Markedsendringer

Når vi nå passerer de tre første kvartalene av 2024, er det tydeligste tegnet på bedring at markedet begynner å ta seg opp igjen, med bedrifter som kontinuerlig lanserer nye prosjekter. Markedet står imidlertid fortsatt overfor mange utfordringer i fjerde kvartal.

Eiendomsmarkedet i sør forventes å møte mange utfordringer i fjerde kvartal.

Markedet begynner å komme seg.

I de første åtte månedene av 2024 viste markedet betydelige tegn til bedring sammenlignet med perioden 2022–2023, men denne oppgangen var ujevn på tvers av alle segmenter.

Tomtesegment

I markedet for Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder ble det i løpet av de første åtte månedene av 2024 registrert 14 prosjekter lansert innen tomtesegmentet (3 nye prosjekter, 11 prosjekter i påfølgende salgsfaser).

Tilbudet til markedet nådde 787 produkter, en nedgang på 46 % sammenlignet med samme periode i 2023 (1 454 parseller).

Forbruksraten for nye leveranser nådde omtrent 30 %, tilsvarende 237 vellykkede transaksjoner, en nedgang på 58 % sammenlignet med samme periode i 2023 (559 transaksjoner).

Rekkehus/Villa-segmentet

I august 2024 ble det lansert 16 prosjekter i rekkehus- og villamarkedet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder (3 nye prosjekter, 13 prosjekter i påfølgende salgsfaser).

Markedstilbudet nådde 1 333 produkter, en dobling sammenlignet med samme periode i 2023 (659 produkter).

Forbruksraten for nye leveranser nådde 61 %, tilsvarende 817 vellykkede transaksjoner, en 3,5-dobling sammenlignet med samme periode i 2023.

Leilighetssegment

Leilighetssegmentet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder registrerte 30 prosjekter lansert i løpet av de første åtte månedene, inkludert 7 nye prosjekter, mens resten er påfølgende faser av tidligere lanserte prosjekter.

Nye enheter som kom inn på markedet nådde 5 378, en nedgang på 24 % sammenlignet med samme periode i 2023, hovedsakelig bestående av påfølgende faser av prosjekter, hovedsakelig konsentrert i Ho Chi Minh-byen og Binh Duong .

Absorpsjonsraten nådde 76 % av det nylig lanserte tilbudet, med 4086 vellykkede transaksjoner, en nedgang på 22 % sammenlignet med samme periode i fjor.

Feriestedseiendom

For feriestedssegmentet har markedet ikke vist mange tegn til bedring på kort sikt. Selv om tilbudet har økt i noen segmenter (feriestedvillaer og leiligheter), er forbruket fortsatt ganske beskjedent og konsentrert i bare noen få prosjekter.

For boligsegmentet har ikke salgsprisene i førstehåndsmarkedet svingt nevneverdig sammenlignet med begynnelsen av året. Likviditeten i sekundærmarkedet viser tegn til bedring, men dette er i stor grad konsentrert i prosjekter som er overlevert, har fullstendig juridisk dokumentasjon og ligger beleilig til i nærheten av sentrum. I feriestedsegmentet har salgsprisene i annenhåndsmarkedet falt kraftig, og mange investorer har akseptert tap på 20 % eller til og med 30 %, men likviditeten er fortsatt svært vanskelig.

Markedsutfordringer i 4. kvartal

Den globale økonomiske veksten i 2024 forventes å avta sammenlignet med 2023. Verdensbanken (WB) anslår en global økonomisk vekst i 2024 på 2,4 %, den laveste på tre år på rad. Organisasjonen for økonomisk samarbeid og utvikling (OECD) anslår en global BNP-vekst i 2024 på 2,9 %, lavere enn de 3,1 % i 2023.

Når det gjelder handel, anslår Det internasjonale pengefondet (IMF) at verdenshandelsveksten vil nå 3,3 % i 2024, lavere enn gjennomsnittet på 4,9 % for perioden 2000–2019. Økte handelsspenninger og geoøkonomisk fragmentering forventes å fortsette å tynge den globale handelsveksten i 2024, ettersom land innførte omtrent 3000 restriksjoner i 2023 (sammenlignet med 1100 restriksjoner i 2019).

I mellomtiden, innen utgangen av 2023, nådde den totale globale gjelden 313 billioner dollar, og gjeldsgraden i forhold til BNP var så høy som 330 %. Dette er rekordhøyt og alarmerende for verdensøkonomien.

Når det gjelder markedet, har ubalansen mellom tilbud og etterspørsel vært et vedvarende problem det siste tiåret. Nytt tilbud er hovedsakelig i high-end- og luksussegmentene, og mangler rimelige boliger og sosialboliger for å dekke de reelle boligbehovene til majoriteten av befolkningen. Videre, selv om markedets etterspørsel har økt, er den fortsatt lav (både i primær- og sekundærmarkedet). Flere faktorer har bidratt til den langsommere enn forventede oppgangen i eiendomsmarkedet, der investorenes "vent-og-se"-holdning anses som den viktigste faktoren som hindrer oppgangsprosessen. Dette demonstreres tydelig av det faktum at til tross for lave innskuddsrenter, nådde bankinnskuddene i årets tre første måneder et rekordhøyt nivå på 14 billioner VND.

Når det gjelder juridisk politikk, fortsetter hindringer i prosjektlisenser å legge press på bedrifter og tilgangen på nye prosjekter som kommer inn på markedet, spesielt i løpet av årets tre første måneder. Videre har det blitt gjort betydelige fremskritt med å løse juridiske spørsmål, spesielt for prosjekter som involverer spredte områder. Ifølge statistikk er 126 prosjekter bare i Ho Chi Minh-byen rammet av juridiske og byggemessige forsinkelser knyttet til spredte offentlige områder. Selv om dette problemet er regulert av dekret 148/2020/ND-CP og den gjeldende jordloven fra 2024, er det ennå ikke fullstendig løst. I tillegg er beregningen av arealbruksavgifter fortsatt problematisk, og står for 60–70 % av de juridiske prosjekthindringene landsdekkende i den senere tid.

Jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven er vedtatt, men det er fortsatt behov for veiledende rundskriv og dekreter for å sikre effektiv implementering i praksis.

Når det gjelder finansiering, står mange eiendomsbedrifter overfor vanskeligheter, spesielt de med høy obligasjonsgjeld. Ifølge statistikk vil mengden selskapsobligasjoner som forfaller i 2024 nå over 300 000 milliarder VND, hvorav eiendomsobligasjoner alene utgjør mer enn 130 000 milliarder VND.

Dette er et svært stort tall gitt den nåværende vanskelige likviditetssituasjonen i eiendomsmarkedet. I tillegg står juridiske prosedyrer for prosjekter fast, og bedrifter har problemer med å få tilgang til nye lån fra banker.

Markedsendringer

For at eiendomsmarkedet skal ta seg opp igjen, er positive signaler fra økonomien uunnværlige. Følgelig er Vietnams økonomiske vekstprognose for 2024 på 6–6,5 %, med en ambisjon om å nå 7 % i henhold til resolusjon nr. 108/NQ-CP fra regjeringens ordinære møte i juni 2024 og den nettbaserte konferansen mellom myndigheter og lokalsamfunn. Dette skaper momentum for økonomien generelt og eiendomsmarkedet spesielt.

Videre er positive signaler fra import- og eksportomsetningen også bemerkelsesverdige, med en totalverdi av varer importert og eksportert over hele landet i de første åtte månedene av 2024 som nådde 511,11 milliarder amerikanske dollar, en økning på 16,7 % sammenlignet med samme periode i 2023. Av dette nådde eksporten 265,09 milliarder amerikanske dollar, importen 246,02 milliarder amerikanske dollar, noe som resulterte i et handelsoverskudd på 19,07 milliarder amerikanske dollar. Dette skapte et handelsoverskudd og økte valutareservene for landet.

I mellomtiden er innenlandske utlånsrenter i kapitalmarkedet fortsatt lave, selv om de viser en liten økning, i tråd med retningslinjene fra Vietnams statsbank.

Fra et markedsperspektiv kan gjenopprettingsscenarioet for eiendomsmarkedet observeres tydeligere i sentrale byområder, eksisterende nye byområder, tettbygde områder med alle fasiliteter, eller kommersielle eiendomstyper som kan generere leieinntekter ...

Når man ser på det nåværende markedet, er transaksjonene hovedsakelig konsentrert om rimelige boliger som dekker et reelt boligbehov, og er fortsatt høye i større byer med praktisk beliggenhet med tilknytning til sentrum, fullstendig juridisk dokumentasjon og tydelig byggefremgang. Dette gjenspeiles delvis i det enestående transaksjonsvolumet av B- og C-leiligheter i Ho Chi Minh-byen og naboprovinsene, som står for 62 % av det totale nye tilbudet som forbrukes i hele markedet i løpet av årets fem første måneder.

Dette ble oppnådd delvis takket være at utviklerne grundig implementerte salgspolicyer med mange insentiver som var gunstige for kundene, fleksible betalingspolicyer, støtte for avdragsfrie perioder på avdrag og renter fra banker, gaver på åpningsdagen osv., for å stimulere markedet midt i de generelle vanskelighetene.

Lav etterspørsel vil sannsynligvis vedvare til slutten av året. Følgelig vil boligeiendommer i store, tettbygde byer som Ho Chi Minh-byen og Hanoi fortsette å tiltrekke seg markedsoppmerksomhet og spre seg til naboprovinser. Innenfor dette segmentet vil leiligheter beholde sin dominerende posisjon, og lede både tilbud og forbruk i hele markedet. Tomter og rekkehus/villaer i eksisterende, tettbygde boligområder med integrert infrastruktur forventes også å vise lovende tegn i den kommende perioden.

Selv om turistnæringen viser positive tegn, med 11,4 millioner internasjonale besøkende i de første åtte månedene av 2024, en økning på 45,8 % sammenlignet med samme periode i 2023, har ikke gjenopprettingen av feriestedene vært tilsvarende. Disse eiendomssegmentene vil fortsette å møte mange utfordringer, med en langsom gjenopprettingstakt og liten utsikt til betydelig vekst på kort sikt.

Etter en uunngåelig tilpasningsperiode fra 2020 til tidlig i 2023 har eiendomsmarkedet lagt et solid grunnlag for bærekraftig langsiktig utvikling. Følgelig vil markedet i de siste månedene av 2024 sannsynligvis fortsette å vise noen positive tegn, men vil fortsatt holde seg på et moderat nivå. Mer betydelige tegn på bedring forventes å dukke opp i midten av 2025 - tidlig i 2026, når nåværende utestående problemer er grundig løst.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html