Bekymringer rundt forslaget om å stramme inn eiendomstransaksjoner

Reguleringen om at alle eiendomstransaksjoner må gå gjennom et statlig administrert gulv vil påvirke markedsutviklingen.

Byggedepartementet ber om kommentarer fra departementer og avdelinger om innholdet i utkastet til regjeringens resolusjon om mekanismen for å kontrollere og dempe eiendomspriser. Ifølge eksperter må imidlertid forslagene vurderes på nytt for å unngå en situasjon der forhastet implementering vil påvirke eiendomsmarkedet og økonomien.

Må fokusere på folks interesser

For å bidra til å redusere priser og stramme inn eiendomsspekulasjon, vektlegger utkastet tre faktorer som krever at eiendomstransaksjoner reguleres og transaksjoner gjøres offentlige og transparente gjennom etablering av et statlig etablert eiendomstransaksjonssenter.

Det er verdt å merke seg at det politiske forslaget om å «stramme inn» lån for kjøp av andre og tredje bolig ved å bruke lave lånerenter, innebærer at kjøpere kun kan låne 50 % ved kjøp av andre bolig og ikke mer enn 30 % for en tredje bolig; i stedet for å bruke dagens lånerente på 70–80 %. I tillegg foreslo Bygge- og anleggsdepartementet at regjeringen fastsetter at folkekomiteene i provinser og byer reserverer minst 30 % av det totale antallet kommersielle boligbyggingsprosjekter som forventes å utvikles i perioden 2026–2030 til å bygge rimelige kommersielle boliger.

C-Holdings Company overleverer leiligheter til beboere i The Maison-prosjektet (Thu Dau Mot-distriktet, Ho Chi Minh-byen). Foto: THAO NGUYEN

Stilt overfor de ovennevnte problemstillingene sa finans- og bankekspert Nguyen Tri Hieu at forslaget fra Byggedepartementet om å begrense kommersielle bankers utlån til kjøpere av andre og tredje boliger er urimelig, fordi utlånsaktiviteter alltid avhenger av kommersielle bankers risikoappetitt og kundenes tilbakebetalingsevne. Byggedepartementets inngripen i bankenes kredittpolitikk, som tilhører pengepolitikken, kan forårsake problemer. Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Instituttet for naturressurser og miljøøkonomi i Ho Chi Minh-byen, sa at utkastet til forskrift om at alle eiendomstransaksjoner må gå gjennom en statlig forvaltet etasje ikke er egnet for sin funksjon, og påvirker utviklingen av eiendomsmarkedet, fordi rekkefølgen og prosedyrene i transaksjoner er begrenset. Dr. Pham Viet Thuan sa at land er et produksjonsmiddel, ikke en vanlig transaksjonsvare, med kriteriet om at landbrukere må være effektive i bruksprosessen. Derfor må det være en spesifikk politikk for å bygge en landprisliste på steder som har en tendens til å synke over tid for å fastslå at folks interesser er avgjørende.

Fru Tran Thi Cam Tu, daglig leder for Exim Real Estate JSC (EximRS), sa at det å begrense banklån er ganske sensitivt for eiendomsmarkedet. For rask implementering vil sette eiendomsmarkedet i fare for å "fryse". Ifølge fru Tu har det faktisk i den senere tid vært en klar nedgang i transaksjoner i high-end eiendomssegmentet. Samtidig er det ikke noe tilbud på rimelige kommersielle boligprosjekter. Derfor, hvis det iverksettes låneinnstramminger, vil ikke investorer kunne gjennomføre flere prosjekter. Dette vil i stor grad påvirke hele markedet. Uten et omfattende tilbud vil det påvirke etterspørselen etter boligkjøp i generasjoner i familien.

Trenger bærekraftige løsninger

Herr Nguyen Tri Hieu sa at forslaget fra Byggedepartementet kan være midlertidig, men for å løse problemet på lang sikt er det behov for mer bærekraftige løsninger.

Spesielt pålegges høye skatter på andre-, tredje- eller investeringseiendommer. Dette vil redusere insentivet til spekulasjon, og dermed redusere eiendomsprisene. Skatt alene er imidlertid ikke nok. Det må være en markedsmekanisme, det vil si at tilbud og etterspørsel møtes. Hvis tilbudet av eiendom øker nok til å møte etterspørselen, vil boligprisene synke. Derfor er det, i tillegg til langsiktig politikk, nødvendig å fremme tilbudet slik at folk har muligheten til å eie boliger, og dermed bidra til å redusere boligprisene. Staten må spille en ledende rolle i å skaffe landmidler, fullføre administrative prosedyrer og politikk knyttet til land og kreditt. Problemet i Vietnam i dag er at tilbudet av eiendom er overbelastet, mens etterspørselen er svært høy. Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel har presset boligprisene til urimelige nivåer.

Dr. Le Xuan Nghia, tidligere nestleder i den nasjonale finanstilsynskomiteen, deler samme synspunkt og sa at i henhold til bestemmelsene i kredittinstitusjonsloven har ikke myndighetene lov til å blande seg inn i kommersielle bankers kredittvirksomhet. Slik inngripen ville krenke bankenes forretningsfrihet og påvirke uavhengigheten og åpenheten i kredittvirksomheten.

Videre er skillet mellom en kjøpers «første bolig» og «andre bolig» ekstremt komplisert og vanskelig å implementere. Forretningsbanker har ikke funksjonen eller ressursene til å utføre denne oppgaven, fordi dette ikke er bankenes kjerneansvar for å begrense boliglån og redusere boligprisene.

Ifølge Dr. Le Xuan Nghia har statsbanken de siste tiårene kontrollert eiendomsutlånsaktiviteter ved å anvende høye kredittrisikoforhold, fra 150 % til 250 %. Hvis for eksempel en kommersiell bank låner ut 100 milliarder VND til eiendom, vil statsbanken beregne den tilsvarende risikoen fra 150 til 250 milliarder VND. Dette tvinger bankene til å bruke overskuddet sitt til å sette opp risikoreserver på tilsvarende nivå, og dermed indirekte begrense eiendomsutlån. Dr. Le Xuan Nghia mener at kjerneproblemet i det vietnamesiske eiendomsmarkedet er å utvikle boligprodukter som passer for hvert etterspørselssegment. Staten må fokusere på å fjerne juridiske hindringer for å øke tilbudet av rimelige boliger, samtidig som den implementerer politikk for å støtte boligkjøpere, spesielt de med lav inntekt. Han viste til eksemplet Singapore, hvor fattige mennesker får boliglån med en fast rente på 2,5 %, og myndighetene kompenserer bankene for renten over dette nivået. Slike løsninger kan være mye mer effektive enn å gripe direkte inn i bankenes kredittpolitikk.

Ifølge Dr. Pham Viet Thuan vil det å begrense spekulasjon ved å bruke skattesatser basert på transaksjonstidspunkt ved registrering, i stedet for å administrere via nettbaserte etasjer, bidra til å forvalte eiendom stabilt. For å unngå spekulasjon kan Vietnam derfor bruke transaksjonsskatteverktøy, noe som er svært effektivt. For eksempel har eiendomstransaksjoner innen 12 måneder en skattesats på 20 % av salgsprisen, 36 måneder er 10 % og 60 måneder er 5 %. Resten vil bruke en skatt på 2 % slik det er nå... «Å redusere spekulasjon og redusere årlige landpriser vil være et effektivt verktøy for å regulere landpriser, hjelpe folk med å få muligheten til å kjøpe boliger i fremtiden, og å skape sosial trygghet er noe som må beregnes akkurat nå» - delte Dr. Thuan.

Ikke i samsvar med internasjonal praksis

Ifølge Dr. Le Xuan Nghia er det for tiden ingen land i verden som kontrollerer eiendomsprisene ved å begrense lån til boligkjøpere. Derfor er det ikke i tråd med internasjonal praksis å redusere lånegrensene for andre eller flere boliger, og det kan ha negative konsekvenser for markedet.

Kilde: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm