Vind meer oplossingen voor onroerend goed

In de eerste negen maanden van 2024 heeft de Vietnamese vastgoedmarkt veel positieve veranderingen laten zien, zoals blijkt uit het herstel van het aanbod, de verkoopprijzen en de toegenomen vraag van kopers. Daarnaast hebben veel vastgoedprojecten en -bedrijven hun stempel gedrukt op specifieke activiteiten, waardoor de markt nieuw leven is ingeblazen.

Positieve verandering

Volgens een rapport van Savills Vietnam vertegenwoordigden appartementen met een prijs boven VND 4 miljard in de eerste negen maanden van 2024 70% van het totale aantal verkochte appartementen. Vooral in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad bleven de prijzen van appartementen aanzienlijk stijgen. In Hanoi stegen de prijzen van nieuwe appartementen met 6% tot een gemiddelde van VND 69 miljoen per m²; in Ho Chi Minhstad bereikten de prijzen van nieuwe appartementen VND 68 miljoen per m². De prijsstijging weerspiegelt de hitte en de grote vraag op de markt.

Nieuwe luxe appartementenprojecten in Hanoi en Ho Chi Minhstad hebben veel aandacht van klanten getrokken, met een absorptiepercentage van maar liefst 60% tot 80%. De projecten dragen niet alleen bij aan een groter aanbod op de markt, maar trekken ook een groot aantal bewoners aan dankzij de moderne infrastructuur en goede verkeersverbindingen.

Grote ondernemingen in de vastgoedsector, zoals Vingroup, Novaland en Sun Group, hebben allemaal sterke vooruitgang geboekt bij de uitvoering van projecten en het stimuleren van bedrijfsactiviteiten. Een typisch voorbeeld is Hoa Binh Construction Group Corporation, een van de grootste aannemers in de bouwsector, die steun heeft ontvangen van de Bank voor Investeringen en Ontwikkeling van Vietnam (BIDV) met een kredietlimietverlenging tot VND 4.000 miljard. Dit helpt Hoa Binh niet alleen om de moeilijke periode te doorstaan, maar is ook een positief teken van het herstel van grote vastgoedondernemingen.

Een reeks superprojecten van Aqua City (Dong Nai) en NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) van Novaland Group lieten een zeker herstel zien met een gestage stijging van het transactievolume nadat juridische problemen geleidelijk werden opgelost.

De positieve veranderingen op de vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van 2024 komen niet alleen voort uit het economisch herstel en de reële vraag van de bevolking, maar ook uit het wegnemen van juridische belemmeringen. De invoering van de Grondwet 2024, de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedondernemingen 2023 hebben geleid tot een transparanter juridisch kader voor bedrijven en investeerders. De regelgeving rond grondwaardering, vergunningsprocedures en terreinontginning is aanzienlijk verbeterd, waardoor de juridische belemmeringen waarmee vastgoedbedrijven vaak te maken hebben, zijn geminimaliseerd.

Zo zijn er bij vastgoedprojecten in Ho Chi Minhstad problemen ontstaan ​​met betrekking tot het verlenen van vergunningen voor de bouw van kelders. Besluit 3803/QD-UBND en Besluit 3804/QD-UBND van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad vormen de basis voor de goedkeuring van het masterplan en de voltooiing van de actualisering van de aangepaste bouwvergunningen voor vastgoedprojecten in het gebied. Met deze besluiten wordt verwacht dat de juridische problemen bij projecten in Ho Chi Minhstad geleidelijk zullen worden opgelost.

Volgens de heer Nguyen Toan Thang, directeur van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad, hebben de Grondwet van 2024 en Besluit 71/2024, die de grondprijzen reguleren, de obstakels weggenomen voor veel projecten in Ho Chi Minhstad waarvoor geen grondgebruiksvergoedingen zijn berekend. Momenteel kampt de stad met ongeveer 200 vastgoedprojecten met problemen met grondfinanciering. In 2024 zal Ho Chi Minhstad de obstakels voor 36 projecten wegnemen en ongeveer 17.500 certificaten uitgeven.

Een hoek van het stedelijke gebied Aqua City (305 hectare) van Novaland Group krijgt geleidelijk zijn problemen opgelost. Foto: NGUYEN TUAN

Met name de voorzitter van het provinciaal volkscomité van Dong Nai, de heer Vo Tan Duc, heeft onlangs vastgesteld dat de oplossing van juridische problemen met betrekking tot vastgoedprojecten in Dong Nai nog steeds trager verloopt dan in aangrenzende provincies. Hij benadrukte dat prioriteit zal worden gegeven aan het oplossen van problemen met betrekking tot de planning van wijk C4 in Bien Hoa City. Deze wijk beslaat een oppervlakte van maximaal 1.500 hectare en omvat grote projecten, waaronder grootschalige residentiële en stedelijke gebieden zoals de woonwijk Long Hung (227 hectare), het commerciële dienstverleningsgebied Phuoc Hung Islet (286 hectare) geïnvesteerd door DonaCoop, het stedelijk gebied Dong Nai Waterfront (170 hectare) van Nam Long Investment Joint Stock Company en het stedelijk gebied Aqua City (305 hectare) van Novaland Group.

Daarnaast droeg het kredietbeleid van de Staatsbank bij aan de stabilisatie van de markt. Volgens een rapport van de Staatsbank van Vietnam stegen de vastgoedleningen eind juni 2024 met 4,6%, waarvan de zakelijke vastgoedleningen met 10,3% stegen, en met name de woninghypotheken met 1,2%. Dit toont aan dat het financiële systeem de vastgoedsector ondersteunt en versterkt tegelijkertijd het vertrouwen van investeerders en huizenkopers.

Volgens Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV, is de vastgoedmarkt officieel een periode van positief herstel ingegaan. De stabiele macro-economie, gecontroleerde inflatie en geleidelijk verbeterde wetgeving hebben de voorwaarden geschapen voor een sterkere ontwikkeling van de vastgoedmarkt in de komende tijd. Daarnaast zullen investeringen in transportinfrastructuur, met name metrolijnen in Hanoi en Ho Chi Minhstad, een belangrijke factor blijven voor de groei van de markt.

Er blijven moeilijkheden en uitdagingen bestaan

De vastgoedsector kampt echter nog steeds met een reeks problemen en uitdagingen, nu de Grondwet 2024, de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedondernemingen 2023 net van kracht zijn geworden. Zonder oplossingen zullen de al lang bestaande tekortkomingen alleen maar toenemen.

Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw is een van de belangrijkste punten van de Grondwet van 2024 de afschaffing van het oude kader voor grondprijzen. In plaats daarvan wordt de grondprijslijst jaarlijks bijgewerkt, waarbij prijzen worden vastgesteld die dicht bij de marktprijs liggen. Dit betekent dat de investeringskosten voor de bouw en ontwikkeling van vastgoedprojecten zullen stijgen, wat zal leiden tot een stijging van de vastgoed- en woningprijzen met 15% tot 20%. Deze verandering kan problemen opleveren voor zowel investeerders als huizenkopers. Aan de andere kant zal een niet-strikt gehandhaafde nieuwe grondprijslijst mogelijkheden creëren voor speculatie en marktmanipulatie, wat zal leiden tot een grotere ongelijkheid in de kansen op woningbezit tussen verschillende bevolkingsgroepen.

Een ander belangrijk voorstel is om belasting te heffen op mensen die veel onroerend goed bezitten, maar dit moet gebaseerd zijn op het principe van waardecreatie voor de samenleving. Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Onroerend Goed en voorzitter van de Vereniging van Vietnamese Makelaars, benadrukte dat belastingheffing niet alleen gebaseerd moet zijn op het aantal onroerende goederen in bezit, maar ook op het gebruiksdoel. Degenen die onroerend goed kopen om te verhuren, en daarmee meerwaarde creëren voor de gemeenschap, zouden niet gebonden moeten zijn aan dit belastingbeleid.

Mevrouw Do Thu Hang, directeur van Savills Hanoi, zei dat de tweede onroerendgoedbelasting een zorgvuldige voorbereiding vereist om landelijke uniformiteit te garanderen. Zonder uniformiteit in het beheersysteem en technische maatregelen zoals banktransacties en vermogensaangiften zal de belasting niet het gewenste effect bereiken en kan deze zelfs tot marktverstoring leiden.

Een belangrijke factor die bijdraagt ​​aan de hoge huizenprijzen is de onbalans tussen vraag en aanbod. Momenteel is het woningaanbod nog steeds te laag in vergelijking met de vraag, met name in het segment van de goedkope woningen, die geschikt zijn voor mensen met een laag en middeninkomen. Om de markt te verbeteren, stelde het Ministerie van Bouw voor om het aanbod van onroerend goed te deblokkeren door juridische belemmeringen bij vastgelopen projecten weg te nemen en tegelijkertijd de lancering van nieuwe projecten te bevorderen.

Volgens mevrouw Ho Thi Thu Mai, directeur van Vietnam Housing Company (Hanoi), zal de markt ernstige gevolgen ondervinden als de overheid en het bedrijfsleven geen drastische maatregelen nemen om het aanbod te vergroten, met name in de sociale woningbouw en de goedkope woningen. Mensen met een reële woningbehoefte zullen moeite hebben om een ​​huis te kopen en de "prijskoorts" kan leiden tot instabiliteit op de hele markt.

Verscherp de regelgeving voor grondveilingen

Een van de belangrijkste methoden om inkomsten uit onroerend goed te genereren voor de staatsbegroting is de veiling van grondgebruiksrechten. Het Ministerie van Bouw en Woningbouw is van mening dat gronduitgifte en -pacht via veilingen beperkte negatieve aspecten heeft, heeft bijgedragen aan het verminderen van de vraag- en aanbodsituatie en de inkomsten heeft verhoogd. Dit proces kent echter ook veel beperkingen, zoals het fenomeen van "veilingmakelaars" die samenspannen om "virtuele prijzen" te creëren en zo de markt te manipuleren.

Om de negatieve aspecten van veilingen van grondgebruiksrechten te ondervangen, stelde het Ministerie van Bouw voor om het borgbedrag bij deelname aan veilingen te verhogen en de betaaltermijn na het winnen van de veiling te verkorten. Dit om speculatieve activiteiten en het ontstaan ​​van virtuele prijsniveaus te voorkomen. Deze regeling helpt de situatie van veilingdeelnemers die met winstoogmerk kopen en verkopen te minimaliseren; in plaats daarvan nemen alleen degenen met reële behoeften deel.

Vandaag de discussie "Identificatie van de vastgoedmarkt eind 2024, begin 2025"

De discussie, georganiseerd door de Lao Dong Newspaper, vindt plaats op 10 oktober om 8.00 uur in de conferentiezaal op de tweede verdieping van de Lao Dong Newspaper, Vo Van Tan 123-127, wijk Vo Thi Sau, district 3, Ho Chi Minhstad. Dit is een kans voor managementbureaus, bedrijven en experts om oplossingen te bedenken om de verdere marktontwikkeling in de komende tijd te bevorderen.

Tijdens het seminar kwamen de volgende onderwerpen aan bod: Huidige status van de vastgoedmarkt, prognose voor de komende tijd; impact van 3 nieuwe wetten met betrekking tot de vastgoedmarkt en de implementatie van documenten die de implementatie van de wet begeleiden; kwesties met betrekking tot grondprijslijsten en belastingen...

Bron: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm