Stram inn skattene på eiendommer med to deklarerte priser.

Finansdepartementet har nettopp sendt regjeringen et utkast til dekret som beskriver noen bestemmelser og tiltak for å organisere og veilede implementeringen av loven om personlig inntektsskatt. Et bemerkelsesverdig poeng er forslaget om å beregne skatter på nytt for tilfeller med uvanlig lave deklarerte priser.

Banktransaksjoner bør være obligatoriske.

I følge dette utkastet er den skattepliktige verdien for eiendomsoverdragelser basert på kontraktsprisen. Mer spesifikt beregnes personlig inntektsskatt på eiendomsoverdragelser med 2 % av overdragelsesprisen. Tidspunktet for fastsettelse av skattepliktig inntekt er når overdragelseskontrakten trer i kraft eller når retten til å bruke eller eie eiendommen tinglyses.

Finansdepartementets forslag til skatteberegning får blandede reaksjoner.

FOTO: DINH SON

Utkastet til dekret fastsetter spesifikt at eiendomsoverdragelsesprisen er prisen som er angitt i overføringskontrakten på overføringstidspunktet. Dersom overføringskontrakten ikke angir tomteprisen, eller dersom tomteprisen i kontrakten er lavere enn tomtepristabellen og tomteprisjusteringskoeffisienten (K-koeffisienten), vil tomteoverdragelsesprisen være basert på tomtepristabellen og K-koeffisienten (hvis noen) som gjelder på overføringstidspunktet.

I tilfeller der både bruksrettigheter til land og eiendeler knyttet til land, som hus og byggearbeider, overføres, og kontrakten ikke spesifiserer landprisen eller prisen er lavere enn landprislisten, vil verdien av bruksrettighetene til land beregnes i henhold til den lokale landprislisten og koeffisienten K. Hvis verdien av huset eller byggearbeidet i kontrakten er lavere enn beregningsnivået for tinglysingsgebyret som er fastsatt av den provinsielle folkekomiteen, vil skattemyndigheten basere beregningen på prisen som er fastsatt av den lokale myndigheten.

Herr Nguyen Van Hoa, styreleder i Ho Chi Minh-byens notarforening, vurderte dette forslaget som passende og nødvendig fordi praksisen med å oppgi «to priser» ved eiendomsoverdragelser har eksistert i mange år, noe som har ført til tap av skatteinntekter og forvrengt markedets gjennomsiktighet. Å bruke kun landpristabellen multiplisert med K-koeffisienten eller prisen utstedt av lokaliteten som minimumsgrunnlag, løser imidlertid bare en del av problemet. For å kontrollere det effektivt er det behov for ytterligere synkroniserte løsninger, for eksempel å kreve betaling gjennom banker for eiendomstransaksjoner. Samtidig er datakobling mellom notarer, skattemyndigheter, eiendomsmyndigheter og banker nødvendig; en database med faktiske transaksjonspriser må bygges; og, viktigst av alt, må alle parters ansvar for å oppgi transaksjonene sine sannferdig økes.

«Jeg mener at ansvaret for verdsettelse ikke bør legges på notarius publicus. Notarius publicus er ikke verdsettelsesbyråer eller skattemyndigheter. Den rette rollen til en notarius publicus er å forklare og advare partene om deres juridiske forpliktelser og å koordinere leveringen av transaksjonsdata i samsvar med loven. Hvis disse løsningene implementeres synkront, vil politikken bidra til å redusere «topris»-transaksjoner, bekjempe tap av budsjettinntekter og øke åpenheten og rettssikkerheten for eiendomsmarkedet», foreslo Nguyen Van Hoa.

Finansdepartementets forslag har i hovedsak det rette målet om å bekjempe skatteunndragelse og sikre åpenhet i markedet. For at det skal være gjennomførbart og rettferdig, er det viktigste imidlertid at tomteprisene virkelig gjenspeiler markedsverdiene, at K-koeffisienten er passende, og at anvendelsesmekanismen er fleksibel, slik at man unngår at skatter blir en byrde for legitime transaksjoner.

Herr Le Hoang Chau, styreleder i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen

Frykt for å legge ytterligere byrder på folket.

Ifølge eiendomsekspert Tran Khanh Quang er den foreslåtte skatteberegningen for «mistenkelige» eiendomstransaksjoner fra Finansdepartementet bare delvis rimelig. Tidligere anbefalte både lokale myndigheter og eksperter å bruke en multiplikator på 2 % på landpristabellen for skatteberegning. Dette er den mest nøyaktige metoden, den sikrer ingen inntektstap, er enkel å beregne og gjenspeiler markedsprisene nøye. Dette er fordi landpristabeller i provinser, som Ho Chi Minh-byen, etter mange år med justeringer allerede er rundt 80 % av markedsprisene. Å legge til en koeffisient K ville øke skattene betydelig, noe som ville legge en større byrde på innbyggerne.

Mange meninger tyder på at tabeller over tomtepriser virkelig bør gjenspeile markedsprisene, og at koeffisienten K bør være passende.

Bilde: Dinh Son

«Fra 1. juli og utover vil kommunene fortsette å bruke K-koeffisienten, som vil bli brukt til å beregne arealbruksavgifter. For tiden er arealbruksavgiftene for høye og overstiger det de aller fleste har råd til, noe som skaper bekymring. Å beregne personlig inntektsskatt fra eiendomsoverdragelser og multiplisere den med K-koeffisienten kan føre til at prisene øker enda høyere enn markedsprisene, og dermed presse opp skattebeløpet folk må betale sammenlignet med dagens situasjon», uttrykte Tran Khanh Quang sin bekymring.

Herr Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, sa at tidligere, for å avgjøre hvilke tilfeller som involverte underdeklarerte priser og hvilke som involverte overdeklarerte priser, ville provinsene utstede gulvpristabeller basert på gjennomsnittsprisen for hver lokalitet. Når underdeklarerte priser ble oppdaget, ville skattemyndighetene beregne på nytt ved å multiplisere tomtepristabellen med 2 %. Nå, med Finansdepartementets forslag, vil tomtepristabellen i tilfeller der prisen mistenkes å være lavere enn markedsprisen multipliseres med en koeffisient K og deretter med 2 %. Selv om denne metoden er teoretisk anvendbar, vil den skape to mulige scenarier i praksis.

Det første scenariet, som foreslått av Finansdepartementet, ville eliminere behovet for lokale minsteprislister. Å bruke denne tilnærmingen ville sikre rettferdighet i loven, forenkle myndighetenes beregninger og redusere byrden på staten, og dermed legge til rette for nøyaktig inntektsprognose fra tomter og boliger. Denne metoden ville forhindre både inntektstap og overdreven beskatning, noe som sikrer rettferdighet. Innbyggerne ville også bruke denne metoden til selvangivelser, og unngå både lave og høye tall. «Men når denne metoden er implementert, må 2 %-terskelen revurderes, ettersom skattesatsen ville være høyere enn dagens sats. Derfor kan et mindre tall på under 2 % vurderes; Finansdepartementet må gjennomføre en undersøkelse og beregne på nytt deretter», foreslo Le Hoang Chau.

For det andre, hvis en reduksjon på 2 % ikke implementeres, bør det etableres en minimumsprisliste i hver lokalitet for kontrollformål. Med en minimumsprisliste kan myndighetene avgjøre hvem som oppgir riktig pris og hvem som betaler for lite, noe som eliminerer den nåværende «mistanken». Innbyggerne kan deretter bruke denne minimumsprislisten som grunnlag for å oppgi sine kjøps- og salgspriser og beregne skatter.

«Finansdepartementets forslag har i hovedsak det rette målet om å bekjempe skatteunndragelse og sikre åpenhet i markedet. For at det skal være gjennomførbart og rettferdig, er det viktigste imidlertid at tomteprisene virkelig må gjenspeile markedsverdiene, at K-koeffisienten må være passende, og at anvendelsesmekanismen må være fleksibel, slik at man unngår at skatter blir en byrde for legitime transaksjoner», foreslo Le Hoang Chau.

Selgere som pådrar seg tap, må kanskje fortsatt betale skatt.

Motsatt hevder mange eksperter at hvis skattesatsen er høyere enn den faktiske transaksjonsprisen, må folk fortsatt betale en stor mengde skatt selv om de selger med tap eller går i null. Dette påvirker spesielt de som må selge raskt på grunn av økonomiske vanskeligheter, og de som kjøpte eiendom under prisboomen, men selger når markedet "fryser", noe som tvinger dem til å redusere tapene sine. Videre, hvis hver lokalitet bruker en annen K-koeffisient eller justerer den unøyaktig, vil det oppstå tvister mellom innbyggere og skattemyndigheter angående hvor mye skatt som skal betales, ettersom noen områder vil ha høyere satser enn andre.

Kilde: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm