Er prosessen med å fastsette spesifikke tomtepriser for øyeblikket stoppet opp?

Việt Nam•29/05/2024

For tiden er markedet for konsulenttjenester for verdsettelse av tomter i Binh Thuan svært mangelfullt, selv om alle vet at det er 45 prosjekter i provinsen som venter på spesifikk verdsettelse av tomter, noe som betyr at etterspørselen er stor.

Konsulentfirmaet for verdsettelse av tomter har gitt opp.

Det er nå slutten av mai 2024. Hvis fristen som ble satt på møtet i den provinsielle folkekomiteen tidlig i januar 2024 – fristen for å beregne spesifikke tomtepriser for de tre store prosjektene innen utgangen av første kvartal 2024 – hadde vært tydelig angitt, ville den ha vært uoppnåelig. På den tiden var det berettiget å sette en slik frist for NovaWorld Phan Thiet og de to industriparkene, Tan Duc og Son My 1, fordi prosessen med å beregne spesifikke tomtepriser for de tre prosjektene, spesielt NovaWorld Phan Thiet, innebar å løse hindringer med støtte fra sentralregjeringen. Den korte tiden fremover vil fokusere på å gjennomgå verdsettelsesresultatene fra konsulentfirmaet på flere områder der den innsamlede informasjonen og beregningsmetodene ikke var tilfredsstillende. Deretter ba de relevante myndighetene konsulentfirmaet om å supplere, ferdigstille og sende inn prosjektverdsettelsesresultatene til det provinsielle verdsettelsesrådet for videre behandling.

Mange prosjekter venter på den endelige verdivurderingen av tomten. Foto: Dinh Hoa

Den 5. februar 2024 ble imidlertid dekret 12/2024 utstedt om endring og utfylling av noen artikler i regjeringsdekret 44/2014 om landpriser, og regjeringsdekret 10/2023 om endring og utfylling av noen artikler i dekreter som veileder implementeringen av jordloven. Disse dekretene inneholder bestemmelser som regulerer beregningen av input- og outputindikatorer for metoder som ifølge konsulentselskaper er enda mindre klare enn dekret 44 og rundskriv 36. Videre definerer de tydelig ansvaret til konsulentenheten som er ansvarlig for verdsettelse av land. Følgelig trakk selskapene tilbake sine forespørsler om å gjennomføre verdsettelse av land og ba ikke om refusjon av påløpte kostnader.

Ifølge de som er bekymret for verdsettelse av land, har dette bindende ansvaret ført til at konsulentfirmaer, som allerede sliter med å beregne landpriser nøyaktig i henhold til dekret 12/2024, spesielt ved bruk av overskuddsmetoden, brått har kansellert konsulentkontrakter og bedt om oppsigelse av kontrakter uten varsel. Denne situasjonen forverres ytterligere av det faktum at en person som er ansvarlig for verdsettelse av land, ble arrestert i en sak i provinsen. Derfor er markedet for konsulenttjenester for verdsettelse av land i Binh Thuan på dette tidspunktet svært mangelfullt, selv om det er kjent at det er 45 prosjekter i provinsen som venter på verdsettelse av land, noe som betyr at etterspørselen er rikelig.

Departementet for naturressurser og miljø i Binh Thuan-provinsen uttalte at antallet konsulentenheter som deltar i verdsettelse av land for øyeblikket er svært begrenset. På grunn av en rekke hindringer foreslår departementet også endringer i dekret 12/2024. Representant for nasjonalforsamlingen, Dang Hong Sy, fra Binh Thuan-provinsen, erkjente også denne situasjonen. Representanten argumenterte for at den største hindringen er den nåværende metoden for å beregne landpriser. Selv om dekretet er endret og supplert, er nesten alle lokaliteter ikke i stand til å beregne landpriser for å fordele dem til prosjekter og gjennomføre påfølgende trinn. Denne forsinkelsen fører til konsekvensen av sløsing med landressurser og tap av budsjettinntekter.

Finn en enkel måte å beregne tomtepriser på.

Ifølge lederen for avdelingen for naturressurser og miljø er mangelen på konsulentenheter som kan delta i spesifikk verdsettelse av eiendom for å beregne eiendomsavgifter og eiendomsleieavgifter en av årsakene til den langsomme verdsettelsesprosessen. I realiteten er eiendomstakstmennenes kapasitet fortsatt svak og oppfyller ikke kravene for å organisere eiendomsvurdering; det mangler avgjørende handling når det gjelder å foreslå løsninger og supplere relevante prosedyrer for å utføre eiendomsvurderingsarbeid; koordineringen med medlemmer av rådet og andre avdelinger og etater er ikke virkelig god eller rettidig for å løse vanskeligheter i eiendomsvurderingsarbeidet.

For tiden er konsulentfirmaer involvert i verdsettelse av tomter nølende med å ta ansvar, noe som fører til kansellering av konsulentkontrakter. Dette skyldes først og fremst mangelen på klarhet i nåværende metoder for verdsettelse av tomter, spesielt residualmetoden, som medfører betydelig risiko. Inndata er ofte ufullstendige og utidige, og beregningene av inntekter og utviklingskostnader er basert på antagelser. Følgelig produserer forskjellige konsulentfirmaer eller de som bruker forskjellige metoder svært forskjellige og upålitelige verdsettelser av tomter. Videre mangler prosjekter i provinsen tilstrekkelig informasjon og betingelser for å bestemme spesifikke tomtepriser, for eksempel fravær av reguleringsplaner eller detaljert planlegging, noe som ytterligere forsinker verdsettelsesprosessen av tomter.

Ifølge Tran Nguyen Loc, direktør for departementet for naturressurser og miljø, vil departementet i tiden som kommer fortsette å kunngjøre og invitere konsulentenheter for verdsettelse av land, kontaktenheter i departementet for naturressurser og miljø, Finansdepartementet og naboprovinser og -byer for å finne en konsulentenhet. Hvis en konsulentenhet fortsatt ikke kan finnes, vil departementet snarest implementere innholdet i å rådgi den provinsielle folkekomiteen om å opprette en tverretatlig arbeidsgruppe for å fastsette landpriser. Samtidig vil departementet også gi råd til den provinsielle folkekomiteen om forskrifter angående noen faktorer som danner inntekter og utviklingskostnader for tomter og områder i overskuddsmetoden når spesifikke landpriser fastsettes i Binh Thuan-provinsen, som fastsatt i paragraf 8, artikkel 1 i regjeringsdekret nr. 12/2024/ND-CP datert 5. februar 2024.

Herr Loc la til at jordloven fra 2024 og utkastet til dekret om jordpriser, som departementet for naturressurser og miljø gir regjeringen råd om å kunngjøre, inneholder mange nye endringer. Departementet for naturressurser og miljø fortsetter å utarbeide rapporter for departementet for naturressurser og miljø for å ferdigstille og innlemme dem i utkastet til dekret. De forsker proaktivt på og følger nøye med på de nye forskriftene for å gi råd om fastsettelse av jordpriser.

Representant for nasjonalforsamlingen, Dang Hong Sy, fra Binh Thuan-provinsen, sa: «Hvis jordloven fra 2024 og dens veiledende dokumenter utstedes raskt og oppfyller de nødvendige vilkårene, bør de iverksettes tidlig, fra 1. juli 2024 eller 1. august 2024. Det bør legges særlig vekt på å gi veiledning om verdsettelse av jord som er enkel å implementere, slik at tjenestemenn og ansatte i etater og enheter som er involvert i dette arbeidet enkelt kan anvende metoden.»

Kilde