Det er nødvendig å håndtere spekulasjon og manipulering av eiendomspriser strengt.

Dessuten skjer regelbrudd i eiendomsbransjen med mer komplekse og sofistikerte trender, og spesielt eiendomsprisene stiger kontinuerlig hvert kvartal og hvert år.

Problemet med spekulasjon og markedsmanipulasjon

I den senere tid har det i mange byer, spesielt i storbyer som Hanoi , Da Nang og Ho Chi Minh-byen, blitt kjente bilder av «spøkelsesbyområder» eller tusenvis av hektar med store og små boligprosjekter som har ligget «tildekket» i flere tiår. Dette er en systematisk form for spekulasjon med sikte på å vente på riktig tidspunkt for å tjene superprofitt, noe som ikke bare forårsaker sløsing med landressurser, men også er en av de direkte årsakene til den raske økningen i eiendomsprisene.

Ifølge markedsundersøkelsesdata fra Vietnam Real Estate Association fortsatte prisene på eiendomsprodukter å øke kraftig i tredje kvartal 2024. Mer spesifikt registrerte tomtesegmentet en gjennomsnittlig økning på omtrent 3,5 % i primærmarkedet; tilsvarende økte lavblokkboliger med 5–10 %; spesielt leilighetssegmentet har etablert et nytt nivå der prisene økte med gjennomsnittlig 24 % og det totale nye tilbudet gikk ned med omtrent 20 % sammenlignet med forrige kvartal. I markedene i Hanoi, Da Nang og Ho Chi Minh- byen var de tilsvarende økningene fra år til år henholdsvis 64 %, 30,6 % og 46,2 %.

Eiendomsprisene har økt kontinuerlig de siste årene. Foto: Cong Hung

Sammen med spekulasjonsproblemet er erverv av land et tegn på å utnytte auksjoner av bruksrettigheter til land for å manipulere markedet. Dette er den største begrensningen med auksjoner av bruksrettigheter til land, i tillegg til fordelene med økonomiske ressurser som samles inn til statsbudsjettet. Mange steder har det dukket opp "auksjonsmeglere" som samarbeider med hverandre for å betale dusinvis av ganger høyere enn startprisen, og dermed skaper et "virtuelt prisnivå" for å kjøpe og videreselge auksjonerte tomter eller for å avvikle nærliggende tomter som tidligere ble kjøpt til lave priser.

Som et resultat, etter å ha satt en uvanlig høy pris, for å oppnå målet om rask likviditet for å tjene penger, er "auksjonsmeglerne" naturlig nok villige til å gi fra seg depositumet, fordi depositumet bare er omtrent 10–20 % av den totale verdien av tomten beregnet i henhold til startprisen gitt av den organiserende enheten, og denne prisen er ofte lavere enn den faktiske markedsprisen i det området.

Dette påvirker ikke bare interessene til auksjonsdeltakerne direkte, men påvirker også eiendomsmarkedet negativt, når denne virtuelle prisen må brukes som referanse for kompensasjon og tomteklarering for nye boligprosjekter...

«I tredje kvartal 2024 har eiendomsmarkedet registrert en positiv oppgang, men det er ikke like levende som før Covid-19-pandemien. Tilbudet av nytt prosjekt er fortsatt begrenset, mens eiendomsprisene fortsatt er høye. Vi ser en rekke årsaker til denne situasjonen, som for eksempel: folks etterspørsel etter boliger og næringsliv er høy, mens tilbudet er lavt, er etterspørselen større enn tilbudet. Innsatskostnadene for eiendomsprosjekter (byggematerialer, arealbruksavgifter...) øker alle. Spesielt har mange områder også vist tegn til prisøkninger og prisinflasjon for å manipulere markedet gjennom auksjoner av arealbruksrettigheter» – informerte viseminister for byggevirksomhet Nguyen Viet Hung.

Sterke tiltak mot prosjekter som «klemmer overlatt land»

Lærdommer fra de «underjordiske bølgene» av spekulasjon og manipulering av eiendomspriser har gitt mange konsekvenser for eiendomsmarkedet. De har ført til virtuelle jordfeber som gjør det umulig for folk med reelle behov (for bolig, produksjon og næringsliv...) å få tilgang til land. Hvis de vil, må de betale store summer for spekulasjon, noe som fører til forlatt land; og bedrifter som utvikler nye prosjekter er bekymret for ikke å kunne garantere fortjeneste på grunn av økte investeringer og landkostnader; de fattige må betale mer og mer penger og mister gradvis muligheten til å eie et hus.

Det er bekymringsfullt at ressurser til investeringer i produksjon, næringsliv, jobbskaping og merverdi for samfunnet blir «begravd» i land; spekulativ jord som ikke tas i bruk stimulerer ikke veksten i relaterte næringer, og på lang sikt, når tilbudet akkumuleres over lang tid, vil det føre til dårlig gjeld hos investorer i banksystemet og på et visst tidspunkt forårsake inflasjon for hele økonomien.

«Statlige forvaltningsorganer og lokale myndigheter må iverksette sterke tiltak mot prosjekter som «holder» land til spekulative formål, men som har blitt forlatt i mange år uten å bli utnyttet og brukt gjennom spesifikk vurdering og vurdering av subjektive og objektive årsaker. For prosjekter med tilstrekkelig kapasitet til å implementeres, bør det opprettes en mekanisme for å fortsette implementeringen. Tvert imot fastsetter straffeloven også tydelig håndteringen av manipulasjonshandlinger, prisinflasjon og prispress i eiendomsbransjen. Det er nødvendig å implementere dem strengt for å raskt korrigere brudd», sa Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnam Real Estate Association.

Ifølge økonomisk ekspert, førsteamanuensis Dr. Dinh Trong Thinh, er det viktigste å forhindre spekulasjon og prisvekst for å stabilisere eiendomsprisene og begrense raske og plutselige økninger. Følgelig må kompetente myndigheter iverksette mer drastiske tiltak for å kontrollere og bringe salgsprisen tilbake til den faktiske markedsverdien for eiendomstransaksjoner, inkludert auksjoner av bruksrettigheter til land.

«Land rundt om i verden har hatt stor suksess med å kontrollere eiendomspriser, i henhold til faktisk markedsverdi, gjennom dekreter om eiendomsskatt. For omtrent 20 år siden utstedte partiets sentralkomité en resolusjon om reform av eiendomsskatten, men denne politikken har ikke blitt implementert frem til nå.»

Derfor må vi utarbeide et separat skattedekret for eiendomsmarkedet, for å implementere det på en stabil og langsiktig måte. Følgelig må forlatt eiendom, eiendommer som selges mange ganger eller eierskap til mange eiendommer beskattes høyt, helt opp til et nivå som tilsvarer leien for tomtearealet og byggeområdet som for tiden er tilgjengelig, sa førsteamanuensis Dr. Dinh Trong Thinh.

I tillegg mener eksperter at juridiske spørsmål også er en av hovedårsakene til stagnasjonen i eiendomsmarkedet. Statsministerens spesialarbeidsgruppe for gjennomgang og fjerning av vanskeligheter for eiendomsmarkedet har løst en stor mengde arbeid (over 800 av 1200 fastlåste prosjekter har fått sine problemer løst).

Spesielt fra 1. august 2024, når de endrede og supplerte lovene offisielt trer i kraft med mange nye forskrifter som forventes snart å fjerne juridiske hindringer, må forvaltningsorganet fremskynde utstedelsen av dellovdokumenter og implementeringsinstruksjoner for å bidra til å fremskynde prosjektfremdriften, øke tilbudet til markedet; samtidig fokusere på å prioritere sosiale boligprosjekter og rimelige kommersielle boliger for å betjene behovene til folk flest, og sikre effektiviteten av sosialtrygdpolitikken.

 

Det viktigste spørsmålet for tiden er fortsatt statens regulatoriske rolle, gjennom mekanismer, retningslinjer, styringsverktøy og sanksjoner for å redusere og forhindre spekulasjon, og bringe eiendomsmarkedet tilbake til en balanse på lang sikt.

Det nylig endrede og supplerte rettssystemet har trådt i kraft, men det er fortsatt nødvendig å fortsette å motta kommentarer; for å oppsummere erfaringer og fortsette å endre utestående saker, for å øke tilbudet og stabilisere salgsprisene, er det nødvendig å løse spørsmålet om godkjenning av investeringspolitikk grundig, samtidig som investorer godkjenner bruk av land.

Visepresident i Hanoi Real Estate Club , Nguyen The Diep

Kilde: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html