Bør overskuddsmetoden forlates ved verdsettelse av tomt?

[annonse_1]

Som den mest populære metoden og som tydelig gjenspeiler den økonomiske naturen til eiendomsprosjekter, er det å eliminere overskuddsmetoden, ifølge eksperter, et skritt tilbake i verdsettelse av tomter, noe som forårsaker langsiktige konsekvenser for tilbudet og eiendomsmarkedet.

I en kommentar til denne saken sa Dr. Nguyen Tien Thoa – styreleder i Vietnams verdsettelsesforening – at dette ikke er feil, men bare delvis riktig. Fordi den viktigste delen er at når man tillater at typen land med utviklingspotensial oppnår det høyeste og beste utnyttelsesmålet, må staten også kjenne til landprisen i henhold til markedsprinsipper for å oppnå dette målet, som grunnlag for å bestemme de økonomiske forpliktelsene mellom staten og organisasjoner og enkeltpersoner som bruker landet. Og den passende metoden for å prise den typen utviklingsland er overskuddsmetoden.

« For å fastsette prisen er det nødvendig å basere den på juridisk grunnlag (planlegging, lisenser...) og tilgjengelige objektive markedsdata, ikke på grunnløse beregningsdata », understreket dr. Thoa.

Eksperter sier at overskuddsmetoden ikke bør forlates ved verdsettelse av tomter.

I en nærmere diskusjon om dette aspektet sa en juridisk ekspert på eiendomsrett at overskuddsmetoden tydelig gjenspeiler den økonomiske naturen til et eiendomsprosjekt: hva er kostnaden, hva er inntektene, hva er fortjenesten, veldig vitenskapelig og objektiv. Denne metoden gjenspeiler tydelig måten å utnytte, fordele og dele «leieforskjellen» på. Dette er også en moderne metode for verdsettelse av eiendom, i henhold til internasjonal praksis.

« Utkasterorganet mener at verdsettelsen må baseres på hypotetiske faktorer på grunn av mangelen på en database for verdsettelse, og mangelen på nøyaktighet. Derfor er det etter min mening ikke overbevisende å forlate denne metoden. Hvis problemet er mangelen på en database, må løsningen være å lage en pålitelig databasekilde av høy kvalitet, i stedet for å forlate overskuddsmetoden (og dermed ødelegge produksjonsmaskinen). Derfor, hvis det blir en realitet å forlate overskuddsmetoden, vil det være et skritt tilbake i verdsettelsesarbeidet for eiendommer », kommenterte han.

Overskuddsmetoden bør beholdes.

Med forslaget om å fjerne overskuddsmetoden, har utkastet til dekret som endrer dekret 44 bare tre metoder: sammenligning, inntekt og justeringskoeffisient for tomtepris. Det kan imidlertid umiddelbart sees at disse tre metodene ikke er nok til å erstatte overskuddsmetoden ved verdsettelse av tomter med utviklingspotensial.

Ekspertene påpekte tre mangler ved analysen. For det første er fastsettelsen av tomteprisen basert på bruksformålet med potensial for fremtidig utvikling, ikke basert på det nåværende bruksformålet slik sammenligningsmetoden og inntektsmetoden beregner.

For det andre har ikke landtyper med felles utviklingspotensial lignende eller lignende eiendeler som har blitt omsatt på markedet for å anvende sammenligningsmetoden (med forutsetningen om at det må være minst 3 sammenlignbare eiendeler, unntatt i unntakstilfeller), så sammenligningsmetoden kan ikke anvendes for verdsettelse.

For det tredje er inntektsmetoden en metode som bestemmer fremtidig inntekt med antagelsen om at inntekten er stabil, permanent, og at risikoen for fremtidig inntekt er fast. Residualmetoden er derimot det motsatte. Derfor kan ikke inntektsmetoden brukes til å erstatte residualmetoden.

Ifølge den juridiske eksperten på eiendomsmegling vil det oppstå et hull i verdsettelsen av eiendom dersom overskuddsmetoden elimineres. « Hvilken metode må statlige etater bruke for å verdsette eiendom når de tildeler eiendom til investorer for å gjennomføre prosjekter uten auksjon? For tiden bruker statlige etater overskuddsmetoden i de aller fleste eiendomsprosjekter når de tildeler eiendom til investorer (med unntak av noen lavverdifond som bruker justeringskoeffisientmetoden). Selv ved auksjon av bruksrettigheter til eiendom må startprisen bestemmes i henhold til overskuddsmetoden .»

Professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø , kommenterte videre på denne saken og sa at det er nødvendig å fjerne metoden med justeringskoeffisient for landpris fra verdsettelsesmetoder for land og opprettholde/legge til overskuddsmetoden for å verdsette eiendomsutviklingsprosjekter på land.

Følgelig er metoden med justeringskoeffisient for landpris bare en multiplikasjon mellom verdien på landprislisten regulert av den provinsielle folkekomiteen og en koeffisient som også bestemmes av den provinsielle folkekomiteen. «Landprisen som er egnet for markedet er en objektiv størrelse, den kan ikke kreves å være lik produktet av to subjektive størrelser regulert og bestemt av den provinsielle folkekomiteen. Dermed kan det konkluderes med at dette er en metode for å bestemme landpriser uten noen vitenskapelig teori», bekreftet professor Vo.

Statsministeren sendte nylig ut et telegram der de ba departementet for naturressurser og miljø og lederne i provinser og byer om raskt å fjerne vanskeligheter og hindringer i verdsettelse av land. Spesielt er det et viktig innhold som departementet for naturressurser og miljø må legge frem for regjeringen for vurdering og kunngjøring av et dekret som endrer og supplerer dekret nr. 44/2014/ND-CP som regulerer landpriser før 31. juli, samt fullføre endringen og tillegget til rundskriv nr. 36/2014/TT-BTNMT som beskriver metoder for verdsettelse av land, utarbeidelse og justering av landprislister, spesifikk verdsettelse av land og rådgivning om verdsettelse av land.
Ifølge eksperter har imidlertid endringen av dekret 44 og rundskriv 36 store mangler, noe som vil føre til betydelige konsekvenser for verdsettelse av eiendom samt utviklingen av eiendomsmarkedet. Det vil si at det utkastende organet har eliminert overskuddsmetoden i verdsettelse av eiendom, som er den mest praktiske metoden og har en komplett, stabil og transparent database med inndatainformasjon.

Hai Anh

Nyttig
Følelse
Kreativ
Unik
Vrede