Auksjonsmarkedet for tomter kjøles ned etter en vanvittig feber for over et år siden

Etter partiene landauksjon I 2024 var markedet svært hett i forstedene til Hanoi . Tiltrekningskraften til dette markedet er for tiden i ferd med å avta. Mange investorer som «holder» auksjonert land ønsker å selge varene sine, til og med aksepterer å «kutte tap».

I motsetning til den travle stemningen i 2024, har auksjonsaktivitetene i forstedene til Hanoi vist en avtagende trend siden begynnelsen av året. Mange steder har prisene falt betydelig.

For eksempel ble 34 tomter i Thach That-distriktet (gammelt) auksjonert bort midt i året, med den høyeste vinnerprisen på over 56 millioner VND/m², en nedgang på 3,3 ganger sammenlignet med sesjonen i desember 2024 (den høyeste vinnerprisen var over 185 millioner VND/m²).

På samme måte ble ni tomter i Phuc Tho-distriktet (gammelt) solgt til den høyeste prisen på 47 millioner VND/m², en nedgang på nesten 40 % sammenlignet med sesjonen i september i fjor. Denne sesjonen hadde mer enn 100 deltakere, en nedgang på mer enn en tredjedel sammenlignet med forrige sesjon.

Mange auksjonerte objekter har kjølnet ned. (Illustrasjonsfoto)

Herr Nguyen Tien Thuat, en eiendomsmegler i Hoai Duc kommune, sa at han annonserer to tomter fra den forrige eieren. Salgsprisen er bare litt høyere enn vinnerprisen på 5–10 millioner/m², men at ingen har spurt på flere måneder.

For tiden har herr Thuats selskap en rekke auksjonerte tomter i distriktene Hoai Duc, Thanh Oai og Quoc Oai (gamle) som investorer har sendt for salg siden begynnelsen av 2025. Antallet transaksjoner er imidlertid svært lite, med bare 5 tomter som blir handlet til samme pris som investorene som vant og kjøpte dem tilbake tidligere.

Ifølge Thuat ga faktisk alle investorene en prisforskjell på 200–300 millioner VND/tomt for et område på 90–110 m², men kundene som kjøpte tilbød alle en lavere pris. Etter mange opp- og nedbetalinger bestemte investorene seg for å selge til samme pris som de tidligere hadde kjøpt. Grunnen til at disse investorene måtte selge umiddelbart var at datoen for å betale renter og avdrag til banken var kommet, men de hadde ennå ikke snudd kontantstrømmen, så dette kunne betraktes som et "tapsreduserende" trekk for å bevare kapital.

Ifølge herr Thuat er det for tiden fire tomter i Hoai Duc med en vinnende auksjonspris på rundt 85 millioner VND/m². Grunneieren ønsker å selge til samme pris, kjøperen betaler skatten, men kundene som kommer for å spørre klager alle over at prisen er for høy og ønsker å redusere den med 200–300 millioner VND/tomt.

« Midt i fjor, da markedet for auksjonsland tok seg opp, hoppet mange investorer inn for å kjøpe med profitt, men noen måneder senere snudde markedet, likviditeten avtok, og disse investorene ble tvunget til å selge for å få tilbake kapital til å betale ned banklån », sa Thuat.

Tran Ngoc Anh, en eiendomsmegler i Hanoi, sa også at mange investorer som har holdt auksjonerte tomter siden august og september 2024, for tiden har blitt tvunget til å senke salgsprisen for å bli kvitt varene.

For eksempel selges en tomt på 61 m² i det gamle Thanh Oai-distriktet, med en vinnende pris på rundt 70 millioner VND/m², tilsvarende rundt 4,25 milliarder VND/tomt, for tiden med tap for rundt 4 milliarder VND.

Eller en annen tomt i det gamle Hoai Duc-distriktet hadde en vinnende pris på rundt 85 millioner VND/m², men nå har den også sunket til rundt 80 millioner VND/m².

Ifølge Ngoc Anh har mange auksjonsutbodde landområder grunnleggende infrastruktur, men det finnes ingen fremtidig tilkoblingsplan for å utvide regional tilkobling, så det er ikke mye potensial for prisøkning.

Spekulanter kjøper og venter på at prisene skal øke i henhold til markedstrendene, uten å vurdere potensialet til tomten. Så når markedet bryter sammen, havner de i en «bombeholdende» situasjon, tvunget til å senke prisene for å redusere tap.

Faktisk er markedsprisen i områdene rundt de auksjonerte tomtene rundt 50–60 millioner VND/m², selv i noen boligområder er byggekostnadene fra 100–110 millioner VND/m², mens de auksjonerte tomtene ligger på 80–120 millioner VND/m². Hvis investorer eier disse tomtene, vil de ha kjøpt dem til prisen minst 3 år senere.

I en kommentar til den nåværende situasjonen for tomteauksjoner sa lederen for et auksjonsselskap også at situasjonen har roet seg mye ned sammenlignet med før. For eksempel kunne en auksjon før ha 1000 søknader. Men nå har det sunket til noen få hundre. Det vil si at i gjennomsnitt før var det omtrent 40–50 søknader per tomt som deltok i auksjonen, men nå er det bare omtrent 10–20 kunder per tomt. Og prisene er også nærmere virkeligheten, situasjonen med kansellering av depositum eksisterer ikke lenger.

Tomteauksjoner strammes inn

Ifølge eksperter strammes det inn på auksjoner av land, slik at det ikke lenger er noen virtuell feber.

I en kommentar til nedtrappingen av tomteauksjoner analyserte noen eiendomseksperter at tomteprisene i tidligere auksjoner ble presset for høyt, og når de langt oversteg den reelle verdien, ville likviditet bli et stort problem. Auksjonsvinnere ville få problemer med å videreselge fordi de ikke kunne finne kjøpere, spesielt i sammenheng med høye banklånsrenter og et eiendomsmarked som står overfor kapitalutfordringer.

En annen grunn kan være at kjøpere har «våknet» etter de skyhøye tomteprisene, investorer er ikke lenger interessert i å betale en for høy pris for å kjøpe en tomt og deretter måtte jobbe hardt for å selge den med fortjeneste. Fordi de alle ser at dagens pris er for urealistisk, hvis de ikke finner en kjøper innen en måned, må de miste depositumet sitt, så de er mer forsiktige.

I tillegg har forstadsområdene i Hanoi, som Hoai Duc, Thanh Oai eller Phuc Tho, stort sett ujevn infrastrukturutvikling. Disse områdene kan være attraktive på kort sikt, men tomteprisene er presset opp for høyt, noe som ikke samsvarer med markedets faktiske kjøpekraft. Dette fører til en langvarig situasjon med å «holde land og vente på riktig tidspunkt», noe som reduserer attraktiviteten til auksjonert land.

I tillegg, auksjonert land Tomten er iboende spesiell, kjøperen må betale hele beløpet på kort tid, ingen forsinket betaling er tillatt. Når vinnerprisen er for høy, har investoren lite rom for å tjene penger. Hvis det ikke er noen plan for å utnytte, bygge eller utvikle prosjektet, er den auksjonerte tomten bare et rødt papir i safen.

I mellomtiden, ifølge Nguyen Tien Thuat, er en av grunnene til at auksjonene av land har blitt nedgradert at regelverket for auksjoner blir stadig strengere. I tillegg til å øke depositumet, fastsetter den reviderte loven om eiendomsauksjon, som trådte i kraft i begynnelsen av året, at overtredere kan bli utestengt fra å delta i auksjoner i opptil 5 år, og til og med bli straffeforfulgt. På grunn av dette, i motsetning til den tidligere scenen med konkurranse om kjøp og salg, har en rekke handelsgulv og "provisoriske" meglerkontorer stengt på mange auksjonssteder for land.

I tillegg har myndighetene skjerpet inspeksjonen og håndteringen av spekulativ atferd og manipulasjon av auksjonsaktiviteter. I tillegg har nye forskrifter om å heve startpriser, øke innskudd og streng håndtering av oppgivelse av innskudd begynt å tre i kraft.

Pham Duc Toan, administrerende direktør i EZ Propert, analyserte at tomteprisene i tidligere auksjoner ble presset for høyt, og når de overstiger den virkelige verdien, vil likviditet bli et stort problem. Auksjonsvinnere vil ha problemer med å videreselge fordi de ikke finner kjøpere, spesielt i sammenheng med høye banklånsrenter og at eiendomsmarkedet står overfor utfordringer med kapitalkilder.

« Dårlig likviditet kan være den direkte årsaken til at tomteauksjonene gradvis kjøles ned », kommenterte Toan.

En annen grunn kan være at kjøperne har «våknet» etter den kraftige økningen i tomteprisene. « Noen investorer er ikke lenger interessert i å betale en for høy pris for å kjøpe en tomt og deretter måtte jobbe hardt for å selge den med fortjeneste. Fordi de alle ser at den nåværende prisen er for urealistisk, må de miste depositumet sitt hvis de ikke finner en kjøper innen en måned, så de har blitt mer forsiktige », la Toan til.

I tillegg sa Toan at infrastrukturutviklingen i forstedene i Hanoi er ujevn. Disse områdene kan være attraktive på kort sikt, men at landprisene presses opp for høyt vil ikke samsvare med markedets faktiske kjøpekraft, noe som fører til en langvarig situasjon med å «holde land og vente på riktig tidspunkt», noe som reduserer attraktiviteten til auksjonert land.

Kilde: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html