Voor stellen met een inkomen van 30 miljoen VND/maand is het lastig om een ​​appartement in Hanoi te kopen.

(Dan Tri) - Volgens een onderzoek van het Algemeen Bureau voor de Statistiek hebben de hoogste inkomensgroepen in Hanoi en Ho Chi Minhstad ook moeite met het bezitten van een huis, wat betekent dat lagere inkomensgroepen vrijwel geen kans hebben.

Het probleem van het kopen van een huis voor de hoogste inkomensgroep

In het onderzoek naar de levensstandaard van de bevolking uit 2023 van het Algemeen Bureau voor de Statistiek (GSO) werden de inkomensniveaus van vijf bevolkingsgroepen in grote plaatsen bekendgemaakt.

De groep met het hoogste inkomen, goed voor 20% van de bevolking (groep 5), heeft een gemiddeld maandelijks inkomen per hoofd van de bevolking van 14,47 miljoen VND in Hanoi; 13,8 miljoen VND in Da Nang; 13,26 miljoen VND in Ho Chi Minh City; 13,9 miljoen VND in Dong Nai en 18,38 miljoen VND in Binh Duong .

De Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) schat in dat dit een groep is van wie verwacht wordt dat ze huizen kunnen bezitten in grote steden zoals Hanoi of Ho Chi Minhstad zonder overheidssteun . In werkelijkheid stuit zelfs deze groep echter op veel obstakels wanneer ze geconfronteerd worden met de problematiek rond huizenbezit in de twee bovengenoemde grote steden.

Deze eenheid gaat uit van een huishouden met twee personen in de werkzame leeftijd, beiden in de hoogste inkomensgroep. Het gemiddelde inkomen van dit gezin bedraagt ​​dan ongeveer 30 miljoen VND per maand. Het jaarinkomen komt overeen met 360 miljoen VND.

Een veelvoorkomende financiële regel die experts vaak adviseren om financiële zekerheid te garanderen, is dat de woonlasten niet meer dan 1/3 van het inkomen mogen bedragen. Zo zou een gezin van twee met een hoog inkomen in de onderzoeksgroep maximaal VND 180 miljoen aan woonlasten mogen uitgeven.

Ondertussen kost elk commercieel appartement in de bovengenoemde grote steden tussen de 40 en 70 miljoen VND/m², afhankelijk van de regio en het segment. Een klein appartement van ongeveer 60 m² kost ongeveer 2,5 tot 3,5 miljard VND.

Stel dat het bovenstaande huishouden besluit een appartement van 60 m² te kopen voor ongeveer 3,5 miljard VND en 70% van de waarde van het huis leent bij de bank, oftewel 2,45 miljard VND, met een rente van 8% per jaar gedurende 20 jaar. De maandelijkse afbetaling bedraagt ​​dan ongeveer 25-27 miljoen VND, wat neerkomt op ongeveer meer dan 300 miljoen VND per jaar. VARS concludeert dat deze groep met een maximale afbetaling van 80 miljoen VND per jaar vrijwel geen huis kan kopen.

Een appartementengebouw in Hanoi (foto: Ha Phong).

De huizenprijzen overstijgen het draagvermogen van mensen

In deze module worden drie belangrijke redenen genoemd voor de scherpe daling van de betaalbaarheid van woningen in de afgelopen jaren.

Ten eerste overstijgen de huizenprijzen in de grote steden de financiële draagkracht van de meeste mensen ruimschoots. Bovendien stijgen ze vele malen sneller dan de inkomensgroei.

Na de COVID-19-pandemie zijn de vastgoedprijzen, met name die van appartementen, in grote steden als Hanoi, Da Nang en Ho Chi Minh City voortdurend gestegen. Ze liggen nu 30% hoger dan in 2019.

Ondertussen steeg het gemiddelde inkomen per hoofd van de bevolking in stedelijke gebieden in 2023 met slechts ongeveer 4% vergeleken met de GSO-statistieken in 2019. Het gemiddelde inkomen van de hoogste inkomensgroep in Hanoi en Da Nang steeg in 2023 respectievelijk met slechts 3% en 7% vergeleken met 2019.

Het gemiddelde inkomen van deze groep in Ho Chi Minhstad noteerde zelfs een negatieve groei van 8%. Dit vergroot de kloof tussen inkomen en huizenprijzen, vooral voor huishoudens uit de middenklasse en hogere middenklasse.

Ten tweede is er een gebrek aan geschikte woningen. Het huidige woningaanbod concentreert zich voornamelijk in het midden- en hogere segment. Hoewel de vraag in dit segment ook erg groot is, is de vraag naar betaalbare woningen de belangrijkste vraag van de markt. Er zijn maar weinig woningbouwprojecten met een prijs onder de 30 miljoen VND/m², waardoor de meeste mensen, inclusief de hoogste groep, geen geschikte opties hebben.

VARS is ook van mening dat sommige investeerders misbruik maken van de schaarste op de markt om de verkoopprijzen onredelijk te verhogen, waardoor de vastgoedprijzen stijgen, zelfs in gebieden zonder veel infrastructurele voordelen. Dit maakt het ook moeilijk voor degenen die vastgoed willen kopen.

Ten derde is er sprake van speculatief gedrag. In de context van andere beleggingskanalen die nog steeds veel schommelingen kennen, zorgt de psychologie van het hamsteren van activa en de verwachting dat de vastgoedprijzen blijven stijgen ervoor dat veel mensen vastgoed kopen zonder dat ze er daadwerkelijk gebruik van willen maken. Deze mensen kopen vastgoed en laten het vervolgens links liggen, gebruiken het niet, wachtend tot de prijs stijgt, waardoor het onevenwicht tussen vraag en aanbod nog groter wordt.

Daarnaast zijn de financiële kosten een factor die minder vaak genoemd wordt, maar wel een grote invloed heeft. Hoewel de rentetarieven zijn gedaald, moeten huizenkopers nog steeds variabele rentes betalen, na aftrek van incentives van ongeveer 10% of meer. Dit zorgt ook voor veel financiële druk.

De financiële kosten stijgen, net als de investeringskosten en de grondkosten, voortdurend. Dit heeft invloed op het projectontwikkelingsproces van vastgoedbedrijven en leidt rechtstreeks tot hogere huizenprijzen.

Op de lange termijn is VARS van mening dat de staat, naast het voortzetten van het onderzoek naar en toepassen van preferentieel beleid op het gebied van grond, belastingen en leningen voor sociale woningbouwprojecten en betaalbare commerciële woningen, de verbetering van de verbindende infrastructuur moet blijven bevorderen en de stedelijke ontwikkeling moet uitbreiden volgens het TOD-model – een model voor stedelijke ontwikkeling dat zich richt op openbaar vervoer. Dit is een onvermijdelijke trend om het huisvestingsprobleem voor stadsbewoners in Vietnam op te lossen.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm