goed dat lange tijd niet wordt gebruikt) en ontwikkelingsbelasting (belasting op de ontwikkeling van infrastructuur, nutsvoorzieningen en diensten in een gebied waar het onroerend goed zich bevindt). Gemiddeld bedraagt de belasting op eigenwoningbezit in veel landen 0,3-20%, de registratiebelasting 2-6% en de inkomstenbelasting 14-45%. In sommige landen wordt een belasting geheven op leegstaand onroerend goed van 12-20% en een ontwikkelingsbelasting van 1-3%.

In Vietnam hoeven huizenkopers momenteel alleen de eerste drie belastingen te betalen: inkomstenbelasting (2-5%), onroerendgoedbelasting (0,03-0,2%) en registratiebelasting (0,5%). " Lage belastingen maken het voor kopers gemakkelijk om te investeren in vastgoed: vandaag een woning kopen en morgen een andere verkopen ", zei hij.

Waarschuwing voor "bubbel"-risico

Volgens de heer Nguyen Van Dinh raakt de markt het evenwicht tussen vraag en aanbod kwijt als er steeds minder huizenkopers zijn. De prijzen stijgen, maar zijn niet langer gekoppeld aan de reële vraag, wat gemakkelijk kan leiden tot het risico van een zeepbel.

Een markt met te veel deelnemers, investeerders, is vatbaar voor prijsinflatie. (Illustratie: Minh Duc).

" Zonder tijdig ingrijpen van het beleid zullen woningen in grote stedelijke gebieden steeds onbetaalbaarder worden voor werknemers ", aldus de heer Dinh.

Econoom Dinh The Hien benadrukte ook dat het noodzakelijk is om de markt terug te brengen naar zijn ware aard: het voorzien in de woonbehoeften van de meerderheid. Wanneer kortetermijninvesteringen de boventoon voeren, zijn appartementen niet langer een plek om te wonen, maar worden ze een middel om winst te maken, waardoor de prijzen continu stijgen en er maatschappelijke gevolgen ontstaan. Hij adviseerde de staat om het aanbod van middenklasse- en betaalbare woningen zo snel mogelijk aan te vullen om de marktstructuur in evenwicht te brengen.

Dhr. Nguyen Quang Huy - CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit) - oordeelde: Wanneer kapitaal naar vastgoed stroomt, stijgt de waarde ervan sneller dan de arbeidsproductiviteit en inkomensgroei, waardoor een steeds groter verschil ontstaat tussen de huizenprijzen en de betalingscapaciteit van mensen. Dit zorgt ervoor dat de markt de neiging heeft te opereren op basis van verwachtingen van prijsstijgingen in plaats van de reële vraag, waardoor de liquiditeit onhoudbaar wordt en het risico op een zeepbel toeneemt.

Doordat de handel grotendeels door beleggers wordt gedreven, worden markten gevoeliger voor beleidswijzigingen. Een kleine aanpassing in krediet, rentetarieven of sentiment kan een kettingreactie teweegbrengen, wat kan leiden tot een vertraging of lokale correctie. Dit risico treft niet alleen de speculanten, maar kan zich ook verspreiden naar het financiële systeem, bedrijven en de economie als geheel als het niet zorgvuldig wordt beheerd.

" Daarom zijn de drastische maatregelen van de regering om de prijsstijging af te remmen de juiste en strategische zet, gericht op stabiliteit op de lange termijn ", benadrukte de heer Huy.

Bron: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html