Enkele gedachten over handelsvloeren voor landgebruiksrechten

Premier Pham Minh Chinh heeft onlangs het ministerie van Bouw opgedragen om leiding te geven aan en samen te werken met het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en relevante instanties om onderzoek te doen naar de oprichting van een handelsvloer voor landgebruiksrechten.

Samenvatting: Resolutie nr. 18-NQ/TW van 16 juni 2022 van het Centraal Uitvoerend Comité over voortdurende innovatie en verbetering van instellingen en beleid, ter verbetering van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik, heeft de volgende oplossing voorgesteld: "Prijzen voor openbare grond, verplichte transacties via handelsvloeren, betaling via banken, geen contant geld". Vanuit deze politieke basis, om de vastgoedmarkt open en transparant te laten functioneren, heeft premier Pham Minh Chinh onlangs het ministerie van Bouw en Ontwikkeling opgedragen om het voortouw te nemen en samen te werken met het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en relevante instanties om de oprichting van een handelsvloer voor landgebruiksrechten te bestuderen. Om meer perspectief op dit beleid te bieden, worden in dit artikel de basis, doelstellingen, noodzaak en ervaring van enkele landen besproken en worden enkele gerelateerde oplossingen voorgesteld.

1. Beursvloeren voor onroerend goed zijn geen nieuw probleem in ons land. Regelgeving over beursvloeren voor onroerend goed en transacties via beursvloeren is een van de bepalingen van de Wet op de Onroerendgoedhandel van 2014 om de transparantie en veiligheid bij vastgoedtransacties te verbeteren. Artikel 3, lid 6, van de Wet op de Onroerendgoedhandel van 2014 bepaalt: "Beursvloeren voor onroerend goed zijn plaatsen waar transacties plaatsvinden met betrekking tot de aankoop, verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en huur-koop van onroerend goed."

Volgens de huidige wettelijke voorschriften worden handelsvloeren voor onroerend goed opgericht door ondernemingen met de volgende activiteiten: het uitvoeren van transacties voor de aankoop, verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en huur-aankoop van onroerend goed; het organiseren van de verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en huur-aankoop van onroerend goed; het introduceren, vermelden en openbaar verstrekken van informatie over onroerend goed aan partijen die transactiebehoeften hebben; het controleren van documenten over onroerend goed om er zeker van te zijn dat deze in aanmerking komen voor transacties; het optreden als tussenpersoon voor partijen bij het uitwisselen, onderhandelen en ondertekenen van contracten voor de aankoop, verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en huur-aankoop van onroerend goed.

Artikel 107, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek 2015 bepaalt dat onder onroerende zaken grond, woningen, aan de grond verbonden bouwwerken en andere aan de grond verbonden activa, woningen en bouwwerken worden verstaan. De activiteiten van de Real Estate Trading Floor omvatten dan ook diensten met betrekking tot transacties van grondgebruiksrechten. Transacties via de handelsvloer zijn niet verplicht, maar zijn ter vrije keuze van koper en verkoper.

Onlangs heeft de premier het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en aanverwante ministeries en afdelingen opdracht gegeven om de oprichting van een handelsvloer voor landgebruiksrechten te bestuderen. Dit beleid toont de vastberadenheid van de premier en de regering om de economie te ontwikkelen en de aandacht van de samenleving te trekken. Momenteel wordt het model voor de handelsvloer voor landgebruiksrechten nog besproken. Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ontwikkelt twee opties voor de handelsvloer voor landgebruiksrechten die ter besluitvorming aan de premier zullen worden voorgelegd, namelijk de volgende:

- Optie 1: Ontwikkel en moderniseer het model van de vastgoedhandelsvloer conform de Wet op de vastgoedsector in een professionele richting onder toezicht van de staat.

- Optie 2: Bouw een gespecialiseerde handelsvloer voor landgebruiksrechten.

De algemene richtlijn is om het principe vast te leggen dat vastgoedhandelsvloeren door de staat worden beheerd en niet aan bedrijven worden toegewezen, en tegelijkertijd de reikwijdte uit te breiden naar alle soorten grond die bij transacties betrokken zijn. Deze handelsvloeren moeten verbonden zijn met het informatiesysteem, de kadastrale database en de bouw, zodat de gegevens synchroon met het systeem worden bijgewerkt.

Indien de handelsvloer voor grondgebruiksrechten volgens bovenstaande opties wordt ingericht, zal deze, hoewel deze dezelfde aard heeft als de vastgoedhandelsvloer volgens de bepalingen van de huidige Wet op de Vastgoedsector (als tussenpersoon bij vastgoedtransacties in het algemeen, grondgebruiksrechten in het bijzonder), veel verschillen vertonen in organisatie en werking. De handelsvloer voor grondgebruiksrechten zal dan ook functioneren als een openbare dienstverlenende organisatie van de staat voor het beheer.

Is het nodig om een aparte handelsvloer voor landgebruiksrechten op te zetten? (Illustratiefoto)

2. Het beleid om een Land Use Rights Exchange op te richten en de eerste meningen van relevante overheidsinstanties hebben de aandacht getrokken en discussies getrokken van bedrijven, burgers, onderzoekers en beleidsmakers.

Bij het beoordelen van de noodzaak van de Land Use Rights Exchange zijn er veel meningen die de voordelen van handel via de beurs bevestigen, zoals: controle over de rechtmatigheid van percelen en onroerend goed die in de handel worden gebracht; controle over de daadwerkelijke transactiewaarde van het land, waardoor een gronddatabase wordt gevormd, grondprijzen die dicht bij de marktprijs liggen; vertrouwen vergroten, risico's en geschillen minimaliseren bij het verhandelen van grondgebruiksrechten; belastingverliezen voorkomen en een gezond ondernemersklimaat creëren...

Het kan worden gezegd dat de belangrijkste doelstelling bij het opzetten van de Land Use Rights Exchange is om de transparantie van informatie te waarborgen, de risico's bij transacties als gevolg van een gebrek aan informatie te minimaliseren en zo bij te dragen aan de opbouw van een relatief volledig en nauwkeurig datasysteem over transacties, koop- en verkoopprijzen die dicht bij de marktprijzen liggen, om zo het staatsbeheer van grond- en vastgoedbedrijven effectief te kunnen bedienen.

Er zijn echter veel zorgen over de noodzaak van de Land Use Rights Exchange, met name over aspecten zoals het creëren van kosten en procedures die meer lasten opleveren voor mensen en bedrijven die deelnemen aan transacties. Als het verplicht is om transacties via de beurs te doen, zal dit de transactievrijheid van mensen beperken. Als het verplicht is zonder een goed controle- en werkingsmechanisme, zal het zeer waarschijnlijk leiden tot een "monopolie" op informatie, negativiteit, manipulatie en marktverstoring.

Sommigen beweren dat we nu regelgeving en instellingen hebben die de transparantie van de vastgoedmarkt moeten waarborgen. Denk bijvoorbeeld aan regelgeving over voorwaarden, procedures en transactieovereenkomsten voor vastgoed; transparantieverplichtingen voor investeerders bij vastgoedtransacties; notariële bekrachtiging van transactieovereenkomsten voor vastgoed, enzovoort.

Is het probleem dus echt een gebrek aan managementmechanismen en -instrumenten, of een ineffectief gebruik van bestaande instrumenten, of een beperkte capaciteit en verantwoordelijkheid van het relevante personeel? "Of de oprichting van een ruilhandel voor grondgebruiksrechten de markt transparanter zal maken, is momenteel nog een veronderstelling."

3. Om een bredere basis voor de beoordeling te hebben, hebben we de ervaringen van een aantal landen in de regio en in de wereld geraadpleegd op het gebied van handelsvloeren voor grondgebruiksrechten en oplossingen om transparantie en veiligheid bij vastgoedtransacties te waarborgen.

Uit gesprekken met collega's van de Real Estate Association in landen zoals de VS, Korea, Singapore, Thailand, Indonesië, enz., bleek dat deze landen geen eigen handelsplatformen voor grondgebruiksrechten hebben. In de VS wordt informatie over onroerend goed (zowel huizen als grond) openbaar gemaakt op de US Real Estate Information Portal via de MLS (Multiple Listing Service Listings).

Dit platform bevat informatie over huizen, grond, in beslag genomen panden, nieuwe panden, oude panden, bedrijfspanden, beleggingspanden... ten behoeve van de aan- en verkoopactiviteiten van makelaars. MLS.com of staats-MLS'en maken geen deel uit van de Amerikaanse overheid.

Deze website wordt particulier beheerd en int commissies van verkopers tijdens het koop- en verkoopproces van onroerend goed in de VS. Elk onroerend goed dat op de markt wil worden verhandeld, moet op de MLS worden vermeld om informatie openbaar te maken. De aan- en verkoop moet via erkende makelaars verlopen. Meestal zowel de makelaar van de verkoper als de makelaar van de koper. Makelaarskosten zijn inbegrepen in de verkoopprijs en variëren van 1-10%, afhankelijk van de onderhandeling, locatie en het type onroerend goed. Deze kosten variëren van staat tot staat, of zelfs binnen een staat of stad. Deze kosten worden gedeeld tussen makelaars en betrokken partijen in het koop- en verkoopproces op het moment van de overdracht.

In sommige andere landen, zoals Korea, Singapore en Indonesië, is er geen handelsvloer voor landgebruiksrechten. Thailand heeft een Land & Housing Bank (of Landbank) die zich bezighoudt met het kopen en verkopen van grond, maar vooral met het reguleren van grond en het ondersteunen van mensen zonder landbouw- of bosbouwgrond. De belangrijkste diensten omvatten: deposito's (het ontvangen van deposito's), zakelijke leningen, consumentenleningen voor de aankoop van onroerend goed, grondaankopen, trustfondsen, vermogensbeheerdiensten, valutahandel...

In veel landen is er een trend om informatie over onroerend goed in het algemeen en grond in het bijzonder op één plek transparant te maken. Daarbij worden technologische toepassingen gebruikt om informatie over onroerend goed en onroerendgoedtransacties te beheren en vast te leggen. Daarnaast wordt informatie uit een gemeenschappelijke database gebruikt om procedures bij onroerendgoedtransacties en -overdrachten te vereenvoudigen.

4. Op basis van de ervaringen van andere landen en de oriëntatie op het opzetten van een Land Use Rights Exchange in Vietnam, hebben wij de volgende gedachten:

4.1. Is het nodig om een aparte handelsvloer voor landgebruiksrechten op te zetten?

Resolutie nr. 18-NQ/TW van 16 juni 2022 van het Centraal Uitvoerend Comité over voortdurende innovatie en verbetering van instellingen en beleid, ter verbetering van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik, luidt als volgt: "Prijzen voor openbare grond, verplichte transacties via handelsplatformen, betaling via banken, geen contant geld". De resolutie richt zich dus op "transacties via handelsplatformen" en niet specifiek op "handelsplatformen voor landgebruiksrechten" of op platforms die door de staat moeten worden opgericht en rechtstreeks beheerd.

Daarom is het noodzakelijk om de oprichting van een aparte Land Use Rights Exchange zorgvuldig te overwegen, overlapping met vastgoedbeurzen volgens de huidige regelgeving te voorkomen en de effectiviteit en efficiëntie te waarborgen wanneer de beurs in werking treedt. Indien de Land Use Rights Exchange wordt opgericht volgens het model van de publieke dienstverlening van de staat, is het noodzakelijk om een pilotproject te onderzoeken en te ontwikkelen om in een aantal gemeenten een beurs op te zetten. Op basis daarvan moeten de resultaten worden samengevat en geëvalueerd voordat de beurs officieel in de wet wordt vastgelegd.

4.2. Moeten alle vastgoedtransacties via de beursvloer verlopen?

Vastgoedtransacties via handelsplatformen hebben veel voordelen, maar brengen ook potentiële risico's, hogere procedures, hogere kosten en negatieve aspecten met zich mee, zoals we in paragraaf 2 hierboven al noemden.

Om aan de huidige praktische omstandigheden te voldoen, moeten volgens ons de vastgoedtransacties via de Beurs op een stimulerende manier worden gereguleerd, zoals in het Wetsontwerp inzake de vastgoedsector is vastgelegd. Zo kunnen geleidelijk gewoontes in de samenleving worden gecreëerd en kan de autonomie van entiteiten bij het kiezen van bedrijfs- en transactievormen worden bevorderd. Tegelijkertijd moeten de Beurzen worden gedwongen om voortdurend de kwaliteit en de prijzen te verbeteren om concurrentievermogen te waarborgen en klanten aan te trekken via marktmechanismen.

4.3. Wat kunnen we leren van de ervaringen van landen in de regio en de wereld?

Elk land heeft zijn eigen grondbezitregime. Alle landen hanteren echter het principe van transparantie in de informatiemarkt. We kunnen verwijzen naar de ervaring van andere landen met vastgoeddatabases en de verplichte openbaarmaking van informatie in vastgoeddatabases. Alle landen beschikken over een compleet informatiesysteem over de woning-, grond- en vastgoedmarkt.

Tot nu toe hebben we dit niet goed gedaan en niet de gewenste resultaten behaald. We moeten dit beleid en de implementatieorganisatie samenvatten en evalueren om deze te verbeteren, zodat we een datacenter hebben om een transparante markt te kunnen exploiteren. Dit is passend en haalbaar in de context van de sterke digitale transformatie in ons land van vandaag. Het beheersen van de cashflow en het reguleren en controleren van transacties via banken zal helpen dit doel te bereiken.

Dankzij volledige marktinformatie en contactloos betalen ontstaat transparantie; wanneer de markt transparant is, worden mensen niet gedwongen om te volgen. Bovendien zal de ontwikkeling van de markt voor juridische diensten, met name de toename van het gebruik van notariële diensten, advocaten, enz. bij het afhandelen van onroerend goed, ook bijdragen aan de markttransparantie, waardoor transactierisico's worden geminimaliseerd.

4.4. Aanbevelingen

Het model van de Real Estate Trading Floor onder de Wet op de Vastgoedsector is gelegaliseerd en in de praktijk geïmplementeerd voor vastgoedtransacties, inclusief grondgebruiksrechten en activa op grond.

Beursvloeren voor onroerend goed bieden diensten aan voor zakelijke vastgoedtransacties tussen investeerders en particulieren, en kunnen ook volledig vastgoedtransactiediensten voor niet-zakelijke doeleinden tussen particulieren aanbieden, indien mensen daar behoefte aan hebben. Dit is ook iets waar beheerders in geïnteresseerd zijn en wat zij beschouwen als een van de redenen voor de noodzaak om een beursvloer voor grondgebruiksrechten te onderzoeken en op te zetten.

Daarom adviseren wij om het plan ter vervolmaking van het model van de vastgoedhandelsvloer conform de Wet op de vastgoedsector in professionele richting en onder toezicht van de staat uit te voeren.

Dit plan is in lijn met het beleid van de Partij en valt onder het beheer van de Staat. Het voorkomt overlappende functies, het verkrijgt informatiegegevens ten behoeve van de administratie, het waarborgt de marktbeginselen, de vrijheid van ondernemen, de vrijheid van keuze van personen en bedrijven en het bereiken van efficiëntie zonder een nieuw apparaat te creëren, administratieve procedures te verlengen, de tijd te verlengen, de nalevingskosten te verhogen, etc.

Het is duidelijk dat zelfs de deelname van overheidsinstanties aan vergaderingen om het plan voor de invoering van dit nieuwe vloermodel te bespreken, zeer kostbaar is. Bovendien vergt het veel tijd om tot een geschikt plan te komen, dat synchroon loopt met andere gespecialiseerde wetten. Zal het op tijd zijn om te worden opgenomen in het gewijzigde wetsontwerp inzake grondbezit, dat naar verwachting in oktober 2023 door de Nationale Vergadering zal worden aangenomen? En als het op tijd is, is het dan een overhaaste oplossing, aangezien de tijd voor onderzoek en effectbeoordeling te kort is?

(Bron: Bouwkrant)

Bron