Ondanks de moeilijkheden van de binnenlandse en buitenlandse economie groeit de Vietnamese markt voor industrieel vastgoed in 2023 nog steeds vrij sterk. Hoewel experts wijzen op de vele uitdagingen waarmee de Vietnamese markt voor industrieel vastgoed in de komende tijd te maken heeft, schatten ze de vooruitzichten voor deze markt op de middellange en lange termijn zeer in.
De Vietnamese markt voor industrieel vastgoed groeit nog steeds behoorlijk sterk. Illustratiefoto: VNA
De bezettingsgraad is goed
In het rapport "Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth" dat op 3 november werd gepubliceerd, stelde Savills Vietnam: "Na een volatiele eerste helft van het jaar heeft Vietnam een gestage groei laten zien dankzij belangrijke marktfactoren. Belangrijke factoren zijn onder meer een jonge en dynamische beroepsbevolking, concurrerende arbeidskosten, een exportgerichte economie, een stabiel ondernemingsklimaat, de geografische ligging en de actieve deelname van Vietnam aan vrijhandelsovereenkomsten."
Volgens Savills Vietnam zullen er in 2023 397 industrieparken worden aangelegd met een totale oppervlakte van 122.900 hectare, waarvan 292 in bedrijf zijn met een totale oppervlakte van meer dan 87.100 hectare. Daarnaast zijn er 106 andere industrieparken in aanbouw met een totale oppervlakte van 35.700 hectare. De industrieparken in het hele land hebben een hoge bezettingsgraad van meer dan 80%, waarvan 83% in de belangrijkste noordelijke provincies en 91% in de belangrijkste zuidelijke provincies.
De Northern Key Economic Zone telde 68 industriële parkprojecten met een gehuurde oppervlakte van 12.000 hectare. De grondhuurprijzen stegen met 30% op jaarbasis en bereikten een gemiddelde van 138 USD/m²/huurperiode. Huurders in dit gebied zijn voornamelijk actief in de elektronica- en computersector, autoassemblage, machines en apparatuur, en componenten voor zonne-energie. Enkele prominente bedrijven die in het noorden actief zijn, zijn Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda en Vinfast .
De Southern Key Economic Zone registreerde 122 industriële parkprojecten met een gehuurde oppervlakte van 24.883 hectare. De grondhuurprijzen stegen met 15% op jaarbasis en bereikten een gemiddelde van 174 USD/m²/huurperiode. Huurders zijn voornamelijk actief in de voedings- en drankenindustrie, bouwmaterialen, textiel en rubber- en kunststofproducten. Enkele opvallende huurders zijn LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola en Kumho Tires.
Knight Frank Vietnam Company deelde dezelfde mening en meldde in zijn laatste rapport dat de bezettingsgraad van industrieterreinen momenteel zeer positief is: in de buitenwijken van Hanoi is dit 78% en in Ho Chi Minhstad 92%. De huurprijzen voor industrieterreinen in de twee grootste steden van het land stegen ook in de periode 2022-2023, met name met 14% in de buitenwijken van Hanoi en met 58% in de buitenwijken van Ho Chi Minhstad.
Volgens Knight Frank Vietnam trekt de markt voor kant-en-klare fabrieken en magazijnen (RBF en RBW) sinds 2018 sterk buitenlands investeringskapitaal aan en is het aantal investeerders tot nu toe vervijfvoudigd. De uitdagingen die deze hausse met zich meebrengt, met name in de voorsteden van Ho Chi Minhstad, waar het aanbod van kant-en-klare magazijnen 2,1 miljoen vierkante meter bedroeg, hebben bijgedragen aan het ontstaan van een markt die gunstig is voor huurders, met gemiddelde huurprijzen van ongeveer 4,5 USD/m²/maand in het zuiden en 4,7 USD/m²/maand in het noorden.
"Deze trend was voorzien en vormt geen bedreiging voor de industriële vastgoedmarkt. Dit zal helpen om in de nabije toekomst concurrerende huurprijzen te behouden, terwijl de markt zich ontwikkelt en uitbreidt om te kunnen concurreren met andere landen in de regio, met name Thailand, waar het aanbod van kant-en-klare magazijnen een samengestelde jaarlijkse groei (CAGR) heeft van 6,6% tussen 2021 en 2024, vergeleken met 15% in Vietnam", aldus Alex Crane, Managing Director van Knight Frank Vietnam.
Ondertussen zagen kant-en-klare fabrieken en magazijnen, volgens vastgoedbedrijf CBRE Vietnam, een verhoogde absorptiegraad in het derde kwartaal van 2023 dankzij de vraag van Amerikaanse, Europese en Japanse bedrijven. In de eerste negen maanden van 2023 registreerde de zuidelijke markt 450.000 vierkante meter aan nieuwe fabrieken en magazijnen. Door het overvloedige nieuwe aanbod zijn de huurprijzen voor beide typen gebouwen relatief stabiel in de provincies en steden van niveau 1 (Ho Chi Minhstad, Binh Duong, Dong Nai, Long An) in het zuiden; de gemiddelde huurprijs voor een magazijn bedraagt 4,5 USD/m²/maand en de huurprijs voor een fabriek 4,9 USD/m²/maand.
Daarnaast bedroeg de bezettingsgraad van kant-en-klare warehouses (exclusief service warehouses) 56%, waarmee de dalende trend door de toevoeging van nieuw aanbod werd voortgezet. De bezettingsgraad van kant-en-klare fabrieken bleef daarentegen op een goed niveau, met 91%. Huurders uit China, Vietnam, Japan, de VS en de Europese Unie zijn actieve investeerders die op zoek zijn naar industriegrond, warehouses en fabrieken op de Vietnamese markt en vertegenwoordigen ongeveer 70-80% van de zoekopdrachten van CBRE.
"Nu Vietnam de afgelopen tijd de samenwerking met strategische partners als de VS, Zuid-Korea en China blijft versterken, wordt verwacht dat huurders uit deze landen ook in de toekomst de vraag naar de Vietnamese markt voor industrieel vastgoed zullen blijven leiden", aldus een vertegenwoordiger van CBRE Vietnam.
Langetermijnvooruitzichten
Volgens Savills Vietnam toont de stijging van de PMI voor de verwerkende industrie en de index voor de industriële productie de belofte van de Vietnamese markt voor industrieel vastgoed. Daarnaast hebben adviesbureaus zoals Savills ook een toenemend aantal vragen en locatieonderzoeken ontvangen van multinationals in de productie-, logistieke en e-commercesector, wat de groeiende vraag naar industriële producten weerspiegelt.
Industrieterrein in het district Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA
De heer John Campbell, adjunct-directeur en hoofd industriële diensten bij Savills Vietnam, wees ook op een aantal uitdagingen voor de Vietnamese industriële vastgoedmarkt in de komende tijd.
Volgens de heer Campbell is de kwaliteit van de vlotte werking van alle transportinfrastructuur in Vietnam nog steeds lager dan in andere landen in de regio. Hoewel de transportinfrastructuur zich snel uitbreidt, heeft de ontwikkeling nog niet het tempo van de economische en sociale groei bijgehouden. De snelle groei van de stedelijke bevolking en het goederenvervoer is de belangrijkste motor voor de vraag naar infrastructuur, terwijl de capaciteit van havens en zeehavens nog niet volledig is benut.
Aan de andere kant zei de heer Campbell dat naarmate Vietnam zich meer richt op het aantrekken van industrieën met een hoge toegevoegde waarde en het verhogen van de productiviteit om die van regionale concurrenten te evenaren, de vraag naar geschoolde arbeidskrachten zal toenemen. Hoewel de arbeidskosten in Vietnam slechts een derde van die in China bedragen, ligt de productiviteit op hetzelfde niveau ook lager.
Bovendien hebben strenge nieuwe brandveiligheidsvoorschriften, die eind 2022 van kracht worden, voor obstakels gezorgd voor industriële ontwikkelaars, fabrikanten en logistieke bedrijven. Grote buitenlandse investeerders hebben moeite met het verkrijgen van de juiste certificaten en sommige projecten hebben hierdoor vertraging opgelopen.
Om de bestaande uitdagingen aan te pakken, zei de heer Campbell dat de Vietnamese regering moet blijven investeren in infrastructuur en de vaardigheden van de Vietnamese beroepsbevolking moet blijven verbeteren om de productiviteit en efficiëntie te verhogen. Daarnaast zijn het stimuleren van ondersteunende industrieën, het versterken van de toeleveringsketen, het vereenvoudigen van investerings- en landgebruikprocedures en het toepassen van digitalisering allemaal belangrijke gebieden voor de Vietnamese industrie.
De heer Alex Crane, Managing Director van Knight Frank Vietnam, wees op enkele uiteenlopende trends in de industriële vastgoedsector en stelde dat de kapitalisatiegraad van operationele activa onder deflatoire druk staat als gevolg van hoge financieringskosten, kortere grondgebruiktermijnen en concurrentie van andere markten met aanzienlijk lagere huurprijzen in de Aziatische regio. De kapitalisatiegraad in Vietnam stijgt momenteel met 9 tot 12% dankzij het extra aanbod van hoogwaardige, kant-en-klare fabrieken en magazijnen (RBF en RBW) in het hele land.
Vooruitkijkend naar 2024 in de industriële vastgoedsector, merkte de heer Alex Crane op dat wereldwijde minimumtarieven en hoge logistieke kosten een obstakel zullen vormen voor fabrikanten om in Vietnam te investeren. Hoewel Vietnam veel bilaterale en multilaterale vrijhandelsovereenkomsten heeft gesloten, hebben stijgende arbeids- en bouwkosten ook deels invloed op het kostenvoordeel van het land.
Volgens Knight Frank Vietnam is dit duidelijk te zien aan de grondprijzen. Zo liggen de huurprijzen voor industriële grond in de buitenwijken van Bangkok (Thailand) momenteel tussen de 82 en 164 USD per m² per huurperiode, veel lager dan die in de buitenwijken van Hanoi (80 tot 250 USD per m² per huurperiode) en de buitenwijken van Ho Chi Minhstad (95 tot 280 USD per m² per huurperiode). De heer Alex Crane benadrukte dat industrieel en verwerkend vastgoed nog steeds belangrijke markten zijn in Vietnam, maar dat het in 2024 nog steeds lastig zal zijn om investeringen aan te trekken en de beschikbare ruimte te vullen.
De vertegenwoordiger van Knight Frank Vietnam toonde zich echter optimistisch over de ontwikkelingsvooruitzichten op de lange termijn, aangezien het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en HSBC Bank beide voorspellen dat Vietnam in 2023 een BBP-groei van ongeveer 4,7% tot 5% zal behalen. Volgens de heer Alex Crane behoort de toewijding van Vietnam aan het uitgeven en investeren in infrastructuur tot de sterkste in de regio en is de datacentermarkt ook klaar voor transformatie, afhankelijk van de versoepeling van juridische barrières en de focus op infrastructuur./.
Qinghai
Reactie (0)