Avkastningen på leilighetsleie faller kraftig, investorer må endre strategi

Avkastningen fra utleie av leiligheter er nå bare 3–4 %, mye lavere enn for noen år siden.

I mange år har det å kjøpe en leilighet til leie vært et trygt valg, noe som gir en stabil månedsinntekt for mange, spesielt middelaldrende kunder. De ser dette ikke bare som en måte å bevare eiendeler på, men også som en bærekraftig profittkanal takket være økningen i leilighetsverdi over tid. I de senere årene har imidlertid problemet med leieinntekter endret seg raskt, når kjøpesummen på en leilighet "skyter i været" mens leieprisen bare øker "snegleaktig".

Avkastningen på leie av leiligheter faller med mer enn halvparten

En undersøkelse utført av en reporter fra avisen Lao Dong viser at leilighetsprisene i Ho Chi Minh-byen har økt med 30–50 % bare de siste 3–4 årene, og noen prosjekter har til og med doblet seg. Samtidig har leieprisene bare økt med 10–15 %. Denne forskjellen har ført til at leieinntektsraten har falt kraftig, i mange tilfeller bare 2–3 %/år, lavere enn renten på spareinnskudd.

Leilighetsprisene blir høyere og høyere, men leieinntektene er på et historisk lavt nivå.

Fru Thanh Dung (bosatt i Xuan Hoa-distriktet) sa at hun i 2015–2016 kjøpte to leiligheter med to soverom i Masteri Thao Dien-prosjektet (An Khanh-distriktet) for bare 2,4 milliarder VND per leilighet. Etter å ha fullført interiøret, leide hun dem ut for 1000 USD per måned. Etter pandemien falt imidlertid leieprisen til 19 millioner VND per måned.

Tvert imot, verdien av leiligheten skjøt i været. I april 2025 solgte hun en for 6,9 milliarder VND, en økning på nesten 290 % sammenlignet med da hun kjøpte den. Bare noen få måneder senere overførte den nye eieren den for 8 milliarder VND, mens den nåværende leieprisen for dette huset bare økte med 1–2 millioner VND sammenlignet med da hun solgte det. Avkastningen fra kapitalleie på 10 %/år er nå bare omtrent 3,5 %.

Ikke bare Masteri Thao Dien, men også mange områder som pleide å være et «paradis» for leilighetsutleie, er i en lignende situasjon. I byområdet Phu My Hung (i Tan Hung- og Tan My-distriktene), hvor profittraten pleide å være 6–9 %/år, har mange huseiere trukket seg. Fru Minh, en mangeårig investor, sa at hun eide 2–3 leiligheter her, men solgte dem alle i år.

«Tidligere kunne en ny toromsleilighet priset til rundt 4,2–4,5 milliarder dong lett leies ut for 20–21 millioner dong/måned. Nå er denne prisen vanskelig å opprettholde, mange leiligheter koster nå bare 17–18 millioner dong/måned på grunn av konkurranse fra nye leverandører. Leieforholdene er ikke lenger like «gode» som før, og jeg må deklarere 5 % skatt hver måned, så jeg bestemte meg for å selge for å investere i andre kanaler», sa hun.

I det rimeligere segmentet, som for eksempel leiligheten i Phu My (Phu Thuan-distriktet), er prisen på en toromsleilighet omtrent 3,8–3,9 milliarder VND, men leieprisen er bare 12 millioner VND/måned, eller en avkastning på omtrent 4 %. Prosjekter i distrikt 8, Binh Tan og det gamle distrikt 9 er like, med priser på 2,7–3,5 milliarder VND/leilighet, men leieprisen er bare 8–10 millioner VND/måned, med en avkastning på 3–3,3 %.

Ikke like «lett» som før

Fru Huong, salgssjef i et selskap som spesialiserer seg på utleie av leiligheter i Phu My Hung-området, innrømmet at det nåværende prisnivået er for høyt sammenlignet med leieinntektene. «Nåværende leietakere foretrekker nye leiligheter fremfor gamle, men kostnadene for kapitalinvesteringer har økt raskt de siste 4–5 årene. Selv om etterspørselen etter utleie ikke har forsvunnet, har avkastningen for investorer sunket betydelig», sa hun.

Det overordnede markedsbildet gjenspeiler også denne trenden. Ifølge en rapport fra CBRE Vietnam nådde den gjennomsnittlige prisen på leiligheter i Hanoi i andre kvartal 2025 79 millioner VND/m², en økning på 13 % fra samme periode i fjor. Prisen på annenhåndsleiligheter nådde 50 millioner VND/m², en økning på 15 %.

I Ho Chi Minh-byen nådde den primære prisen 82 millioner VND/m², en økning på 29 %; den sekundære prisen var 53 millioner VND/m², en økning på 33 %. Samtidig var brutto leieinntektene i de to store byene bare 3,4–3,7 % i løpet av årets første 6 måneder. Dette tallet er betydelig lavere enn i Bangkok – Thailand (6,2 %), Kuala Lumpur – Malaysia (5,1 %), Seoul – Korea (4,3 %) og bare høyere enn i Hong Kong – Kina (3,2 %) og Singapore (3,3 %).

Vo Huynh Tuan Kiet, direktør for CBRE Vietnams markedsføringsavdeling for boligprosjekter, forklarte at hovedårsaken til nedgangen i leieinntekter er det begrensede tilbudet av nye leiligheter, spesielt i Ho Chi Minh-byen – hvor det i første og andre kvartal 2025 bare ble åpnet 1676 nye leiligheter for salg, det laveste antallet siden 2015.

De fleste av dem er konsentrert i mellom- og luksussegmentet, noe som presser prisene opp. Selv om Hanoi har et rikelig tilbud (1400 enheter i andre kvartal), er 100 % av dem i luksus- og luksussegmentet, noe som også presser prisene opp.

I tillegg til tilbuds- og etterspørselsfaktorer, tærer også tilleggskostnader som vedlikehold, forvaltning og skatter på investorenes fortjeneste. For ikke å nevne at trenden med korttidsutleie via Airbnb og den sterke utviklingen av sosialboliger og rimelige boliger reduserer etterspørselen etter langtidsleie av leiligheter, spesielt i mellomsegmentet.

Noen eksperter mener imidlertid at det fortsatt finnes muligheter hvis investorene vet hvordan de skal velge. Ta Trung Kien, direktør i Wowhome Company, kommenterte: «Hvis du velger riktig nyoverlevert prosjekt, god beliggenhet og mange fasiliteter, kan leieprisen fortsatt nå 4–5 %/år, sammen med en prisøkning på 10–15 %/år. Det viktigste er at du ikke kan kjøpe i bulk som før, men må nøye beregne hvert produkt.»

Glimt av lys

CBRE bemerket at mellomklasseleiligheter i bydelene Di An, Lai Thieu og Thu Dau Mot i Ho Chi Minh-byen tiltrekker seg mye oppmerksomhet, takket være den reelle etterspørselen etter boliger og utleie fra ingeniører og eksperter i industriparker. Leieinntektene i disse områdene er ganske attraktive, mens eiendomsprisene fortsatt har rom for langsiktig vekst, etter industriell utvikling.

Kilde: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm