Het tweede voorstel om onroerend goed te belasten; villa's en herenhuizen aan de rand van Hanoi worden geleidelijk "opgewarmd", de prijzen zullen stijgen; veel mensen hebben hun aanbetalingen opgegeven om te bieden op Thanh Oai-land, gevallen van verbouwing van woonfuncties... zijn het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.
 |
| Onroerend goed: geveild land in het district Hoai Duc, Hanoi. (Bron: Vietnamnet) |
Onroerend goed ‘valt’ in handen van de rijken, prijzen stijgen voortdurend
De Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) stelde dat de situatie van verlaten huizen, verlaten villa's en verlaten stedelijke gebieden steeds vaker voorkomt. Zelfs in grote steden, waar land schaars is en de bevolking dichtbevolkt, is deze situatie nog steeds wijdverbreid. Dit toont de paradox aan tussen verlaten land en huizen enerzijds en mensen die het moeilijk hebben, hun hele leven werken, maar nog steeds niet zeker weten of ze een stuk grond of een huis kunnen kopen.
Ook volgens VARS is speculatie door investeerders - het hamsteren van goederen wanneer ze schaars zijn en niet te koop zijn, om ze vervolgens onverkocht te laten liggen in afwachting van prijsstijgingen, of het creëren van kunstmatige schaarste om de prijzen op te drijven in de hoop op hoge winsten - een veelvoorkomende praktijk, die zich voordoet in zowel stedelijke als landelijke gebieden. Het beïnvloedt het proces van de ontwikkeling van grondfondsen, de verhouding tussen vraag en aanbod, en de economie op de lange termijn.
VARS is van mening dat de belasting zou moeten gelden voor tweede huizen en meer. Het is logisch dat mensen met veel vermogen, en vermogen dat continu winst genereert, meer belasting betalen. Sterker nog, de meeste huizenkopers kopen de laatste tijd een tweede of derde huis.
Dit voorstel werd gedaan in de context van voortdurend stijgende vastgoedprijzen, waarvan er geen tekenen zijn dat ze zullen dalen.
Volgens de gegevens van deze eenheid is de prijsindex voor appartementen in het tweede kwartaal van 2024 in Hanoi en Ho Chi Minhstad met respectievelijk 58% en 27% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Het middensegment wordt steeds schaarser en meer dan 80% van het aanbod van nieuw geopende appartementen dit jaar is geprijsd boven de 50 miljoen VND/m2.
Niet alleen nieuwe projecten, maar ook de prijzen van bestaande appartementen zijn enorm gestegen. Veel appartementen die al tientallen jaren in gebruik zijn, worden nog steeds aangeboden voor prijzen die twee tot drie keer hoger liggen dan toen ze voor het eerst werden gelanceerd. Ook het segment van villa's, rijtjeshuizen en percelen in de buitenwijken vertoont tekenen van prijsstijgingen, omdat sommige groepen investeerders een schijnbare vraag en aanbod creëren om winst te maken.
Om de markt te reguleren en te zorgen dat deze zich op een veilige, gezonde en duurzame manier ontwikkelt, zodat de grondprijzen stijgen en dalen in overeenstemming met de markt, is het volgens VARS een dringende taak om een onroerendgoedbelastingbeleid af te kondigen. Deze taak kan niet worden genegeerd, omdat deze moeilijk is.
VARS stelt een onroerendgoedbelastingbeleid voor dat van toepassing is op twee groepen: kopers van een tweede woning of meer en eigenaren die hun project opgeven. Het belastingtarief zal geleidelijk stijgen voor transacties waarbij de verkoper een korte eigendomsperiode heeft.
Net als in Singapore moeten huizenkopers een vergoeding betalen van 20% van de waarde van de woning voor een tweede woning en 30% voor een derde woning. Eigenaren die hun woning in het eerste jaar verkopen, betalen een belasting van 6% van de waarde van de woning, 8% in het tweede jaar, 4% in het derde jaar en na het vierde jaar worden er geen belastingen of vergoedingen meer geheven.
VARS stelde ook voor dat als de eigenaar na ontvangst van de grond geen project bouwt, hij ook de onroerendgoedbelasting moet betalen. Deze methode wordt in Korea toegepast: grond die langer dan 2 jaar verlaten is of in het proces van grondverbetering zit, wordt belast met 5% en het belastingtarief stijgt geleidelijk naarmate het aantal jaren dat de grond verlaten is. 5 jaar wordt belast met 8%, 7 jaar met 9% en langer dan 10 jaar verlaten met 10%. In de VS wordt verlaten grond belast met 3%...
Deze vereniging erkent echter ook dat het gebruik van fiscale instrumenten om de markt te reguleren met veel uitdagingen gepaard gaat. Het vereist met name grote investeringen in technologie en personeel, want om te bepalen wat een tweede of derde woning is... om fiscale instrumenten effectief en transparant te gebruiken, moeten overheidsinstanties de ontwikkeling en voltooiing van informatiesystemen en databases over de woning- en vastgoedmarkt bevorderen.
VARS adviseert ook om rekening te houden met mogelijke negatieve gevolgen, zoals belastingen die ertoe kunnen leiden dat mensen hun koopkracht "uitputten", wat op de lange termijn weer andere gevolgen voor de economie kan hebben, of het creëren van juridische mazen in de wet waardoor rijken nog steeds belasting kunnen ontduiken door het eigendom van tweede, derde... eigendommen over te dragen aan familieleden, of het verhogen van de huurprijzen om de kosten van belastingbetalingen te compenseren...
Aangrenzende, gewilde villa's in de buitenwijken
Volgens Vietnamnet zijn de grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi de afgelopen dagen "hot" geweest. De marktontwikkelingen hebben ertoe geleid dat veel investeerders en echte kopers zich haasten om grond te vinden voor villa's en herenhuizen in de buitenwijken die in synchrone stedelijke gebieden zijn gebouwd. Onderzoeken in de buitenwijken van Hanoi laten zien dat het aanbod in dit segment vrij schaars is; het aantal villa- en herenhuizenprojecten in de buitenwijken van Hanoi dat te koop wordt aangeboden, is klein en snel uitverkocht.
In het Westen kosten sommige nieuwe villaprojecten tussen de 180 miljoen en bijna 200 miljoen VND/m2.
In de zuidelijke regio vormen 159 Him Lam Thuong Tin-winkelpanden een zeldzaam aanbod dat te koop wordt aangeboden. Momenteel worden de winkelpanden, vijf verdiepingen tellende herenhuizen met twee voor- en achtergevels, die zijn voltooid en een rode boekenstatus hebben, op de markt gebracht met prijzen vanaf 100 miljoen VND/m².
Naast het bestaande aanbod trok de markt ook de aandacht met informatie over een project in Dong Anh, dat in het vierde kwartaal van start zou gaan. De prijs ervan zou rond de 300 miljoen VND/m2 liggen...
Het aanbod van villa's en rijtjeshuizen wordt beschouwd als het laagste niveau van de afgelopen 10 jaar, waardoor de verkoopprijzen voor villa's en rijtjeshuizen het afgelopen jaar gestaag zijn gestegen. De villaprijzen in sommige gebieden in Hoai Duc en Ha Dong bereiken voortdurend nieuwe hoogten, met een stijging van 30-50% ten opzichte van meer dan een jaar geleden. In sommige potentiële gebieden is het aantal geïnteresseerde kopers zelfs toegenomen, wat lokale prijskoorts veroorzaakt.
Mevrouw Le Thi Bich Ngoc, adjunct-directeur-generaal van Truong Son Land, zei dat de scherpe prijsstijging van appartementen en de hoge veilingprijzen ertoe hebben geleid dat veel investeerders naar voorsteden zijn verhuisd. De vraag naar laagbouw zal daardoor verder toenemen. In de nabije toekomst kunnen de prijzen van nieuwe woningen in voorsteden een nieuw prijsniveau bereiken wanneer de Grondwet op 1 augustus officieel van kracht wordt, waardoor de prijzen van villa's en rijtjeshuizen zullen stijgen.
Volgens waarnemers zal de liquiditeit van het villa- en rijtjeshuissegment op korte termijn toenemen en zullen de secundaire prijzen waarschijnlijk blijven stijgen. "Vanaf nu tot het einde van het jaar zal het villa- en rijtjeshuissegment in Hanoi prijsstijgingen blijven zien, aangezien het aanbod schaars is en de vraag blijft toenemen. Het aanbod zal zich echter voornamelijk in de voorsteden bevinden en de binnenstad heeft geen grond meer beschikbaar voor nieuwe projecten", aldus mevrouw Nguyen Hoai An, directeur van CBRE Hanoi.
Volgens de heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Real Estate Association, is het nog steeds vrij rustig in resortvastgoed, wacht de grondmarkt in de provincie op het juiste moment, zijn appartementen in de binnenstad te populair en zijn villa's en herenhuizen in de buitenwijken nog steeds de keuze van veel investeerders, omdat ze stabiliteit garanderen en een groot potentieel voor prijsstijging hebben. "Momenteel is de markt voor villa's en herenhuizen in Hanoi uitgeput van de binnenstedelijke producten, waardoor de vraag naar laagbouwwoningen naar de buitenwijken verschuift. Dit zal ook de drijvende kracht zijn achter de aanhoudende prijsstijgingen in dit segment in de toekomst", aldus de heer Dinh.
Thanh Oai veilt land: 55/68 kavels met aanbetaling
De betalingstermijn is verstreken, maar slechts 13 van de 68 percelen in de regio Ngo Ba, het dorp Thanh, de gemeente Thanh Cao en het district Thanh Oai (Hanoi) hebben aan hun financiële verplichtingen voldaan. De 55 percelen met verbeurde aanbetalingen hebben prijzen variërend van 80 miljoen VND/m² tot meer dan 100 miljoen VND/m².
Volgens de regelgeving moet de winnaar van de grondveiling zijn financiële verplichtingen in twee termijnen binnen 30 dagen nakomen. De laatste betaling van deze veiling vindt plaats op 14 september.
Uit informatie die het Thanh Oai District Land Fund Development Center met de pers heeft gedeeld, blijkt echter dat tot op heden (16 september), ondanks het verstrijken van de betalingstermijn, slechts 13 van de 68 percelen aan hun financiële verplichtingen hebben voldaan. Van de percelen die volledig zijn betaald, kost het hoogste perceel meer dan 55 miljoen VND/m².
De kavels met de hoogste prijzen van 80 miljoen VND/m², inclusief de winnaar van het kavel met de hoogste prijs van 100,5 miljoen VND/m², hebben niet op tijd betaald. 55 kavels hebben dus hun aanbetaling verloren.
Eerder veroorzaakte de veiling van 68 percelen grond in de regio Ngo Ba, in het dorp Thanh Than en in de gemeente Thanh Cao opschudding onder vastgoedbeleggers en het publiek. Er waren meer dan 4.000 gekwalificeerde aanvragen en meer dan 1.500 kopers. De winnende prijs was 7-8 keer hoger dan de startprijs. Van de startprijs van 8,6-12,5 miljoen VND/m² overschreed de hoogste winnende prijs de 100 miljoen VND/m².
Specifiek is kavel LK03-10 met een oppervlakte van bijna 65 vierkante meter de hoogste winnende prijs van maar liefst 100,5 miljoen VND/vierkante meter, 8 keer hoger dan de startprijs.
Het is bekend dat op 10 augustus de veiling van 68 percelen grond in het gebied Ngo Ba, in het dorp Thanh Than, in de gemeente Thanh Cao, plaatsvond. Naar verwachting zou er meer dan 400 miljard VND worden opgehaald. Met 13 percelen die aan de financiële verplichtingen voldeden, bedroeg het totale opgehaalde bedrag iets meer dan 80 miljard VND, oftewel 20% van het verwachte bedrag.
Gevallen van ombouw van woonfuncties vanaf 1 augustus
Artikel 124 van de Woningwet 2023 geeft duidelijk aan in welke gevallen woonfuncties kunnen worden omgezet.
Voorbeelden van omzettingen van woonfuncties zijn onder meer:
Ombouw van herhuisvestingswoningen naar sociale huurwoningen.
Omzetten van sociale huurwoningen naar herhuisvestingswoningen als deze niet meer nodig zijn.
Het omzetten van woningen als bedoeld in punt d, lid 1, artikel 13 van de Woningwet 2023 naar sociale huurwoningen of sociale huurwoningen.
Overige gevallen volgens het besluit van de premier op basis van het voorstel van het ministerie van Bouw .
Let op: Bij de omzetting van woonfuncties zoals voorgeschreven in lid 1 van dit artikel, dienen de volgende principes in acht te worden genomen:
Moet in overeenstemming zijn met het goedgekeurde provinciale programma en plan voor woningbouwontwikkeling en mag geen verlies van publieke middelen veroorzaken.
Nadat de woning is verbouwd, moet deze op een efficiënte manier worden gebruikt, voor het juiste doel en volgens de normen en technische voorschriften die gelden voor de verbouwde woning.
Moet worden goedgekeurd door het Ministerie van Bouw of het Provinciaal Volkscomité.
Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html
![[Foto] Opening van de 14e Conferentie van het 13e Centraal Comité van de Partij](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/05/1762310995216_a5-bnd-5742-5255-jpg.webp)
Reactie (0)