Landgebruiksvergoedingen, meerdere malen geïnd om de lasten voor bedrijven te verlichten

Regulering van grondhuurverschillen

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), wordt de toegevoegde waarde van grond (het verschil in grondhuur) gecreëerd door twee belangrijke partijen: de staat en investeerders (waarbij particuliere investeerders een zeer belangrijke rol spelen). Daarom moeten financiële beleidsmaatregelen ten aanzien van grond en grondprijzen worden gereguleerd om eerlijkheid en sociale stabiliteit te garanderen ten behoeve van de staatsinkomsten en ten behoeve van investeerders.

Ten eerste creëert de staat de toegevoegde waarde van grond (huurverschillen) door middel van ruimtelijke ordening, bouw- en stedenbouwkundige planning, geïntegreerde planning van vervoerswijzen (TOD) en staat de omzetting van grondgebruiksdoeleinden toe volgens de planning, zodat investeerders zakelijke investeringsprojecten kunnen uitvoeren. De staat heeft daarom het recht om deze toegevoegde waarde van grond (huurverschillen) te reguleren ten behoeve van nationale en publieke belangen.

De grondgebruiksvergoedingen vormen een grote bron van inkomsten voor de staatsbegroting.

In Ho Chi Minhstad bijvoorbeeld genereert 1 hectare landbouwgrond slechts een waarde van ongeveer 500 miljoen VND per jaar, maar wanneer de bestemming van het landgebruik wordt omgezet naar niet-agrarische grond, creëert 1 hectare productie-, industriële, commerciële, dienstverlenende en stedelijke grond een waarde van maximaal 55 miljard VND per jaar, 100 keer meer. Dit blijkt uit het feit dat District 7 in 1997 werd opgericht (afgescheiden van het landbouwdistrict Nha Be). Destijds bedroegen de inkomsten van de staatsbegroting slechts 59 miljard VND, maar na 25 jaar, in 2022, bedroegen de inkomsten van de staatsbegroting 5.550 miljard VND, 94 keer meer dan in 1997.

Daarom gaf de regering Ho Chi Minhstad in 2018 toestemming om in de periode 2025-2020 26.000 hectare landbouwgrond om te zetten in niet-agrarische, productie-, industriële, commerciële, dienstverlenende en stedelijke grond. Momenteel werkt Ho Chi Minhstad aan een project om vijf voorstedelijke districten om te vormen tot stedelijke gebieden. Tegelijkertijd heeft de Nationale Assemblee onlangs Resolutie 98 uitgevaardigd over het testen van een aantal specifieke mechanismen en beleidsmaatregelen voor de ontwikkeling van Ho Chi Minhstad. Deze maatregelen zullen de voorwaarden scheppen voor een snelle ontwikkeling van de stad in de komende jaren, inclusief de grondvoorraad.

Investeerders (voornamelijk particuliere investeerders) creëren ondertussen extra waarde uit grond (huurverschil) door te investeren in de bouw en exploitatie van grondwerken voor de ontwikkeling van projecten. Dit gebeurt voornamelijk door de creativiteit en financiële draagkracht van investeerders, weerspiegeld in de investeringsratio van het project. Hoe hoger de investeringsratio, hoe hoger de waarde van het vastgoed. Investeerders hebben het recht om te profiteren van de extra waarde uit grond (huurverschil) na het nakomen van hun financiële verplichtingen aan de staat.

Daarom is het noodzakelijk om een ​​mechanisme te ontwikkelen om de meerwaarde van grond (grondhuurverschil) te reguleren en zo de belangen van de staat en de ondernemingen met elkaar in overeenstemming te brengen.

Maak van grondgebruiksvergoedingen een belasting

Een ander punt dat aan de orde moet worden gesteld, is dat de staat alleen grondgebruiksvergoedingen en grondhuren op een redelijke en billijke manier mag innen. Hierbij moet worden voorkomen dat er te veel wordt geïnd en dat er niets verloren gaat.

Volgens veel bedrijven zijn de grondgebruiksvergoedingen momenteel een last voor hen en bovendien onbekend, omdat het lang duurt voordat ze betaald worden.

De huidige methode voor het berekenen van grondgebruiksvergoedingen maakt het bedrijven moeilijk en creëert een mechanisme van vragen en geven, intimidatie. Projectinvesteerders moeten enorme bedragen aan grondgebruiksvergoedingen betalen, gelijk aan ongeveer 70% van de compensatiekosten voor terreinruiming, waardoor ze de grondgebruiksrechten bijna voor de tweede keer moeten terugkopen, en deze last wordt uiteindelijk gedragen door huizenkopers. Dienovereenkomstig vormen grondgebruiksvergoedingen een groot deel van de woningbouwkostenstructuur, goed voor ongeveer 10% van de kosten van appartementen, ongeveer 30% van de kosten van herenhuizen en ongeveer 50% van de kosten van villa's. De staat ontvangt een groot bedrag aan inkomsten uit grondgebruiksvergoedingen, maar op de lange termijn, als alle grond wordt overgedragen, zal deze grote bron van begrotingsinkomsten niet langer bestaan ​​en moet deze worden aangevuld en vervangen door onroerendgoedbelasting.

In plaats van het bedrag in één keer te innen, wordt er vaak aangeraden om de grondgebruiksvergoedingen om te zetten in belastingen.

Bedrijven stellen daarom voor om de grondgebruiksvergoeding te reguleren als een belasting die geheven wordt op de omzetting van landbouwgrond naar woongrond, met een tarief van ongeveer 10-15%, berekend op basis van de grondprijslijst van het provinciaal Volkscomité, en jaarlijks aangepast met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt (coëfficiënt K) in overeenstemming met de marktprijzen. Dit zal transparantie waarborgen, het aanvraag-subsidiemechanisme afschaffen en de huidige zeer zware grondgebruiksvergoeding terugbrengen tot een redelijker niveau. Op basis daarvan zal de Wet op de Onroerendezaakbelasting (woongrond, woningen) worden aangevuld om een ​​stabiele en duurzame bron van inkomsten te creëren voor de staatsbegroting van provincies en centraal bestuurde steden.

Om de berekening van grondgebruiksvergoedingen te versnellen, adviseren experts en bedrijven om de surplusmethode te behouden voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur voor percelen en gebieden met ontwikkelingspotentieel, grootschalige projecten en een waarde van meer dan 200 miljard VND, omdat de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt niet op deze projecten mag worden toegepast. Bijna 90% van de vastgoedprojecten moest in het verleden de surplusmethode gebruiken voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen.

Bronlink: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm