Skatt på eiendomssalg: Fortsatt bekymret for det nye forslaget

Finansdepartementet utreder valget mellom to skatteberegningsmetoder, inkludert muligheten for å beregne en skatt på 20 % på fortjeneste fra eiendomsoverdragelser.

Folk kommer for å notarisere på Notariuskontor nr. 1, distrikt 1, Ho Chi Minh-byen - Foto: QUANG DINH

Denne skattepolitikken forventes å øke budsjettinntektene, men det er mange bekymringer om den er gjennomførbar.

Tuoi Tre registrerer ekspertuttalelser om dette spørsmålet.

- Delegat HOANG VAN CUONG (medlem av den økonomiske og finansielle komiteen i nasjonalforsamlingen):

Positive alternativer for fremtiden

For tiden bestemmes personlig inntektsskatt av den totale eiendomsoverdragelsesprisen multiplisert med skattesatsen på 2 %. Det vil være veldig enkelt og praktisk å innkreve den på denne måten, ettersom det ikke er behov for å spore tilbake opprinnelsen til tidligere kjøp og salg.

2 %-skatten har imidlertid også mange ulemper. For eksempel kjøper folk et hus for å bo i, men må av en eller annen grunn flytte, selge det, men prisen øker ikke, og må fortsatt betale 2 % skatt på salgsprisen.

Derfor vil alternativet med å beskatte 20 % av differansen mellom kjøpesummen og salgsprisen være i samsvar med markedsvirkeligheten og optimalisere mengden personlig inntektsskatt som betales til statsbudsjettet.

Denne satsen på 20 % er også lik og rettferdig sammenlignet med skattesatsen for organisasjoner og foretak som betaler selskapsskatt på eiendomsoverdragelser.

Imidlertid er håndtering av informasjon om kjøps- og salgspriser for eiendom for øyeblikket ikke implementert. All informasjon er basert på kjøpers og selgers erklæringer, mens situasjoner med uriktige og uredelige erklæringer fortsatt forekommer.

Derfor vil 20 %-alternativet være positivt i fremtiden når data digitaliseres og informasjon håndteres fullt ut. I dagens situasjon, når det ikke er mulig, er det nødvendig å fortsette å implementere 2 %-skatteinnkrevingsalternativet og muligens kombinere 20 %-alternativet med saker med fullstendig informasjon.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (skatteekspert):

Folk bør få velge metode for skatteberegning.

Personlig inntektsskatt er pålagt inntekt, og individuelle skattebetalere må bare betale skatt når de har overskudd.

Metoden for å beregne personlig inntektsskatt på 20 % på fortjeneste fra eiendomsoverdragelser er svært rimelig. Ved salg av fast eiendom, salgsprisen minus kjøpesummen og utgifter, hvis det er en fortjeneste, må selgeren betale skatt, i motsetning til tidligere, selv om selgeren solgte med tap, måtte selgeren fortsatt betale 2 % av overdragelsesprisen.

På den annen side er det fullt mulig å anvende denne policyen når overføringsprisen fastsettes. Følgelig har landprisrammeverket til den provinsielle folkekomiteen nærmet seg markedsprisen.

Mange transaksjoner gjøres gjennom eiendomsbytter og ikke-kontante betalinger. Noen grunnleggende kostnader knyttet til eiendom, som bankrenter, meglergebyrer, byggekostnader osv., er ikke vanskelige å fastslå. For eksempel er bankrenter enklest å bevise gjennom en låneavtale med lånebeløp, låneperiode og rentesats.

Meglergebyrer ved kjøp og salg gjennom en eiendomshandelsplass er også veldig tydelige. Dersom det ikke finnes dokumentasjon for denne kostnaden, er det nødvendig å sette et fellesgebyr på 0,5–1 % av overføringsprisen. Eller grunnlaget for beregning av byggekostnader er byggekontrakten, dokumenter for kjøp av råvarer... Hvis det ikke finnes dokumentasjon for fradrag av byggekostnader, er beregningsgrunnlaget byggeprisen per enhet fra den provinsielle folkekomiteen.

Beregningsmetoden på 20 % skatt på fortjeneste fra eiendomsoverdragelse tvinger også folk til å deklarere riktig salgspris, noe som sikrer åpenhet og ingen skattetap for budsjettet. Ingen tør å deklarere lavere enn den faktiske prisen fordi det senere, når eiendommen selges, er en risiko for å måtte betale høyere skatt.

Metoden for å beregne skatt med en fast skattesats på overdragelsesprisen i tilfeller der kjøpesummen og tilhørende kostnader ikke kan fastsettes. Det finnes eiendommer kjøpt for 15–20 år siden, kjøpesummen kan ikke fastsettes, selv kjøpesummen den gang var bare 500–700 millioner, men nå er salgsprisen 4–5 milliarder, så det er urimelig å anvende en sats på 20 % av differansen i kjøpesummen minus salgsprisen og tilhørende kostnader. Mange eiendommer arves fra foreldre, ikke kjøpes, så det er ingen kjøpesum å trekke fra.

Når det gjelder den faste skattesatsen, anbefales det å bruke 1 % på overføringsprisen i stedet for 2 % som i dag. Eiendomsprisene har økt raskt de siste årene. Landprislisten til den provinsielle folkekomiteen fra 2025 er svært nær markedsprisen. Derfor er skattesatsen på 1 % passende, og sikrer folks betalingsevne.

Med disse to metodene for skatteberegning er det nødvendig å la folk velge hvilken metode som er gunstig for skattebetalerne. Dermed er den nye politikken human, gjenspeiler virkeligheten og gjelder for livet.

– Mr. NGUYEN VAN PHUNG (Vietnams forening for regnskapsførere og revisorer):

Unngå å skade langtidsboende med reelle boligbehov

Skatteberegningsmetoden sikrer rettferdighet for folk, spesielt de som eier fast eiendom over lengre tid, og unngår situasjonen der langsiktige eiere må betale høyere skatt enn spekulanter.

For 10 år siden var prisen på ^1m2 tomt 10 millioner, men nå har den økt til 70 millioner. Hvis vi tar salgsprisen minus kjøpesummen og får 60 millioner og bruker en skattesats på 20 %, er det ikke greit i det hele tatt. Derfor må vi, i tillegg til fradragsberettigede utgifter som renter på banklån osv., også trekke fra kostnaden på grunn av avskrivninger fra kjøpsåret til salgsåret.

Spesielt er det nødvendig å vurdere om man skal beskatte konvertering av fast eiendom for reelle boligbehov, eller i hvilken grad?

Faktisk er det mange som bytter ut huset sitt fra et lite hus i en bakgate til et større hus med mer praktisk transport. De må selge sitt nåværende hus og låne mer penger for å kjøpe et nytt hus. Dette er et legitimt behov.

Hvis vi trekker fra kjøpesummen og utgiftene fra salgsprisen, får vi en differanse og bruker deretter en skattesats på 20 % på overdragelsesfortjenesten, noe som er urimelig. Denne differansen er ikke fortjeneste fordi det ikke er en virksomhet.

– Herr NGUYEN VAN DINH (formann i Vietnams eiendomsmeglerforening):

Trenger å støtte markedsvennlig atferd

Enten det er snakk om skatt på 2 % av salgsprisen eller 20 % av fortjenesten, er det fortsatt nødvendig å beregne slik at dette verktøyet kan fungere ordentlig og regulere markedet slik at det utvikler seg i riktig retning. Tidspunktet for å foreslå å innføre skatt for å regulere eiendomsmarkedet må også vurderes på riktig måte.

Når markedet trenger å stimulere transaksjoner for å overvinne vanskelige tider, vil ekte investorer redusere omfanget av virksomheten sin hvis det innføres skatter, noe som gjør tilbudet i markedet knapt.

I tider med høykonjunktur er det mulig å vurdere å legge skatt på eiendomstransaksjoner for å forhindre spekulasjon, prisøkninger og surfing.

Formålet med eiendomsskatt er å bidra til at markedet utvikler seg mer stabilt, så det må finnes en passende plan for å ilegge eiendomsskatt for å unngå markedssjokk.

Beskatning av eiendomstransaksjoner bør vurderes for å unngå å beskatte de som kjøper boliger for reelle boligbehov. Beskatning av fast eiendom bør oppnå målet om å motvirke negativ markedsadferd samtidig som den støtter gunstig markedsadferd, noe som politiske beslutningstakere bør vurdere.

Folk utfører eiendomsmeglingsprosedyrer på avdelingen til tinglysingskontoret i distrikt 7, Ho Chi Minh-byen - Foto: TU TRUNG

Hvordan beskatter land eiendomsoverdragelser?

I Kina er den typiske skattesatsen ifølge Hrone.com 20 % på den skattepliktige inntekten, som er differansen mellom salgsprisen og kjøpesummen (etter fradrag for rimelige utgifter, hvis noen). Avhengig av type eiendom, eierperiode og beliggenhet kan imidlertid den faktiske skattesatsen variere fra 1 % til 20 %.

I Thailand er personer som selger fast eiendom underlagt kildeskatt, vanligvis 1 % av den oppgitte salgsprisen eller en progressiv personlig inntektsskatteskala. I tillegg, hvis eiendommen videreselges innen 5 år, ilegges det også en spesiell næringsskatt på 3,3 % av overføringsverdien. For boligeiendommer kan denne skatten frafalles dersom vilkårene for eierskap og husholdningsregistrering er oppfylt.

I Korea varierer den progressive skattesatsen fra 6 til 45 %, avhengig av eierskapsvarighet og verdien av fortjenesten. Hvis eiendommen holdes i mer enn 10 år, er den laveste skattesatsen 6 %; hvis den selges innen 1 år, kan skattesatsen være så høy som 45 %.

I Japan beskattes inntekt fra eiendomsoverdragelser også med to faste satser, avhengig av hvor lenge eiendommen har vært eid. Ifølge Legal500.com er skattesatsen 15,315 % (nasjonal/sentral inntektsskatt) 5 % (lokal innbyggerskatt) dersom eiendommen har vært eid i mer enn 5 år, totalt 20,315 %. Hvis eierperioden er mindre enn 5 år, øker skattesatsen til 30,63 % (nasjonal inntektsskatt) 9 % (lokal innbyggerskatt), totalt 39,63 %.

- Mr. NGUYEN DUY HA (eiendomsinvestor):

Eiendomstransaksjoner vil bli mer transparente

For to år siden solgte jeg en tomt til 600 millioner VND med et stort tap, men måtte fortsatt betale 2 % skatt, noe som førte til et dobbelt tap. Å beregne 2 % skatt på kontraktsverdien avslører dens mangler når tap fortsatt må beskattes, mens personlig inntektsskatt er en selvfølge.

Eiendomsmarkedet blir gradvis mer transparent, og investorene er mer profesjonelle. Forslaget om å innføre en inntektsskatt på 20 % på overdragelsesgevinster vil skape endringer.

Kjøpere og selgere vil velge å handle gjennom banker for å gjøre kontantstrømmen transparent og deklarere riktig overføringspris, signere en salgskontrakt med en meglerenhet med en faktura, og når de renoverer eller bygger nytt, vil de også velge bedrifter som utsteder fakturaer for å oppbevare dokumenter som beviser kostnader for skatteberegning.

Denne beregningsmetoden er også svært godt egnet for store investorer med store formuesverdier, noe som også vil bidra til å optimalisere. For enkeltpersoner som overfører eiendom med stor forskjell i opprinnelig pris og utgangspris, kan de fortsatt velge beregningsmetoden på 2 %.

Det finnes mange måter å beregne eiendomsoverdragelsesskatt på for å hjelpe folk proaktivt med å velge den optimale løsningen, og unngå situasjonen med å selge med tap, men fortsatt måtte betale høy skatt.

- Mr. LE QUOC KIEN (eiendomskonsulent):

Trenger veiledning om fradragsberettigede utgifter

For å effektivt beregne skatt ved å bruke 20 % skattesats på fortjeneste fra eiendomsoverdragelse, er det nødvendig å ha en database med transaksjonshistorikk for tomter, som sikrer nøyaktig gjenspeiling av faktiske transaksjonsverdier gjennom overføringer.

I tillegg bør det finnes en plan for å kontrollere betalingsmåter i eiendomstransaksjoner. Unngå situasjonen der alle som selger eiendom taper penger og ingen betaler skatt.

Det er nødvendig å utstede detaljert veiledning om dokumenter for å bevise fradragsberettigede utgifter som byggekostnader, reparasjonskostnader, saksomkostninger, meglingskostnader, rentekostnader på lån eller kompensasjonskostnader for nærstående parter, hvis noen. Unngå tilfellet der selgeren ikke har lov til å inkludere rimelige kostnader ved beregning av faktisk inntekt fra eiendomshandel.

Les mer Tilbake til emner

Tilbake til emnet

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Kilde: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm