 |
| De financiering van vastgoedprojecten wordt strenger gereguleerd. |
Vastgoedbedrijven klagen hevig over de moeilijkheid om leningen te verkrijgen.
De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van Global Real Estate Joint Stock Company en voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Aannemers (VACC), verklaarde dat grote banken (waaronder de 'Big 4') weigeren krediet te verstrekken aan nieuwe projecten, of slechts zeer selectief zijn met projecten in Hanoi en Ho Chi Minh-stad. Door de financieringsproblemen die bedrijven belemmeren bij de uitvoering van projecten, wordt voorspeld dat 2026 een extreem turbulent jaar zal worden voor de vastgoedmarkt.
Veel andere bedrijven meldden ook dat de moeilijkheid om krediet te verkrijgen niet alleen luxe commerciële woningbouwprojecten treft, maar alle segmenten, inclusief sociale woningbouw. Volgens bedrijven in de sociale woningbouw weigeren banken beleefd om leningen te verstrekken uit het leningpakket van 145.000 miljard VND voor sociale woningbouw, omdat de rente te laag is (6,1% per jaar), terwijl de spaarrente op de markt is gestegen tot 7-8% per jaar. Dit betekent dat banken verlies zouden lijden als ze leningen zouden verstrekken.
Momenteel is minder dan 5% van het kredietpakket van 145 biljoen VND voor sociale woningbouwleningen uitbetaald, ondanks dat het al drie jaar loopt. Tegelijkertijd is ook de uitbetaling van het kredietpakket voor leningen aan jongeren onder de 35 jaar beperkt.
Volgens mevrouw Ha Thu Giang, directeur van de afdeling Kredietverlening voor Economische Sectoren (Staatsbank van Vietnam), bedroeg het uitbetaalde bedrag van het leningprogramma voor jongeren onder de 35 jaar ongeveer 9.600 miljard VND (een stijging van ongeveer 2.000 miljard VND ten opzichte van eind 2025), waarvan 8.100 miljard VND bestemd was voor investeerders in 53 projecten en ongeveer 1.500 miljard VND voor huizenkopers in 36 projecten. Het uitbetaalde bedrag voor leningen aan jongeren onder de 35 jaar voor de aankoop van sociale huurwoningen bedroeg ongeveer 259 miljard VND.
Hoewel commerciële banken beweren dat ze de kredietverlening aan de vastgoedsector niet aanscherpen en nog steeds goede projecten financieren, moeten ze, gezien hun beperkte kapitaal en kwartaalkredietlimieten, hun middelen zeer voorzichtig toewijzen. Daarom zal het kapitaal, behalve voor zogenaamde "achterdeurprojecten", geconcentreerd worden in prioritaire en zeer veilige sectoren om de gunst van de regelgevende instanties te winnen.
Volgens econoom dr. Le Xuan Nghia is de vastgoedmarkt cyclisch, maar op de lange termijn vormt deze geen risico en is zelfs zeer veilig omdat ze nauw verbonden is met de activiteiten van banken. Het grootste deel van het onderpand van banken bestaat uit onroerend goed, waardoor het onwaarschijnlijk is dat de vastgoedprijzen sterk zullen dalen.
Deze expert betoogde tevens dat de vastgoedsector een sector is met sterke overloopeffecten en suggereerde dat de Vietnamese centrale bank beleid moet blijven voeren om kapitaal in deze markt te injecteren en zo een efficiënte werking te garanderen. De overheid zou de prijsstijgingen moeten beheersen in plaats van de kredietverlening aan deze sector te beperken.
Kapitaal blijft in grote mate naar de vastgoedsector stromen.
Terwijl vastgoedbedrijven klagen over moeilijkheden bij het verkrijgen van kapitaal, wijzen veel experts en vertegenwoordigers van de Nationale Assemblee erop dat bankkrediet in werkelijkheid nog steeds voornamelijk naar de vastgoedsector stroomt, wat veel negatieve gevolgen heeft voor de economie.
Volgens de heer Nguyen Ngoc Bau, CEO van Wigroup, nam de kredietverlening aan de commerciële en industriële sector in het eerste kwartaal van 2026 af, terwijl er een sterke geldstroom naar vastgoed en de bouwsector bleef bestaan. Hoewel de gegevens aantonen dat de kredietverlening aan de landbouwsector, net als de kredietverlening aan de vastgoedsector, goed bleef groeien, kan de mogelijkheid dat dit geld "de wet omzeilt" niet worden uitgesloten (kapitaal lenen voor de aankoop van grond voor landbouwontwikkeling, maar in werkelijkheid investeren in agrarisch vastgoed).
Deze expert stelt dat de tekortkomingen in de kredietstructuur de hoofdoorzaak zijn van de aanhoudende liquiditeitsdruk op het banksysteem, evenals de instabiliteit van de rentetarieven. Daarom pakken de liquiditeitssteunmaatregelen van de Vietnamese centrale bank (via het openmarktoperatiekanaal) slechts de symptomen aan, niet de kern van het probleem.
Uit financiële rapporten van banken uit 2025 blijkt dat bij veel banken hypothecaire leningen 30-50% van de totale hypothecaire leningen uitmaken. Dit cijfer is echter onvolledig, omdat hypotheken voor de aankoop van een eigen woning bij veel banken niet volledig worden meegerekend in de hypothecaire kredieten.
Op papier vertegenwoordigt vastgoedkrediet dus ongeveer 23-25% van de totale uitstaande leningen in het hele systeem, maar het werkelijke cijfer ligt waarschijnlijk veel hoger. Wanneer meer dan een kwart van het krediet in de economie naar de vastgoedsector stroomt, wordt de toegang tot kapitaal voor andere sectoren vanzelfsprekend beperkter. Dit is ook de reden waarom productiebedrijven het moeilijk hebben.
Volgens gegevens van de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) is meer dan 50% van de omzet van de 500 grootste particuliere bedrijven in Vietnam afkomstig uit de financiële sector en de vastgoedsector, terwijl de verwerkende en maakindustrie een klein aandeel vertegenwoordigt.
Volgens economische experts is het theoretisch noodzakelijk om de kredietverlening aan luxe vastgoed te beperken en prioriteit te geven aan leningen voor sociale woningbouw en betaalbare woningbouwprojecten. In de praktijk is dit echter zeer moeilijk te realiseren, omdat veel banken zich primair richten op het luxe vastgoedsegment. Als deze situatie aanhoudt, zullen de risico's voor de economie toenemen.
Tijdens de sociaaleconomische discussiesessie van de Nationale Vergadering eerder deze week uitte afgevaardigde Le Hoang Anh (Gia Lai) zijn "bijzondere bezorgdheid" over dit probleem. Volgens de afgevaardigde gaat in Vietnam het grootste deel van het krediet naar speculatief vastgoed, waardoor de huizenprijzen de pan uit rijzen en het voor jongeren zelfs na 30 jaar hard werken onmogelijk wordt om een huis te kopen.
Volgens gegevens gepresenteerd door afgevaardigde Hoang Anh, blijkt uit de uitstaande kredietbalans van alle 35 commerciële banken dat vastgoedleningen in vier jaar tijd met 132% zijn gestegen, van 1.955.000 miljard VND in 2021 naar 4.541.000 miljard VND in 2025. Dit is 2,4 keer zo snel als de groei van industriële kredieten. De omvang van vastgoedkredieten in 2025 is 1,81 keer groter dan die van industriële kredieten en 5,3 keer groter dan die van kredieten voor de landbouw, bosbouw en visserij.
Bovendien is alleen al de vastgoed- en bouwsector goed voor 27,4% van het totale krediet in het systeem. De heer Hoang Anh is met name bezorgd over het feit dat de kredietverlening aan de vastgoedsector naar verwachting alleen al in 2024-2025 met 37,6% zal stijgen, terwijl de kredietverlening aan de industrie slechts met 9,4% zal toenemen. Omdat een groot deel van het krediet vastzit in de vastgoedsector, stelde afgevaardigde Hoang Anh voor dat de overheid de speculatieve kredietverlening aan de vastgoedsector via marktmechanismen zou reguleren, in plaats van via administratieve maatregelen.
Intussen verklaarde universitair hoofddocent dr. Nguyen Huu Huan, vicevoorzitter van het uitvoerend comité van het Internationaal Financieel Centrum van Ho Chi Minh-stad, dat de vraag naar kapitaal voor groei enorm is, terwijl het beschikbare kapitaal beperkt is. Daarom moeten banken prioriteit geven aan de toewijzing van kapitaal aan prioritaire sectoren.
In deze context adviseren experts bedrijven – niet alleen vastgoedbedrijven – om hun kapitaalkanalen te diversifiëren en hun afhankelijkheid van bankkrediet te verminderen. De heer Huan verwacht dat het Internationale Financiële Centrum van Ho Chi Minh-stad een nieuw kapitaalkanaal zal vormen voor de economie en het bedrijfsleven in de vastgoedsector. Deze expert suggereert dat het tokeniseren van materiële activa voor kapitaalverwerving een nieuwe aanpak is die vastgoedbedrijven zouden moeten overwegen.
- Dr. Can Van Luc, lid van de beleidsadviesraad van de premier
De bouw- en vastgoedsector is goed voor ongeveer 10% van het bbp van het land, het hoogste niveau in de afgelopen negen jaar, en heeft een domino-effect op vele andere economische sectoren. De overmatige afhankelijkheid van vastgoedbedrijven van bankkredieten brengt echter aanzienlijke risico's met zich mee, zowel voor de bedrijven zelf als voor het financiële systeem.
Naar verwachting zal de kredietverlening aan de vastgoedsector in 2025 sneller groeien dan de algehele economische groei (22%), waarbij de zakelijke kredietverlening aan de vastgoedsector met 28% toeneemt en momenteel ongeveer 44% van het totale vastgoedkrediet uitmaakt.
Doordat de kredietverlening aan de vastgoedsector strenger wordt gereguleerd, kan de toegang van bedrijven tot kapitaal steeds beperkter worden. Bovendien stijgen de leenkosten.
Om de afhankelijkheid van bankkrediet te verminderen, moeten vastgoedbedrijven hun kapitaalbronnen diversifiëren, met name via bedrijfsobligaties, buitenlandse directe investeringen en vastgoedbeleggingsfondsen. De overheid moet bovendien snel het Nationaal Woningfonds en de lokale woningfondsen in werking stellen.
Vastgoedbedrijven moeten zelf inzien dat ze hun bedrijfsvoering moeten herstructureren, de risico's van de cashflow moeten beheersen en hun diversificatie in beleggingen moeten beperken. Het in evenwicht brengen van verschillende kapitaalbronnen – van krediet, obligaties en aandelen tot internationale investeringen – zal bedrijven helpen hun weerbaarheid tegen marktschommelingen te vergroten.
Bron: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Reactie (0)