Veilinggrondmarkt koelt af na gekke koorts meer dan een jaar geleden

Na de batches grondveiling In 2024 was de markt in de buitenwijken van Hanoi erg populair. De aantrekkingskracht van deze markt neemt momenteel af. Veel investeerders die geveilde grond "in bezit" hebben, willen hun goederen verkopen en accepteren zelfs "verliezen".

In tegenstelling tot de drukte in 2024, vertonen de grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi sinds begin dit jaar een vertragende trend. Op veel plaatsen zijn de prijzen aanzienlijk gedaald.

Zo werden er medio dit jaar 34 percelen grond in het (oude) district Thach That geveild met de hoogste prijs van meer dan 56 miljoen VND/m². Dat is 3,3 keer minder dan in december 2024 (de hoogste prijs was meer dan 185 miljoen VND/m²).

Evenzo werden 9 percelen grond in het district Phuc Tho (oud) verkocht voor de hoogste prijs van 47 miljoen VND/m², een daling van bijna 40% ten opzichte van de sessie in september vorig jaar. Deze sessie telde meer dan 100 deelnemers, meer dan een derde minder dan de vorige sessie.

Veel geveilde kavels zijn afgekoeld. (Illustratiefoto)

De heer Nguyen Tien Thuat, een makelaar in onroerend goed in de gemeente Hoai Duc, zegt dat hij twee stukken land van de vorige eigenaar te koop aanbiedt. De verkoopprijs ligt slechts iets hoger dan de vraagprijs van 5 - 10 miljoen/m², maar al maanden heeft niemand ernaar gevraagd.

Momenteel heeft het bedrijf van de heer Thuat een aantal percelen grond in de (oude) districten Hoai Duc, Thanh Oai en Quoc Oai onder veilinghuis. Deze percelen zijn sinds begin 2025 door investeerders te koop aangeboden. Het aantal transacties is echter zeer gering: slechts 5 percelen worden verhandeld tegen dezelfde prijs als de investeerders die ze eerder hebben gewonnen en teruggekocht.

Volgens de heer Thuat hebben alle investeerders een prijsverschil van 200-300 miljoen VND per perceel geboden voor een oppervlakte van 90-110 m², maar de kopers boden allemaal een lagere prijs. Na vele malen verhogen en verlagen besloten de investeerders te verkopen tegen dezelfde prijs als ze eerder hadden gekocht. De reden dat deze investeerders onmiddellijk moesten verkopen, was dat de datum om rente en aflossing aan de bank te betalen was aangebroken, maar dat de cashflow nog niet was gerealiseerd. Dit zou dus kunnen worden beschouwd als een "verliesbesparende" maatregel om kapitaal te behouden.

Volgens de heer Thuat zijn er momenteel 4 percelen grond in Hoai Duc met een winnende veilingprijs van ongeveer 85 miljoen VND/m². De landeigenaar wil het land voor dezelfde prijs verkopen en de koper zal de belasting betalen, maar de klanten die ernaar komen vragen, klagen allemaal dat de prijs te hoog is en willen er 200-300 miljoen VND/perceel vanaf.

" Midden vorig jaar, toen de veilingmarkt voor grond op gang kwam, sprongen veel investeerders erin om winst te maken, maar een paar maanden later keerde de markt om, nam de liquiditeit af en werden deze investeerders gedwongen te verkopen om kapitaal terug te krijgen om bankleningen af te lossen ", aldus de heer Thuat.

De heer Tran Ngoc Anh, een makelaar in onroerend goed in Hanoi, zei ook dat veel investeerders die sinds augustus en september 2024 geveilde kavels in bezit hebben, zich momenteel gedwongen zien de verkoopprijs te verlagen om van de goederen af te komen.

Zo wordt een perceel grond van 61 m² in de oude wijk Thanh Oai, met een winstprijs van ongeveer 70 miljoen VND/m² (omgerekend ongeveer 4,25 miljard VND/perceel), momenteel met verlies verkocht voor ongeveer 4 miljard VND.

Of een ander stuk land in de oude wijk Hoai Duc had een winstgevende prijs van ongeveer 85 miljoen VND/m², maar is nu ook gedaald tot ongeveer 80 miljoen VND/m².

Volgens de heer Ngoc Anh beschikken veel geveilde gronden over een basisinfrastructuur, maar zijn er geen plannen om de regionale connectiviteit in de toekomst uit te breiden. Er is dus niet veel potentieel voor prijsstijging.

Speculanten kopen en wachten tot de prijzen stijgen volgens de markttrends, zonder het potentieel van het land te evalueren. Wanneer de markt instort, raken ze in een situatie waarin ze de bom vasthouden en gedwongen worden de prijzen te verlagen om verliezen te beperken.

In feite ligt de marktprijs in de gebieden rond de geveilde percelen rond de 50-60 miljoen VND/m², zelfs voor sommige woonwijken, inclusief bouwkosten, tussen de 100-110 miljoen VND/m², terwijl de geveilde percelen tussen de 80-120 miljoen VND/m² kosten. Als investeerders deze percelen bezitten, hebben ze ze minstens drie jaar later gekocht voor de prijs van VND/m².

In een reactie op de huidige situatie van grondveilingen zei de directeur van een veilingbedrijf ook dat de situatie aanzienlijk is afgekoeld ten opzichte van voorheen. Voorheen kon een veiling bijvoorbeeld 1000 aanvragen bevatten. Maar nu is dat gedaald tot een paar honderd. Dat wil zeggen dat er gemiddeld 40 tot 50 aanvragen per perceel aan de veiling deelnamen, maar nu zijn er nog maar zo'n 10 tot 20 kopers per perceel. En de prijzen liggen ook dichter bij de realiteit: de situatie van annulering van de aanbetaling is niet meer aan de orde.

Grondveilingen worden strenger

Volgens deskundigen worden de veilingen van grond strenger aangepakt, zodat er geen sprake meer is van een virtuele koorts.

In een reactie op de afkoeling van grondveilingen analyseerden enkele vastgoedexperts dat de grondprijzen bij eerdere veilingen te hoog waren opgedreven en dat liquiditeit een groot probleem zou worden wanneer ze de werkelijke waarde ver overstegen. Veilingwinnaars zouden moeite hebben met doorverkopen omdat ze geen kopers konden vinden, vooral gezien de hoge rentetarieven van bankleningen en de vastgoedmarkt die kampt met kapitaalproblemen.

Een andere reden zou kunnen zijn dat kopers "wakker zijn geworden" na de torenhoge grondprijzen. Investeerders zijn niet langer geïnteresseerd in het betalen van een te hoge prijs voor een stuk grond en het vervolgens hard moeten werken om het met winst te verkopen. Omdat ze allemaal inzien dat de huidige prijs te onrealistisch is, zullen ze hun aanbetaling moeten verspelen als ze binnen een maand geen koper vinden. Ze zijn daarom voorzichtiger.

Bovendien hebben de voorsteden van Hanoi, zoals Hoai Duc, Thanh Oai of Phuc Tho, veelal een ongelijkmatige infrastructuurontwikkeling. Deze gebieden zijn op korte termijn misschien aantrekkelijk, maar de grondprijzen worden te hoog opgedreven, wat niet strookt met de werkelijke koopkracht van de markt. Dit leidt tot een langdurige situatie van "grond vasthouden en wachten op het juiste moment", wat de aantrekkelijkheid van geveilde grond vermindert.

Daarnaast, geveild land Grond is van nature bijzonder; de koper moet het volledige bedrag binnen korte tijd betalen, te late betaling is niet toegestaan. Wanneer de winnende prijs te hoog is, heeft de investeerder weinig ruimte om winst te maken. Als er geen plan is om het project te exploiteren, te bouwen of te ontwikkelen, is de geveilde grond slechts een rood papiertje in de kluis.

Ondertussen, aldus de heer Nguyen Tien Thuat, is een van de redenen voor het afzwakken van grondveilingen dat de regelgeving rond veilingen steeds strenger wordt. Naast de verhoging van de borgsom bepaalt de herziene Wet op de Vastgoedveiling, die begin dit jaar van kracht werd, dat overtreders tot vijf jaar van deelname aan veilingen kunnen worden uitgesloten en zelfs strafrechtelijk kunnen worden vervolgd. Daardoor zijn, in tegenstelling tot de eerdere concurrentiestrijd om te kopen en verkopen, op veel geveilde grondlocaties een reeks handelsvloeren en "geïmproviseerde" makelaarskantoren gesloten.

Daarnaast hebben de autoriteiten de controle op en aanpak van speculatief gedrag en manipulatie van veilingactiviteiten aangescherpt. Daarnaast zijn nieuwe regels voor het verhogen van startprijzen, het verhogen van aanbetalingen en het strikt aanpakken van het opgeven van aanbetalingen van kracht geworden.

De heer Pham Duc Toan, CEO van EZ Propert, analyseerde dat de grondprijzen bij eerdere veilingen te hoog waren en dat liquiditeit een groot probleem wordt wanneer ze de werkelijke waarde overschrijden. Veilingwinnaars zullen moeite hebben met doorverkopen omdat ze geen kopers kunnen vinden, vooral gezien de hoge rentetarieven van bankleningen en de krappe kapitaalmarkt.

" Slechte liquiditeit kan de directe oorzaak zijn van het feit dat de grondveilingen geleidelijk afkoelen ", aldus de heer Toan.

Een andere reden zou kunnen zijn dat kopers "wakker zijn geworden" na de sterke stijging van de grondprijzen. " Sommige investeerders zijn niet langer geïnteresseerd in het betalen van een te hoge prijs voor een stuk grond en het vervolgens hard moeten werken om het met winst te verkopen. Omdat ze allemaal inzien dat de huidige prijs te onrealistisch is, zullen ze hun aanbetaling moeten verspelen als ze binnen een maand geen koper vinden, dus zijn ze voorzichtiger geworden ", voegde de heer Toan eraan toe.

Bovendien zei de heer Toan dat de infrastructuurontwikkeling in de voorsteden van Hanoi ongelijkmatig is. Deze gebieden zijn misschien aantrekkelijk op korte termijn, maar de grondprijzen die te hoog oplopen, zullen niet in overeenstemming zijn met de werkelijke koopkracht van de markt. Dit leidt tot een langdurige situatie van "grond vasthouden en wachten op het juiste moment", wat de aantrekkelijkheid van geveilde grond vermindert.

Bron: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html