Fjerne flaskehalser og åpne opp flyten av landressurser

Bildetekst — Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

Mange nyvinninger er innlemmet i utkastet til resolusjon fra nasjonalforsamlingen, som fastsetter en rekke mekanismer og retningslinjer for å fjerne vanskeligheter og hindringer i organiseringen av implementeringen av jordloven, slik som: fjerning av rammeverket for jordpriser, økt åpenhet, fremme av desentralisering til lokaliteter, sikring av interesseharmoni mellom staten, folket og bedriftene.

En av de fem første flaskehalsene som ekspertene nevner, er mangelen på kompatibilitet mellom arealplanleggingssystemet og den todelte lokale forvaltningsmodellen (provinsiell - grasrotnivå) når denne modellen trer i kraft fra 1. juli 2025. Mens jordloven fra 2024 fortsatt opprettholder bestemmelsene om "arealplanlegging og planlegging på distriktsnivå", har den nåværende forvaltningsmodellen i sentralstyrte byer eller spesielle administrative- økonomiske enheter operert i henhold til den todelte byforvaltningen.

Dette fører til utilstrekkelig myndighet og konsistens i planleggingsgodkjenningen, noe som fører til at implementeringsprosessen blir avbrutt eller forlenget. Ifølge Dr. Nguyen Dinh Tho – assisterende direktør ved Institute of Strategy and Policy on Agriculture and Environment ( Landbruks- og miljødepartementet ), må loven justeres slik at arealplanlegging kan integreres i den overordnede byutviklingsplanleggingen og ressursbruksplanleggingen på grasrotnivå. Ellers vil lokalsamfunn bli forvirret i implementering og tilsyn.

Forsinkelsen i justeringen av planforskriftene for å tilpasse dem til den todelte forvaltningsmodellen påvirker ikke bare lovens gjennomførbarhet, men fører også til at mange lokaliteter «venter på instruksjoner» og blokkerer investeringsstrømmen. Derfor er det nødvendig med en samlet veiledningsresolusjon snart for å unngå at planlegging blir den første «institusjonelle flaskehalsen» i implementeringskjeden av den nye jordloven.

Den andre flaskehalsen som er identifisert, er at auksjons- og budgivningsmekanismen for land fortsatt har mange mangler, som ikke er gunstige for investorer. Formålet med tildeling og utleie av land gjennom auksjon og budgivning er et viktig verktøy for å sikre publisitet, åpenhet og forhindre gruppeinteresser. Den nåværende implementeringsprosessen avdekker imidlertid mange begrensninger.

Det finnes ingen klar veiledning om formen for jordleie med årlig betaling for landmidler som forvaltes av staten. Noen lokaliteter gjenspeiler situasjonen med å «ikke vite hvilken løsning man skal bruke» når man skal sikre budsjettinntekter og støtte bedrifter som investerer i sosialiserte felt.

Samtidig forårsaker kravet om en detaljert 1/500-plan før auksjonering av land vanskeligheter med implementeringen, spesielt for blandet bruk eller offentlig land ispedd boligområder. Samtidig gjør formen for landleie med årlig betaling det vanskelig for investorer å beregne kostnader, pantsette og mobilisere mellomlang og langsiktig kapital.

Dr. Can Van Luc – medlem av det nasjonale rådgivende rådet for finans- og pengepolitikk, kommenterte at auksjonsmekanismen for land må være mer fleksibel, spesielt i den innledende fasen av sosiale infrastrukturprosjekter. Hvis den er rigid, vil den utilsiktet eliminere motivasjonen til den private sektoren – temaet som jordloven fra 2024 har som mål å mobilisere sterkest. Mangelen på synkronisering i auksjons- og budgivningsregler og mekanismer for leie av land ikke bare reduserer investeringsattraktiviteten, men utgjør også en risiko for budsjettap.

Derfor er regjeringens utstedelse av resolusjon 339/NQ-CP om utkastet til resolusjon fra nasjonalforsamlingen, som fastsetter en rekke mekanismer og retningslinjer for å fjerne vanskeligheter og hindringer i organiseringen av implementeringen av jordloven, og som tillater arv av forskningsresultater i innsending nr. 136/TTr-BNNMT fra Landbruks- og miljødepartementet om lovutkastet som endrer og supplerer en rekke artikler i jordloven, et skritt i riktig retning, men det er nødvendig å raskt konkretisere det til et dekret som veileder implementeringen slik at bedrifter har et klart juridisk grunnlag, kommenterte Luc.

I tillegg er forskriftene om landgjenvinning, som ikke dekker utviklingspraksis og mangler fleksibilitet, den tredje flaskehalsen som ekspertene nevner. Selv om artikkel 79 i jordloven fra 2024 anses å ha utvidet omfanget av landgjenvinning sammenlignet med jordloven fra 2013, dekker den fortsatt ikke alle prosjekter av strategisk og presserende betydning.

Mer spesifikt har ikke loven tydelig fastsatt mekanismen for landgjenvinning for å opprette et landfond for å betale for BT-prosjekter (bygg-overføring) eller for å omorganisere land for bedrifter som må flytte på grunn av miljøforurensning... I tillegg forårsaker forskriften om at landgjenvinning først kan gjøres etter at kompensasjons-, støtte- og omplasseringsplanen er godkjent, forsinkelser og mangler fleksibilitet for hasteprosjekter.

Angående denne flaskehalsen sa førsteamanuensis Dr. Nguyen Quang Tuyen, nestleder i rådet ved Hanoi Law University, at loven må ha en spesifikk mekanisme for viktige prosjekter, fordi hvis vi venter på nok administrative prosedyrer, vil fremdriften av nasjonal strategisk infrastruktur som motorveier, flyplasser og store industriparker bli forsinket, noe som vil forårsake mye større skade enn de juridiske risikoene som forvaltningsorganene er bekymret for.

Denne flaskehalsen viser også at mangelen på fleksibilitet i utformingen av regelverk for erverv av land hindrer infrastrukturutvikling – et område som Vietnam tar sikte på å akselerere. Ifølge eksperter er den umiddelbare løsningen å utrede en spesiell autorisasjonsmekanisme for nøkkelprosjekter, lik mekanismen i loven om offentlige investeringer eller loven om anbud, for å unngå «flaskehalser» i kompensasjon og rydding av tomter.

Den fjerde flaskehalsen som må elimineres, er den utilstrekkelige og ustabile prismekanismen for land som skaper bekymring blant implementørene. Jordloven fra 2024 har fjernet «rammeverket for landpriser» og gått over til en prismekanisme for landpriser som oppdateres årlig og som gjenspeiler markedsprisen nærmere. Dette er et bemerkelsesverdig skritt fremover, men den nåværende prismekanismen har fortsatt mange flaskehalser i praktisk anvendelse.

For det første er fastsettelsen av spesifikke tomtepriser for avhengig av konsulentorganisasjoner og markedsdata, mens informasjonssystemet og den nasjonale tomteprisdatabasen ennå ikke er komplette, noe som fører til inkonsistente verdsettelsesresultater mellom lokaliteter. Overskuddsmetoden – det viktigste verktøyet for å bestemme prosjekttomtepriser – har ikke blitt standardisert, noe som fører til at investeringskostnadene øker, noe som påvirker bedriftenes konkurranseevne negativt.

Dr. Tran Kim Chung, tidligere visedirektør for Central Institute for Economic Management, sa at hvis det ikke bygges en transparent verdsettelsesdatabase, vil implementørene alltid være redde for å gjøre feil. Som et resultat av dette «unngår» mange steder å signere, noe som bremser både fremdriften i offentlige investeringer og utviklingen av by- og industriparker. Denne flaskehalsen er ikke bare et teknisk problem, men også et psykologisk ansvar i utførelsen av offentlige plikter. Når tomtepriser er knyttet til økonomiske forpliktelser, kan ethvert avvik føre til inspeksjon, undersøkelse eller straffeansvar.

– Derfor må regjeringen snart utstede en mekanisme for å beskytte de som implementerer prosessen på riktig måte, samtidig som den fremmer digitalisering av data om landpriser og skaper en trygg juridisk korridor der lokalsamfunnene tør å handle og tør å ta ansvar – foreslo Chung.

I tillegg er mangelen på synkronisering mellom jordloven og relaterte lover i overgangsperioden den femte flaskehalsen som må løses. Dette er også en systemisk flaskehals. Når jordloven 2024 kunngjøres, vil en rekke andre lover også bli endret eller supplert eller tre i kraft samtidig, for eksempel boligloven 2024, loven om eiendomsmegling, loven om budgivning, investeringsloven osv.

Kompatibiliteten mellom disse lovene er imidlertid fortsatt ikke synkronisert, noe som forårsaker forvirring på mange steder i overgangsperioden. For eksempel har forskriften om mottak av overføring av bruksrettigheter til land for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter blitt justert i nasjonalforsamlingens resolusjon og regjeringens dekret, men har ikke blitt "støttet" i tide inn i de veiledende dokumentene i jordloven. Noen steder, som Hanoi, Ho Chi Minh-byen ..., har reflektert situasjonen med prosjekter som "venter" på dekretet, noe som forårsaker sløsing med ressurser.

Fra et juridisk perspektiv kommenterte advokat Truong Thanh Duc: «Vi har gjort store fremskritt med å endre eiendomsloven, men hvis relaterte lover ikke endres samtidig, vil det fortsatt være «lover som venter på lover», noe som gjør det vanskelig for bedrifter å vite hva de skal basere investeringsprosedyrene sine på.»

For å overvinne denne flaskehalsen har regjeringen proaktivt utstedt resolusjon 339/NQ-CP, der de har sendt en egen resolusjon om mekanismer og retningslinjer for å fjerne vanskeligheter med å organisere implementeringen av jordloven til nasjonalforsamlingen for kunngjøring. For at denne resolusjonen virkelig skal tre i kraft, må det imidlertid fortsatt finnes detaljert veiledning om overgangen mellom gamle og nye forskrifter, slik at man unngår å skape et "juridisk gap" i implementeringen av investeringsprosjekter, foreslår advokater.

Med de fem største flaskehalsene i implementeringen av jordloven fra 2024 på den 10. sesjonen, forventes det at den 15. nasjonalforsamlingen vil vurdere og snart utstede en spesialisert resolusjon om mekanismer og retningslinjer for å fjerne vanskeligheter med å organisere implementeringen av jordloven basert på forslag fra regjeringen og Landbruks- og miljødepartementet.

I tillegg foreslo ekspertene å gjennomgå og synkront justere relaterte lover (investeringslov, boliglov, anbudslov, byggelov) for å forene forståelsen og implementeringsprosedyrene. Det er spesielt nødvendig å styrke digitaliseringen av tomtedata, offentliggjøre årlige prislister for tomter, skape et transparent grunnlag og redusere juridisk risiko for forvaltningsorganer. Sammen med opplæring og beskyttelse av de som overholder regelverket, oppmuntre til å våge å gjøre noe og våge å ta ansvar, er det nødvendig å fremme spesifikke mekanismer for nøkkelprosjekter, som sikrer fremdriften innen infrastruktur, industrialisering og urbanisering.

Jordloven fra 2024 vil spille sin rolle fullt ut dersom de ovennevnte flaskehalsene identifiseres og løses raskt og synkront. Først da vil jord virkelig bli en drivkraft for bærekraftig utvikling, ikke en «flaskehals» i den nåværende integrasjons- og industrialiseringsprosessen.

Kilde: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm