Herr Nguyen Quang Huy – administrerende direktør ved fakultetet for finans og bankvirksomhet (Nguyen Trai-universitetet) sa at oppdateringen prisliste for tomter Det er en uunngåelig trend at markedspriser nærmer seg. Justeringen må imidlertid implementeres riktig, ikke som en «byrde», men som et skritt mot rettferdighet, åpenhet og bærekraftig utvikling.
Ifølge ham har ikke folks inntekter holdt tritt i en sammenheng med høye eiendomspriser, og regjeringen taler for å kjøle ned boligprisene for å sikre sosial trygghet. For kraftig økning av tomteprisene må vurderes grundig, forsiktig og strategisk, for ikke å utilsiktet gjøre tomter – som er drivkraften for vekst – til en barriere for utvikling.
I hovedsak er tomteprislisten grunnlaget for å fastsette tomteavgifter, skatter, avgifter og kompensasjon, som er «innsatsfasen» i ethvert eiendomsprosjekt. Når tomteprislisten øker mange ganger, spesielt i sentrale distrikter, øker innsatskostnadene til bedrifter kraftig, og dette gjenspeiles uunngåelig i salgsprisen på boliger.
Faktisk utgjør tomtekostnadene 30–50 % av kostnadsstrukturen i mange prosjekter i Hanoi . Dermed, hvis tomteprislisten bare øker med 20–30 %, kan den endelige salgsprisen presses opp med titalls prosent.
« Dette gjør drømmen om å eie bolig enda fjernere for middelinntektspersoner, samtidig som markedet står i fare for alvorlig ubalanse – for mange luksusboliger, ikke nok rimelige boliger », understreket Huy.
Dr. Tran Xuan Luong – assisterende direktør ved Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation – deler samme syn og sa at forslaget fra noen lokaliteter om å øke tomteprisene på nåværende tidspunkt ikke er passende.
Siden tomtekostnader utgjør 30–50 % av innsatskostnadene, kan økende tomtepriser føre til ytterligere økning i eiendomsprisene.
I tillegg er mengdepsykologi og FOMO-effekten (frykten for å gå glipp av noe) sterkt dominerende. eiendomsmarkedet I Vietnam kan et trekk som økende landpriser raskt få folk og investorer til å tro at prisene vil fortsette å øke, og dermed fremme spekulasjon og skape en nærmest feber som er større enn konsulentenheten ønsker.
Vietnams eiendomsmeglerforening understreket også at regjeringen, departementene, sektorene og lokalsamfunnene for tiden ser etter løsninger for å redusere eiendomsprisene i markedet. En av de effektive løsningene er å redusere innsatskostnadene som utgjør salgsprisen på eiendom.
Økningen i tomtepriser vil imidlertid påvirke kostnadene, og dermed påvirke mulighetene for boligtilgang for de med reelle boligbehov. For næringsboliger vil økning i tomtepriser påvirke prosjektets gjennomførbarhet, noe som fører til at boligprisene fortsetter å øke.
Hvis tomteprisene øker, vil det føre til høye boligkostnader, noe som reduserer attraktiviteten til investeringer, spesielt investeringer i eiendomsprosjekter i forstadsområder. Mangelen på investeringsprosjekter vil påvirke byens boligutviklingsplan i forstadsområder med det formål å spre befolkningen. Derfra vil boligtilbudet på markedet fortsette å synke, noe som gjør det vanskelig å stabilisere sosial trygghet i området.
I tillegg er eiendomsmarkedet inne i en skjør gjenopprettingsprosess, mange bedrifter må omstrukturere, kapitalstrømmen er begrenset. Hvis tomteprisene øker på dette tidspunktet, kan det skape en dobbel byrde og bremse markedsgjenopprettingen. For tiden har prisen for studenter å leie i nærheten av universiteter økt med omtrent 30 %. Hvis tomteprisene øker, vil det også skape et nivå på leieprisene. Dette vil føre til vanskeligheter for studenter og folk som leier boliger.
Reduserte fordeler med å tiltrekke seg investeringer
Ikke bare fører det til at boligprisene øker, men ifølge mange eksperter vil det også redusere fordelen med å tiltrekke seg investeringer hvis tomteprisene øker for mye.
Nguyen Quoc Hiep, styreleder i Vietnams forening for entreprenører, kommenterte at høye landpriser kan redusere Vietnams attraktivitet som investering. Ifølge Hiep kommer utleiegraden på 80–90 % i de fleste industriklynger i dag fra tre hovedfordeler: lave lønnskostnader, rimelige landpriser og praktisk logistikkinfrastruktur.
« Men hvis vi mister den rimelige landfaktoren, mens lønnskostnadene øker, vil vår fordel med å tiltrekke oss investeringer fortsatt eksistere? », spurte han.
Ifølge ham krever jordloven fra 2024 at man sikrer interesseharmoni mellom staten, arealbrukere og investorer, men i realiteten, med dagens metode for å fastsette landpriser, har ikke interessene til bedrifter, inkludert arealutleie og arealbrukere generelt eller eiendomsutviklingsbedrifter spesielt, blitt tatt tilstrekkelig hensyn til.
« Høye landpriser fører til at investeringskostnadene øker og risikoen øker, så hvilke bedrifter tør å implementere prosjekter? Hvis bedrifter ikke implementerer prosjekter, vil også lokalitetens bærekraftige inntekter bli påvirket », understreket Hiep.
Dr. Can Van Luc – medlem av statsministerens politiske rådgivende råd – bekreftet også at dette er et uunngåelig krav i prosessen med byutvikling, men at det må sikres interesseharmoni. Staten må kreve inn riktig mengde skatt, men kan ikke kompromittere det ved å presse opp levekostnadene og boligprisene.
« Hvis tomteprislisten bygges for høyt i forhold til økonomiens toleranse, vil det skape en kjedeeffekt som påvirker offentlige investeringer, tiltrekning av utenlandske direkteinvesteringer og spesielt folks boligmuligheter », bekreftet Luc.
Stigende tomtepriser fører til at investeringskostnadene øker og risikoen øker, så hvilke bedrifter tør å gjennomføre prosjekter?
Herr Nguyen Quoc Hiep, styreleder i Vietnams forening for entreprenører
Bør ikke øke på én gang, øke sjokket
Ifølge eksperter må justering av tomtepriser være spesifikt reguleringsplanlagt og bør ikke justeres plutselig eller økes sjokkerende.
Herr Nguyen Quang Huy understreket at kjerneproblemet i justeringen av landprislisten ligger i implementeringen. Det er umulig å la landprislisten øke samtidig uten tilsvarende støttemekanismer. En god landpolitikk må sikre tre søyler: Staten mottar rettferdige ressurser, bedrifter har sunt næringsrom og folk har tilgang til boliger til rimelige kostnader.
For å gjøre dette er det nødvendig å anvende en fleksibel justeringskoeffisientmekanisme som tydelig skiller mellom regioner, arealtyper og bruksformål. Tomter for sosial boligutvikling og rimelige kommersielle boliger bør fritas, reduseres eller utvides fra arealbruksavgifter. Samtidig kan priser for tomter for eksklusive kommersielle prosjekter eller for å utnytte fordelen av sentral beliggenhet gjelde nær markedspriser for å unngå budsjetttap.
Samtidig er det behov for kraftige reformer innen planlegging, prosedyrer og juridiske kostnader – faktorer som for tiden står for en betydelig andel av boligprisene. Når prosjektforberedelsesprosessen forlenges, kapitalkostnader og lånerenter øker, vil investorer øke salgsprisen, noe som fører til at boligprisene overstiger sin reelle verdi. Hvis planleggingen er transparent, godkjenningen er rask og det finnes langsiktige prognoser, og mellomleddskostnadene reduseres, kan boligprisene fortsatt være stabile selv om tomteprislisten er høyere.
« På makronivå er land ikke bare en inntektskilde, men også en drivkraft for bærekraftig vekst. Når det planlegges intelligent og utnyttes riktig, vil land bli til «utviklingskapital» – som skaper infrastruktur, industri, byområder og arbeidsplasser. Tvert imot, hvis vi bare ser på land som en kortsiktig inntektskilde, kan vi lett havne i en spiral av økende priser, redusere tilgjengeligheten, forårsake ulikhet og hindre nasjonal konkurranseevne », understreket Huy.
Derfor, ifølge ham, er det nødvendig å omforme utviklingsfilosofien. Land er ikke en byrde som skal utnyttes, men en strategisk ressurs som må drives som en langsiktig kapitalstrøm. En rimelig landprisliste – som gjenspeiler den sanne markedsverdien, men med politisk fleksibilitet – vil både bidra til at budsjettet øker inntektene på en transparent måte og skape et grunnlag for å redusere boligkostnadene gjennom å kutte andre kostnader, samtidig som det oppmuntrer bedrifter til å utvikle seg bærekraftig.
Ifølge visepresident i Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, sikrer og reflekterer landprislister i mange land riktig markedsverdi, samtidig som de opprettholder økonomisk og sosial stabilitet.
Han nevnte Singapore som et eksempel på landprising basert på «byens livssyklus», der man tar hensyn til utviklingspotensialet for de neste 10–20 årene, med statlige landpriser som øker jevnt med 2–5 % per år, knyttet til infrastruktur og befolkningsindekser. Dette landet offentliggjør også kart over landprising på nett, noe som bidrar til å gjøre informasjonen transparent og begrense spekulasjon.
Han mener at Vietnam trenger en synkron eiendomsdatabase, som kobler sammen skatter, notarer, banker og handelssentre – i stedet for kun å stole på administrative undersøkelser. Eiendomsprislister må kunngjøres offentlig, være enkle å slå opp og ha en sosial tilbakemeldingsmekanisme. Det bør ikke være noen plutselige justeringer, men kan økes gradvis med 3–5 %/år, avhengig av område, for å unngå «prissjokk» og negative konsekvenser for boligmarkedet.
Hanoi-departementet for landbruk og miljø la nylig frem et utkast til utarbeidelsen av den første landprislisten (den første landprislisten i henhold til bestemmelsene i artikkel 257 i landloven fra 2024) som skal kunngjøres og anvendes fra 1. januar 2026. I følge utkastet forventes boligtomtepriser i Hanoi å øke med 2–26 % sammenlignet med gjeldende landprisliste. Ikke bare Hanoi, men også mange steder over hele landet gikk inn i en lignende «syklus med økning i landpriser» i perioden 2024–2025. I Ho Chi Minh-byen økte den justerte landprislisten med virkning fra 31. oktober 2024 fra 4 til 38 ganger, med det høyeste nivået på 687,2 millioner VND/m². Bac Giang (gammel) registrerte også en økning på omtrent 2,4 ganger, med den høyeste landprisen på 120 millioner VND/m². Hai Phong hadde til og med en økning på opptil 373 % i forhold til den gamle prislisten. | |
Kilde: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html
Kommentar (0)