Markedsendringer

Ved inngangen til tredje kvartal 2024 er det mest åpenbare tegnet at markedet begynner å ta seg opp igjen ettersom bedrifter kontinuerlig lanserer nye prosjekter. I fjerde kvartal står imidlertid markedet fortsatt overfor mange vanskeligheter.

Eiendomsmarkedet i sør forventes å møte mange vanskeligheter i fjerde kvartal.

Markedet begynner å komme seg

I de første åtte månedene av 2024 registrerte markedet betydelige tegn til bedring sammenlignet med perioden 2022–2023, men ujevnt mellom segmentene.

Landsegmentet

I markedet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder i løpet av de første 8 månedene av 2024, registrerte tomtesegmentet 14 prosjekter åpnet for salg (3 nye prosjekter, 11 prosjekter i neste åpningsfase).

Markedstilbudet nådde 787 produkter, en nedgang på 46 % i forhold til samme periode i 2023 (1454 parseller).

Absorpsjonsraten på nye leveranser nådde omtrent 30 %, tilsvarende 237 vellykkede omsatte produkter, en nedgang på 58 % sammenlignet med samme periode i 2023 (559 transaksjoner).

Rekkehus-/villasegmentet

I august 2024 ble det registrert 16 prosjekter for salg i rekkehus- og villamarkedet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder (3 nye prosjekter, 13 prosjekter i neste åpningsfase).

Markedstilbudet nådde 1333 produkter, en dobling sammenlignet med samme periode i 2023 (659 produkter).

Absorpsjonsraten for nye leveranser nådde 61 %, tilsvarende 817 vellykkede omsatte produkter, en økning på 3,5 ganger i forhold til samme periode i 2023.

Leilighetssegment

Leilighetssegmentet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder registrerte 30 prosjekter som ble åpnet for salg på 8 måneder, inkludert 7 nye prosjekter, resten er de neste fasene av tidligere åpnede prosjekter.

Nye leveranser til markedet nådde 5 378 enheter, en nedgang på 24 % fra året før i 2023, hovedsakelig de neste fasene av prosjekter, hovedsakelig konsentrert i Ho Chi Minh-byen og Binh Duong .

Forbruksraten nådde 76 % av nytilførte varer lansert på markedet, med 4086 vellykkede transaksjoner, en nedgang på 22 % fra året før.

Feriestedseiendom

For feriestedssegmentet har markedet ikke vist mange tegn til bedring på kort sikt. Selv om tilbudet har økt i noen segmenter (feriestedvillaer og leiligheter), er forbruket fortsatt ganske beskjedent og kun lokalt konsentrert i noen prosjekter.

For boligsegmentet har ikke nivået på den primære salgsprisen svingt mye sammenlignet med begynnelsen av året. Likviditeten i sekundærmarkedet viste tegn til bedring, men konsentrerte seg hovedsakelig i prosjekter som er overlevert, har fullført juridiske prosedyrer og ligger beleilig til med forbindelse til sentrum. For feriestedssegmentet har den sekundære salgsprisen falt kraftig, mange investorer aksepterer et tap på 20 %, til og med 30 %, men det er fortsatt svært vanskelig å likvidere.

Markedsutfordringer i fjerde kvartal

Global økonomisk vekst i 2024 forventes å avta sammenlignet med 2023. Verdensbanken (WB) anslår at global økonomisk vekst i 2024 vil nå 2,4 %, den laveste på tre år på rad. Organisasjonen for økonomisk samarbeid og utvikling (OECD) uttalte at global BNP-vekst i 2024 vil nå 2,9 %, lavere enn 3,1 % i 2023.

Når det gjelder handel, anslår Det internasjonale pengefondet (IMF) at verdenshandelsveksten vil nå 3,3 % i 2024, lavere enn gjennomsnittet på 4,9 % i perioden 2000–2019. Økte handelsspenninger og geoøkonomisk fragmentering forventes å fortsette å tynge den globale handelsveksten i 2024, ettersom land har innført rundt 3000 restriksjoner i 2023 (1100 restriksjoner i 2019).

I mellomtiden, innen utgangen av 2023, vil den totale globale gjelden nå 313 billioner dollar, og den globale gjeldsgraden i forhold til BNP vil nå 330 %. Dette er rekordhøyt og alarmerende for verdensøkonomien.

Når det gjelder markedet, har ubalansen mellom tilbud og etterspørsel vært et vanskelig problem for markedet det siste tiåret. Nytt tilbud er hovedsakelig i high-end- og luksussegmentene, og mangler rimelige boliger og sosialboliger for å dekke de reelle boligbehovene til folk flest. I tillegg har markedets etterspørsel økt, men er fortsatt lav (både primær- og sekundærmarkedet). Det er mange grunner til at eiendomsmarkedet har kommet seg saktere enn forventet, der investorenes "vente"-mentalitet anses som hovedårsaken til at gjenopprettingsprosessen påvirker. Dette vises tydelig i det faktum at selv om mobiliseringsrentene fortsatt er lave, nådde mengden bankinnskudd i årets tre første måneder fortsatt et rekordhøyt nivå, opptil 14 millioner milliarder VND.

Når det gjelder juridisk politikk, fortsetter vanskeligheter med prosjektlisenser å legge press på bedrifter så vel som nye forsyninger til markedet, vanligvis i løpet av årets tre første måneder. I tillegg har det ikke vært mye fremgang i juridiske forlik i den senere tid, spesielt for prosjekter med spredte landområder. Ifølge statistikk er det for tiden, bare i Ho Chi Minh-byen, 126 prosjekter som er berørt av juridisk fremgang og byggefremgang knyttet til spredte offentlige landområder. Selv om dette problemet er regulert i dekret 148/2020/ND-CP eller for tiden jordloven av 2024, har det ikke vært mulig å avklare og løse grundig. I tillegg har beregningen av arealbruksavgifter fortsatt mange problemer, noe som er årsaken til 60–70 % av de juridiske problemene i prosjekter i den senere tid landsdekkende.

Jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven er vedtatt, men det er fortsatt behov for veiledende rundskriv og dekreter for å sikre effektiv implementering i praksis.

Når det gjelder kapital, står mange eiendomsbedrifter overfor vanskeligheter, spesielt de med høy obligasjonsgjeld. Ifølge statistikk er mengden selskapsobligasjoner som forfaller i 2024 oppe i mer enn 300 000 milliarder VND, hvorav eiendomsobligasjoner alene utgjør mer enn 130 000 milliarder VND.

Dette er et enormt tall i den nåværende vanskelige likviditetssituasjonen i eiendomsmarkedet. I tillegg er prosjektets juridiske status stagnerende, noe som gjør det vanskelig for bedrifter å få tilgang til nye lån fra banker.

Markedsendringer

For at eiendomsmarkedet skal ta seg opp igjen, er det uunnværlig å ha støtte fra positive signaler fra økonomien. Følgelig forventes Vietnams økonomiske vekst i 2024 å nå 6–6,5 %, med en ambisjon om å nå 7 % i henhold til resolusjon nr. 108/NQ-CP fra det ordinære regjeringsmøtet i juni 2024 og regjeringens nettkonferanse med lokalsamfunn. Dette skaper momentum for økonomien generelt og eiendomsmarkedet spesielt.

I tillegg er det positive signalet fra import-eksportomsetningen også et bemerkelsesverdig lyspunkt når den totale verdien av import-eksportvarer for hele landet i de første åtte månedene av 2024 nådde 511,11 milliarder USD, en økning på 16,7 % i forhold til samme periode i 2023. Av dette nådde eksporten 265,09 milliarder USD, importen 246,02 milliarder USD, og ​​handelsoverskuddet 19,07 milliarder USD. Dermed skapes et handelsoverskudd samt øker valutakildene for landet.

I kapitalmarkedet er innenlandske utlånsrenter fortsatt lave, selv om de øker litt, ifølge Statsbankens retningslinje.

Fra et markedsperspektiv kan gjenopprettingsscenarioet i eiendomsmarkedet observeres tydeligere i sentrumsområder, eksisterende nye byområder, tettbygde områder, fulle fasiliteter eller typer næringseiendom som kan utnytte kontantstrømmen fra utleie ...

Når man ser på det nåværende markedet, er transaksjonsvolumet hovedsakelig konsentrert innen rimelige boliger som dekker den reelle boligetterspørselen, som alltid er på et høyt nivå i storbyer, med beleilig beliggenhet i forhold til sentrum, med fullstendige juridiske dokumenter, samt tydelig byggefremgang. Dette gjenspeiles delvis i det enestående transaksjonsvolumet av klasse B- og C-leilighetsprodukter i Ho Chi Minh-byen og naboprovinsene, som står for 62 % av det totale forbruket av nytt tilbud i hele markedet i løpet av de første 5 månedene i år.

Dette er delvis takket være at investorer grundig anvender salgspolicyer med mange insentiver som gagner kundene, betalingsplanpolicyer, støtte for avdrags- og rentefrie perioder, åpning av gaver osv., for å stimulere markedsetterspørselen i en sammenheng med generelle vanskeligheter.

Den lave etterspørselssituasjonen kan fortsette til slutten av året. Følgelig vil boligsegmentet i store, tettbygde byer som Ho Chi Minh-byen og Hanoi fortsette å tiltrekke seg markedsoppmerksomhet og spre seg til naboprovinser. Spesielt leilighetssegmentet vil opprettholde sin ledende posisjon innen tilbud og forbruk i hele markedet, mens tomtesegmentet og tilstøtende rekkehus/villaer i eksisterende, tettbygde boligområder med synkron infrastruktur også forventes å ha bemerkelsesverdige lyspunkter i tiden som kommer.

Selv om turistnæringen har vist positive tegn, med totalt 11,4 millioner internasjonale besøkende i løpet av de første åtte månedene av 2024, en økning på 45,8 % i forhold til samme periode i 2023, er gjenopprettingen av feriestedene fortsatt ikke helt samsvarende. Disse eiendomssegmentene vil fortsatt møte mange utfordringer, gjenopprettingstakten er lav, og det er usannsynlig at det blir et gjennombrudd på kort sikt.

Etter den uunngåelige tilpasningsperioden fra 2020 til tidlig i 2023, har eiendomsmarkedet hatt solide springbrett for bærekraftig utvikling på lang sikt. Følgelig vil markedet i de siste månedene av 2024 sannsynligvis fortsette å ha visse lyspunkter, men vil fortsatt ligge på et moderat nivå. Tydeligere tegn på bedring forventes å dukke opp i perioden mellom midten av 2025 og tidlig i 2026, når det nåværende etterslepet er fullstendig løst.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html