Enkele overwegingen over de uitwisseling van gebruiksrechten op grond.

VTC News•29/09/2023

Onlangs gaf premier Pham Minh Chinh het ministerie van Bouw de opdracht om, in samenwerking met het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en andere relevante instanties, onderzoek te doen naar de totstandkoming van een platform voor de uitwisseling van gebruiksrechten van grond.

Samenvatting: Resolutie nr. 18-NQ/TW van 16 juni 2022 van het Centraal Comité over het blijven innoveren en verbeteren van instellingen en beleid, en het versterken van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik, stelde de oplossing als volgt: "Publiceer grondprijzen, verplicht transacties via beurzen, laat betalingen via banken verlopen en vermijd contant geld." Op basis van deze politieke grondslag heeft premier Pham Minh Chinh onlangs het Ministerie van Bouw, in samenwerking met het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en andere relevante instanties, opdracht gegeven onderzoek te doen naar de oprichting van een beurs voor gebruiksrechten op grond. Om een breder perspectief op dit beleid te bieden, onderzoekt dit artikel de basis, doelstellingen, noodzaak en ervaringen van verschillende landen en stelt het enkele gerelateerde oplossingen voor.

1. Vastgoedtransacties zijn geen nieuw fenomeen in ons land. Regelgeving met betrekking tot vastgoedtransacties en transacties via vastgoedtransacties is opgenomen in de Wet op de Vastgoedhandel van 2014, die gericht is op het vergroten van de transparantie en veiligheid bij vastgoedtransacties. Artikel 3, lid 6, van de Wet op de Vastgoedhandel van 2014 bepaalt: "Een vastgoedtransactie is een plaats waar transacties plaatsvinden met betrekking tot de koop, verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en huurkoop van onroerend goed."

Volgens de huidige wettelijke voorschriften hebben door bedrijven opgerichte vastgoedbeurzen de volgende activiteiten: het uitvoeren van transacties voor de koop, verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en lease-aankoop van onroerend goed; het organiseren van de verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en lease-aankoop van onroerend goed; het introduceren, aanbieden en openbaar verstrekken van informatie over onroerend goed aan geïnteresseerden; het controleren van vastgoeddocumenten om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de transactievereisten; het optreden als tussenpersoon voor partijen om contracten uit te wisselen, te onderhandelen en te ondertekenen voor de koop, verkoop, overdracht, verhuur, onderverhuur en lease-aankoop van onroerend goed.

Artikel 107, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek van 2015 bepaalt dat onroerend goed bestaat uit grond; huizen en bouwwerken die aan de grond zijn verbonden; en andere activa die aan grond, huizen en bouwwerken zijn verbonden. Bijgevolg omvat het werkterrein van een vastgoedbeurs reeds diensten met betrekking tot transacties betreffende gebruiksrechten van grond. Transacties via de beurs zijn niet verplicht, maar staan ter keuze van de koper en verkoper.

Onlangs heeft de premier het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de relevante ministeries en agentschappen opdracht gegeven om de oprichting van een grondgebruiksrechtenruil te onderzoeken. Dit initiatief weerspiegelt de vastberadenheid van de premier en de regering om de economische ontwikkeling te bevorderen en maatschappelijke aandacht te trekken. Momenteel wordt er nog over het model voor een grondgebruiksrechtenruil gediscussieerd. Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu werkt aan twee opties voor een grondgebruiksrechtenruil die ter besluitvorming aan de premier zullen worden voorgelegd, namelijk de volgende:

- Optie 1: Het model voor de vastgoeduitwisseling ontwikkelen en verbeteren in overeenstemming met de Wet op de Vastgoedhandel, met als doel een professioneel model onder staatstoezicht te creëren.

- Optie 2: Een gespecialiseerd handelsplatform voor landgebruiksrechten opzetten.

De algemene richtlijn is om een door de staat beheerde vastgoedbeurs op te zetten, die niet aan particuliere ondernemingen wordt toevertrouwd, en om het toepassingsgebied ervan uit te breiden naar alle soorten grond die voor de handel in aanmerking komen. Deze beurs moet gekoppeld zijn aan de informatie- en databasesystemen voor grond en bouw om gesynchroniseerde updates te garanderen.

Als er dus een grondgebruiksrechtenbeurs wordt opgericht volgens de bovengenoemde opties, zal deze, hoewel ze dezelfde aard heeft als een vastgoedbeurs zoals vastgelegd in de huidige Wet op de Vastgoedsector (optreden als tussenpersoon bij vastgoedtransacties in het algemeen en grondgebruiksrechten in het bijzonder), veel verschillen vertonen in organisatie en werking. De grondgebruiksrechtenbeurs zal dan ook functioneren "als een publieke dienstverlenende organisatie van de staat voor beheersdoeleinden".

Is het nodig om een aparte uitwisseling van gebruiksrechten voor grond op te zetten? (Illustratieve afbeelding)

2. Het beleid om een platform voor de uitwisseling van grondgebruiksrechten op te zetten en de eerste reacties van relevante overheidsinstanties hebben de aandacht getrokken van bedrijven, burgers, onderzoekers en beleidsmakers en tot discussie geleid.

Wat betreft de noodzaak van een beurs voor gebruiksrechten op grond, hebben veel meningen de voordelen van handel via een dergelijke beurs bevestigd, zoals: controle over de juridische status van percelen en onroerend goed dat in het handelsverkeer wordt gebracht; controle over de werkelijke transactiewaarde van grond, waardoor een gronddatabase en grondprijzen ontstaan die de marktwaarde nauwkeurig weerspiegelen; vergroting van het vertrouwen, minimalisering van risico's en geschillen bij de handel in gebruiksrechten op grond; voorkoming van belastingontduiking en het creëren van een gezond ondernemingsklimaat.

Het belangrijkste doel van de oprichting van de Grondgebruiksrechtenbeurs is het waarborgen van transparantie, het minimaliseren van transactierisico's als gevolg van gebrek aan informatie, en daarmee het opbouwen van een relatief compleet en nauwkeurig datasysteem over transacties en koop- en verkoopprijzen die dicht bij de marktprijzen liggen. Dit systeem moet de overheid effectief ondersteunen bij het beheer van grond en onroerend goed.

Niettemin bestaan er veel zorgen over de noodzaak van een uitwisseling van gebruiksrechten voor grond, met name over aspecten zoals de hogere kosten en procedures die een last vormen voor particulieren en bedrijven die aan transacties deelnemen; het verplichte karakter van transacties via de uitwisseling zou de transactievrijheid van mensen beperken; en het potentieel voor een informatiemonopolie, negatieve gevolgen, marktmanipulatie en -verstoring indien verplicht zonder adequate controle- en werkingsmechanismen.

Sommige analyses suggereren met name dat we nu beschikken over regelgeving en instellingen die de transparantie van de vastgoedmarkt waarborgen, zoals regelgeving betreffende de voorwaarden, procedures en contracten voor vastgoedtransacties; de transparantieverplichtingen van investeerders in vastgoedtransacties; en de notariële bekrachtiging van vastgoedtransactiecontracten…

Is het werkelijke probleem dus een gebrek aan beheersmechanismen en -instrumenten, of ligt het probleem bij het ineffectieve gebruik van bestaande instrumenten, of bij de beperkte capaciteit en verantwoordelijkheid van het betrokken personeel? Daarom blijft de vraag of de oprichting van een platform voor de uitwisseling van gebruiksrechten de markt transparanter zal maken, op dit moment een hypothese.

3. Om onze beoordeling verder te onderbouwen, hebben we de ervaringen van verschillende landen in de regio en wereldwijd geraadpleegd met betrekking tot de uitwisseling van gebruiksrechten op grond en oplossingen om transparantie en veiligheid bij vastgoedtransacties te waarborgen.

Uit gesprekken met collega's van vastgoedverenigingen in landen als de VS, Zuid-Korea, Singapore, Thailand en Indonesië bleek dat deze landen geen eigen platformen voor de uitwisseling van gebruiksrechten op grond hebben. In de VS is informatie over onroerend goed (zowel huizen als grond) openbaar beschikbaar via het US Real Estate Portal, dat gebruikmaakt van de Multiple Listing Service (MLS).

Dit platform biedt informatie over huizen, grond, in beslag genomen woningen, nieuwbouwwoningen, bestaande woningen, commercieel vastgoed, beleggingspanden, enzovoort, om de koop- en verkoopactiviteiten voor makelaars te vergemakkelijken. Dit omvat MLS.com en MLS in staten in de VS die geen eigen MLS-systeem hebben.

Deze website wordt particulier beheerd en brengt kosten in rekening aan verkopers in het Amerikaanse vastgoedtransactieproces. Alle objecten die op de markt verhandeld willen worden, moeten op de MLS (Multiple Listing Service) worden vermeld voor openbare publicatie. Transacties moeten worden uitgevoerd via erkende makelaars, doorgaans makelaars voor zowel de verkoper als de koper. Makelaarskosten zijn inbegrepen in de verkoopprijs en variëren van 1 tot 10%, afhankelijk van de onderhandelingen, de locatie en het type object. Deze kosten verschillen per staat, of zelfs binnen één staat of stad. De kosten worden gedeeld door de makelaars en andere partijen die bij de transactie betrokken zijn op het moment van de overdracht.

In sommige andere landen, zoals Zuid-Korea, Singapore en Indonesië, bestaan er geen uitwisselingen van gebruiksrechten voor grond. Thailand heeft een Land & Housing Bank (of kortweg Landbank) die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van grond, maar de focus ligt op landregulering en het ondersteunen van mensen zonder landbouw- of bosbouwgrond. De belangrijkste diensten omvatten: deposito's, zakelijke leningen, consumentenleningen voor de aankoop van onroerend goed en grond, trustfondsen, vermogensbeheer en valutawissel.

De trend in veel landen is dan ook om informatie over onroerend goed in het algemeen en grond in het bijzonder transparanter te maken op één platform. Daarbij worden technologische toepassingen gebruikt om informatie en transacties met betrekking tot onroerend goed te beheren en te volgen, en wordt informatie uit een gemeenschappelijke database benut om procedures bij vastgoedtransacties en eigendomsoverdrachten te vereenvoudigen.

4. Op basis van de ervaringen van andere landen en de intentie om in Vietnam een uitwisseling van landgebruiksrechten tot stand te brengen, komen we tot de volgende conclusies:

4.1. Is het nodig om een aparte uitwisseling van gebruiksrechten voor grond op te zetten?

Resolutie nr. 18-NQ/TW van 16 juni 2022 van het Centraal Comité voor het blijven innoveren en verbeteren van instellingen en beleid, en het vergroten van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik, bepaalt: "Maak grondprijzen openbaar, verplicht transacties via beurzen, doe betalingen via banken en gebruik geen contant geld." De resolutie geeft dus als richtlijn "transacties via beurzen", en niet specifiek "beurzen voor gebruiksrechten op grond" of beurzen die door de staat zijn opgericht en direct worden beheerd.

Daarom is zorgvuldige overweging nodig bij de oprichting van een aparte beurs voor grondgebruiksrechten, waarbij overlapping met de bestaande vastgoedbeurs moet worden vermeden en de effectiviteit en efficiëntie ervan na de ingebruikname moeten worden gewaarborgd. Indien een beurs voor grondgebruiksrechten wordt opgericht als een publieke dienstverlenende organisatie van de staat, dient een pilotproject te worden ontwikkeld en uitgevoerd in verschillende gemeenten, op basis waarvan een samenvatting en evaluatie moeten worden uitgevoerd alvorens het officieel in de wet wordt vastgelegd.

4.2. Moeten alle vastgoedtransacties via een makelaarskantoor verlopen?

Vastgoedtransacties via beurzen bieden veel voordelen, maar brengen ook potentiële risico's met zich mee, waaronder langere procedures, hogere kosten en negatieve gevolgen, zoals we in paragraaf 2 hierboven hebben beschreven.

Om aan de huidige praktijkomstandigheden te voldoen, zijn wij van mening dat vastgoedtransacties via beurzen zodanig gereguleerd moeten worden dat ze worden aangemoedigd, zoals voorgesteld in het wetsontwerp inzake de vastgoedsector. Dit zal geleidelijk een gewoonte in de samenleving creëren, de autonomie van entiteiten bij de keuze van handels- en transactiemethoden bevorderen en tegelijkertijd beurzen dwingen om de kwaliteit en de prijsstelling voortdurend te verbeteren om de concurrentiepositie te waarborgen en klanten aan te trekken volgens de marktmechanismen.

4.3. Welke lessen kunnen we leren van de ervaringen van landen in de regio en wereldwijd?

Elk land heeft zijn eigen systeem van grondbezit. Alle landen hanteren echter het principe van transparantie van informatie op hun markten. We kunnen leren van de ervaringen van andere landen met betrekking tot vastgoeddatabases en de verplichte openbaarmaking van informatie in deze databases. Alle landen beschikken over uitgebreide informatiesystemen over woningen, grond en de vastgoedmarkt.

Tot nu toe hebben we dit onvoldoende gedaan en de gewenste resultaten niet behaald. We moeten het beleid en de implementatie ervan samenvatten en evalueren om het te verbeteren en een datacenter op te zetten voor een transparante markt. Dit is passend en haalbaar in de context van de sterke digitale transformatie die momenteel in ons land plaatsvindt. Het controleren van de geldstromen, het reguleren en inspecteren van banktransacties zal bijdragen aan het bereiken van dit doel.

Omdat volledige marktinformatie en contactloze betalingen transparantie bevorderen; wanneer de markt transparant is, worden mensen niet gedwongen om de regels te volgen. Bovendien zal de ontwikkeling van de juridische dienstverlening, en het toenemende gebruik van notariële diensten, advocaten, enz. bij vastgoedtransacties, ook bijdragen aan markttransparantie en transactierisico's minimaliseren.

4.4. Aanbevelingen

Het model voor de uitwisseling van onroerend goed, zoals gedefinieerd in de Wet op de Vastgoedhandel, is gelegaliseerd en wordt in de praktijk toegepast op vastgoedtransacties, inclusief gebruiksrechten op grond en activa op de grond.

Vastgoedbeurzen bieden diensten aan voor zakelijke vastgoedtransacties tussen investeerders en particulieren, en kunnen indien nodig ook diensten aanbieden voor niet-zakelijke vastgoedtransacties tussen particulieren. Dit is ook een aandachtspunt voor toezichthouders en wordt beschouwd als een van de redenen voor de noodzaak om onderzoek te doen naar en een platform voor grondgebruiksrechten op te zetten.

Daarom stellen wij voor een plan te implementeren om het model van de vastgoedbeurs te verbeteren in overeenstemming met de Wet op de Vastgoedhandel, met als doel een professioneel model onder staatstoezicht.

Deze aanpak sluit aan bij het beleid van de partij, waarborgt staatsbestuur, voorkomt overlapping van functies, levert gegevens en informatie voor bestuur, garandeert marktprincipes, vrijheid van ondernemerschap en keuzevrijheid voor burgers en bedrijven, en is effectief zonder nieuwe bureaucratieën te creëren, administratieve procedures, tijd of nalevingskosten te verhogen.

Het is duidelijk dat zelfs de deelname van overheidsinstanties aan vergaderingen over de totstandkoming van dit nieuwe uitwisselingsmodel zeer kostbaar is. Bovendien rijst de vraag of de benodigde tijd voor het ontwikkelen van een geschikt plan, dat aansluit bij andere specialistische wetgeving, voldoende zal zijn om het op te nemen in het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd), dat naar verwachting in oktober 2023 door de Nationale Vergadering zal worden aangenomen. En zelfs als dat wel het geval is, is het dan geen overhaaste oplossing gezien de extreem korte tijd die beschikbaar is voor onderzoek en effectbeoordeling?

(Bron: Bouwkrant)

Bron