De 'zuidwaartse' golf van vastgoedkapitaalstromen

De zuidelijke regio, met name Ho Chi Minhstad, is een aantrekkelijke bestemming voor de 'zuidwaartse' golf van vastgoedkapitaalstromen, met name van investeerders in het noorden. Investeerders moeten echter zorgvuldig segmenten selecteren, hun financiële draagkracht beoordelen en prioriteit geven aan langetermijnstrategieën in plaats van snelle winsten te verwachten. Dit om veiligheid en efficiëntie te garanderen in de context van marktherstructurering.

Báo Đại biểu Nhân dân•08/11/2025

Huizenprijzen blijven "hoog", cashflow zoekt richting van beweging

Uit onderzoeksgegevens van het Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE) blijkt dat er in de eerste negen maanden van 2025 ongeveer 22.000 nieuw geopende appartementen op de markt van Hanoi zijn bijgekomen. Dit komt overeen met 64% van het totale aanbod in 2024 en het hoogste niveau in dezelfde periode van 2019 tot en met 2025. Vooral appartementen spelen nog steeds een hoofdrol en zijn goed voor 76% van het totale nieuwe aanbod.

*Momenteel verschuiven de kapitaalstromen in onroerend goed sterk naar de zuidelijke regio. Foto: VARS*

De verkoopprijs is echter niet afgekoeld, maar zelfs "warmer" geworden, nu nieuwe projecten met prijzen boven de 100 miljoen VND/ ^m² steeds populairder worden. De prijsindex voor appartementen (de prijsindex weerspiegelt de gemiddelde schommeling van de verkoopprijs in de periode (huidige tijd) ten opzichte van de basisperiode (eerste kwartaal van 2019) van projecten in de door VARS geselecteerde en geobserveerde projectsteekproef) in Hanoi steeg in het derde kwartaal van 2025 met 5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en met 96,2% ten opzichte van het basiskwartaal (eerste kwartaal van 2019) - 1,7 keer de stijging van het oude Ho Chi Minhstad in dezelfde periode.

Het primaire prijsniveau van appartementen (voor het eerst te koop staande appartementen) in Hanoi bereikte ook een nieuwe mijlpaal en lag op gemiddeld 95 miljoen VND/ ^m2 . Dat is hoger dan in Ho Chi Minhstad, waar meer dan 43% van het nieuwe aanbod in het derde kwartaal een prijs had van boven de 120 miljoen VND/ ^m2 .

Hoge, "verankerde" huizenprijzen hebben de marge voor prijsstijgingen verkleind, waardoor investeringskapitaal minder aantrekkelijk is geworden. Tegelijkertijd overstijgt de kapitaalwaarde ook de financiële draagkracht van veel investeerders, waardoor de cashflow uit Hanoi begint te stromen naar nieuwe kansen in markten met redelijke prijzen en een hoger groeipotentieel.

Naast de concentratie in de provincies rondom Hanoi met een goede infrastructuur, verschuift de geldstroom sterk naar de zuidelijke regio.

Nguyen Thai Binh, adjunct-secretaris-generaal van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), meldde dat voorlopige statistieken van een aantal investeerders aan het einde van het tweede kwartaal aantoonden dat klanten uit het Noorden in de eerste helft van het jaar ongeveer 20% van het totale aantal transacties in het Zuiden vertegenwoordigden, een verdubbeling ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Aan het einde van het derde kwartaal was dit percentage opgelopen tot 30%, bijna gelijk aan de piekperiode van 2016-2020.

De zuidelijke regio trekt dan ook kapitaal aan dankzij het prijsniveau dat de afgelopen drie jaar op hetzelfde peil is gebleven, wat ruimte creëert voor groei en aantrekkelijke winstmarges voor investeerders. Sommige gebieden aan de rand van het oude Ho Chi Minhstad, waaronder samengevoegde gemeenten, hebben een prijsniveau dat 30-40% lager ligt dan in Hanoi, terwijl de infrastructuur en de verstedelijkingssnelheid sterk toenemen.

In Hanoi kun je bijvoorbeeld met 2-4 miljard VND alleen een appartement met één slaapkamer of een 1+1-appartement kopen, terwijl investeerders in Ho Chi Minhstad een ruimere keuze hebben, van appartementen tot vrijstaande huizen. Opvallend is dat de prijs van sommige nieuw geopende projecten in de voorsteden van Ho Chi Minhstad momenteel slechts 2/3 bedraagt van die in de voorsteden van Hanoi, waardoor de prijsstijging op de middellange en lange termijn aantrekkelijker is.

Kapitaalstromen van Hanoi naar Ho Chi Minh City en omliggende gebieden zijn niet alleen bedoeld om ‘lage prijzen te zoeken’, maar ook om portefeuilles te diversifiëren en de kapitaalefficiëntie te optimaliseren. Vergeleken met Hanoi onderscheidt de markt van Ho Chi Minhstad zich duidelijk, met name wat betreft het segment van duurdere appartementen. De appartementen beschikken over volledige juridische documenten en toplocaties en voldoen daarmee aan de behoeften van potentiële investeerders op het gebied van vermogensopbouw op de lange termijn.

Dit is een productlijn die dubbele winst oplevert, zowel door de potentie voor prijsstijgingen als door effectieve verhuur dankzij het voordeel van een dynamisch economisch centrum, waardoor FDI en buitenlandse experts met behoefte aan hoogwaardige huisvesting sterk worden aangetrokken.

De infrastructuur versnelt en biedt kansen, maar voorzichtigheid is geboden

De trend van "uitbreiding naar het zuiden" wordt ook aangewakkerd door de terugkeer van een reeks grote investeerders in het zuiden nadat juridische problemen waren opgelost, in combinatie met sterke communicatiecampagnes. Vooral veel particuliere investeerders uit Hanoi kiezen vaak voor bekende investeerders wanneer ze hun projecten naar het zuiden uitbreiden, gebruikmakend van hun kennis van het merk en hun implementatiecapaciteit.

Verschillende grootschalige projecten, zoals het stadscomplex in Can Gio, hebben sinds hun lancering veel aandacht gekregen van investeerders in Hanoi dankzij hun strategische ligging en ontwikkelingspotentieel op lange termijn. Ook noordelijke makelaarskantoren hebben hun vestigingen in het zuiden snel uitgebreid en daarmee hun klantenecosysteem en diensten uitgebreid.

Bovendien zijn de prijzen van sommige projecten van grote investeerders laag, terwijl vergelijkbare projecten in het noorden in prijs zijn verdubbeld en door veel investeerders zijn "opgegraven", zelfs terwijl de prijzen in één week met 5% zijn gestegen.

Een belangrijke factor die de aantrekkelijkheid van investeringen helpt versterken, is het beleid voor infrastructuurontwikkeling en de regionale planning na de bestuurlijke fusie van het nieuwe Ho Chi Minhstad. Veel nieuwe projecten sluiten momenteel nauw aan bij metrolijnen, ringwegen en belangrijke verkeersassen, waardoor de interregionale connectiviteit verbetert en de toekomstige waarde van activa toeneemt, wat vooral aantrekkelijk is voor investeerders in Hanoi.

VARS IRE is van mening dat de 'zuidwaartse' golf van cashflow in vastgoedinvesteringen over het algemeen sterker wordt. Het zuiden, met name Ho Chi Minhstad, wordt geleidelijk een nieuwe bestemming dankzij redelijke prijzen, een verbeterde infrastructuur en een verbeterd juridisch kader.

Investeerders moeten echter zorgvuldig segmenten selecteren, de financiële draagkracht evalueren en prioriteit geven aan langetermijnstrategieën in plaats van snelle winsten te verwachten, om veiligheid en efficiëntie te garanderen in de context van marktherstructurering. Aangezien de meeste transacties nog steeds afhankelijk zijn van de investeringsvraag, terwijl het aanbod snel toeneemt, kunnen investeerders, als ze te veel geleend kapitaal gebruiken om breed te investeren, in een passieve positie terechtkomen wanneer de rente stijgt of de liquiditeit afneemt. Het slechtste scenario is dat de verstoring van de cashflow kan leiden tot stagnatie van projecten, wat het marktsentiment en het vertrouwen van investeerders aantast.

Reactie (0)