Vastgoedmarkt Ho Chi Minhstad - Deel 1: Juridische problemen, gebrek aan aanbod

Les 1: Juridische problemen, gebrek aan aanbod

Volgens de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) zorgen ondersteunende beleidsmaatregelen, samen met de steun van bedrijven en beheersinstanties, niet alleen voor sterke herstelmogelijkheden, maar zorgen ze er ook voor dat de marktstructuur wordt aangepast aan een ontwikkelingsvisie op de lange termijn.

Resterende uitdagingen

Volgens een rapport van het Bureau voor de Statistiek van Ho Chi Minhstad zullen de inkomsten uit onroerend goed in 2024 VND 199.155 miljard bereiken, goed voor 60,3% van de totale inkomsten uit "overige diensten", met een positieve groei van 6,7%. Volgens de Ho Chi Minhstad Vastgoedvereniging (HoREA) kan deze groei echter niet verhullen dat er de afgelopen vier jaar moeilijkheden zijn geweest, met veel projecten die zijn vastgelopen of vertraagd.

De inspanningen van de regering en het Volkscomité van Ho Chi Minhstad om juridische problemen op te lossen, hebben echter wel tot bepaalde resultaten geleid, zoals de afwikkeling van 64 projecten in 2024, waarvan er 8 zijn voltooid. Meer dan 100 andere projecten zijn echter nog niet opgelost, wat de nieuwe toelevering aan de markt ernstig belemmert.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zei dat het feit dat meer dan 100 projecten te kampen hebben met onopgeloste juridische problemen niet alleen de aanvoer van nieuwe woningen belemmert, maar ook de productstructuur op de markt ernstig beïnvloedt. Het duurdere woningsegment blijft domineren, terwijl de vraag naar middenklasse en betaalbare woningen toeneemt.

Bovendien heeft de vertraging bij de goedkeuring van sociale woningbouwprojecten ernstige sociale gevolgen gehad: mensen met een laag en middeninkomen hebben geen toegang tot betaalbare huisvesting, waardoor de ongelijkheid in de toegang tot stedelijke voorzieningen toeneemt.

Opvallend is dat Ho Chi Minhstad slechts 12 woningbouwprojecten heeft goedgekeurd voor investeringen in 2024, veel minder dan het gemiddelde aantal van 60 projecten per jaar vóór de COVID-19-pandemie. Hiervan werd slechts 1 sociale woningbouwproject goedgekeurd, wat wijst op een ernstige stagnatie in de ontwikkeling van de betaalbare woningmarkt.

Bovendien is er geen grond toegewezen of gepacht voor projecten, en hebben slechts twee commerciële woningbouwprojecten bouwvergunningen gekregen. Gecompliceerde juridische procedures, van investeringsgoedkeuring en goedkeuring van gedetailleerde planning 1/500 tot grondwaardering, blijven grote belemmeringen vormen voor de marktontwikkeling.

Aan de andere kant wordt de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad ook beïnvloed door een reeks niet-gesynchroniseerde wetgevingsmaatregelen. De regelgeving inzake projectwaardering onder de Grondwet, de Woningwet en aanverwante decreten heeft niet echt gunstige voorwaarden gecreëerd om juridische barrières op te lossen. De implementatie van nieuwe mechanismen zoals Decreet 115/2024/ND-CP en wijzigingen in de Planningswet en de Investeringswet zullen naar verwachting een keerpunt vormen, maar het zal meer tijd kosten om deze in de praktijk te brengen.

Bovendien staan ​​vastgoedbedrijven momenteel onder grote druk door een gebrek aan investeringskapitaal. Volgens schattingen zou de totale waarde van de aflopende bedrijfsobligaties in de vastgoedsector in 2025 kunnen oplopen tot VND 180.000 miljard. Dit zorgt ervoor dat veel bedrijven lopende projecten uitstellen of volledig stopzetten, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat die de markt stagneert.

Onevenwichtig aanbod, stijgende huizenprijzen

In 2024 zal de markt van Ho Chi Minhstad slechts 31 commerciële woningbouwprojecten in ontwikkeling hebben, met in totaal 31.167 appartementen, een scherpe daling ten opzichte van het voorgaande jaargemiddelde. Opvallend is dat slechts 4 projecten in aanmerking komen voor kapitaalmobilisatie, met in totaal 1.611 appartementen, allemaal in het hogere segment. Dit is de eerste keer in de geschiedenis van de markt dat er geen aanbod meer is voor woningen in het middensegment en het betaalbare segment.

Bovendien vervalt de vastgoedproductstructuur in een 'omgekeerde piramide'-situatie, waarbij in 2024, elf maanden lang, 100% van het aanbod uit luxe woningen bestond, vergeleken met 70,6% in 2020. Ondertussen is de betaalbare woningmarkt, het segment waar de grootste vraag naar is, volledig van de markt verdwenen.

Deze ernstige onevenwichtigheid heeft geleid tot ongecontroleerde stijgingen van de huizenprijzen. De gemiddelde prijs van luxe appartementen bereikte VND 9,39 miljard per eenheid, exclusief de kosten op de secundaire markt. In centrale gebieden zoals District 1 en District 3 blijven de huizenprijzen stijgen, terwijl Thu Duc City en Binh Chanh District nog steeds een tekort hebben aan nieuwe projecten, waardoor de kloof tussen de huizenprijzen en de betalingscapaciteit van mensen groter wordt.

Bovendien voorspelt het Ministerie van Bouw dat, met de aanpassing van de grondprijslijst in 2024, de huizenprijzen in 2025 met 15-20% kunnen blijven stijgen. Deze prijsstijging vermindert niet alleen de kansen op huiseigendom voor de midden- en lage inkomensgroepen, maar vergroot ook de ongelijkheid in de toegang tot huisvesting in grote stedelijke gebieden zoals Ho Chi Minhstad.

Ondanks de vele moeilijkheden wordt verwacht dat de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad zich zal herstellen als de juridische problemen grondig worden opgelost. Gebieden zoals Binh Chanh, Nha Be en Thu Duc City, met grote grondbeleggingen en verbeterde verkeersinfrastructuur, kunnen de belangrijkste groeimotoren worden.

Belangrijke projecten zoals metrolijn 1, de snelweg Ho Chi Minhstad - Moc Bai en Ringweg 3 zullen naar verwachting niet alleen het centrum verbinden met de voorsteden, maar ook ontwikkelingsmogelijkheden creëren voor satellietsteden zoals Long An, Dong Nai en Binh Duong.

Om deze mogelijkheden te benutten, moeten juridische knelpunten echter snel worden opgelost. Ho Chi Minhstad moet de verbinding tussen de beheersinstanties versterken en de doorlooptijd van investeringsprojecten verkorten. Tegelijkertijd moet er ook aandacht zijn voor het monitoren van de woningprijzen en het in evenwicht brengen van de productstructuur op de markt om duurzame ontwikkeling te garanderen.

Laatste artikel: De knopen ontwarren, de kans grijpen om door te breken

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406