Vil Evergrande bli Kinas Lehman Brothers, som sliter med å restrukturere gjelden etter konkursen?

Kan Kinas eiendomssektor overvinne denne hindringen nå som Kinas gigantiske eiendomsgruppe Evergrande har begjært konkursbeskyttelse og rammer markedet hardt?

Noen av Kinas største eiendomsutviklere er i trøbbel og ønsker å restrukturere gjelden sin. Men problemet vokser, ettersom etterspørselen i eiendomsmarkedet tørker inn, og det større spørsmålet er hvor hardt økonomien og finanssektoren vil bli rammet hvis noen av disse eiendomsgigantene kollapser.

Alle øyne er nå rettet mot Evergrande, et sterkt gjeldstynget selskap som har søkt om konkursbeskyttelse under kapittel 15 i New York. Evergrande har slitt med å skaffe støtte til planen om å restrukturere sin utenlandsgjeld.

Konkursbeskyttelsen vil gi Evergrande tid. Tiltaket vil midlertidig forhindre kreditorer fra å iverksette tiltak for å inndrive gjelden sin og suspendere eventuelle rettslige skritt mot gruppen, som står overfor tusenvis av søksmål og krav på til sammen 395 milliarder yuan.

Gruppen håper at konkursbeskyttelse kan skape et gunstigere miljø for å få godkjenning for gjeldsrestruktureringsplanen og fortsette virksomheten som vanlig for å fullføre uferdige prosjekter.

Det finnes presedens for dette. I 2022 søkte en annen kinesisk eiendomsutvikler – Modern Land – om og mottok Chapter 15-godkjenning for sin plan om å restrukturere 1,34 milliarder dollar i offshore dollar-denominerte obligasjoner.

Er Evergrandes konkursbegjæring for Kinas Lehman Brothers? (Kilde: The Representative)

Smittsomme effekter?

Et spørsmål som har blitt reist er om Evergrandes konkursbegjæring er Kinas Lehman Brothers, der ett selskaps problemer blir alles problemer. Det var Lehman Brothers-konkursen i 2008 som utløste et børskrakk og tvang den amerikanske føderale regjeringen til å sette i gang et massivt redningsprogram for å beskytte resten av finanssektoren.

Situasjonen er annerledes nå. For det første er tanken på at den kinesiske regjeringen skulle tvinge landprisene til å falle så dramatisk utenkelig, spesielt gitt dens dype engasjement i landets eiendomssektor. Men det er ingen tvil om at denne episoden viser at problemet sprer seg utover Evergrande og gjør myndighetene ekstremt bekymret i deres forsøk på å sikre at det ikke blir en smitte.

Historien startet i 2021 da Evergrande, som har en gjeld på over 300 milliarder dollar, begynte å misligholde sine fordringer. Siden den gang har også utviklere som står for 40 % av Kinas boligsalg misligholdt sine fordringer. De fleste av dem er private selskaper.

Nylig har Country Garden, en gang Kinas største eiendomsutvikler målt etter kontraktssalg, vært på randen av mislighold etter å ha suspendert handelen med nesten et dusin innenlandske obligasjoner. Selskapet kan også søke å restrukturere gjelden sin.

Utbyggingene ved Evergrande og Country Garden har gjort bankene mindre villige til å tilby finansiering til private utbyggere, noe som vekker bekymring for at dette kan skade uproblematiske utbyggere i en tid der eiendomsselskaper sliter med svakt salg.

Svak etterspørsel

Boliglånsrentene har sunket og nedbetalingene har falt, men etterspørselen etter boliger er fortsatt svak i Kina. Prisene på nye boliger falt i juli etter å ha stabilisert seg i flere måneder. Arbeidsmarkedet forverres, og folk er ikke sikre på at boligene de ønsker å kjøpe vil bli levert. Ikke rart at boligkjøpere er forsiktige.

Svake boligsalg har lagt mer press på eiendomsutviklere, spesielt de som har likviditetsproblemer. Evergrande rapporterte et totalt tap på 812 milliarder yuan de siste to årene, og nettogjelden økte fra 627 milliarder yuan i 2021 til 688 milliarder yuan i 2022. Country Garden kunngjorde nylig et anslått nettotap på 45 til 55 milliarder yuan i første halvdel av 2023, med en omsetningsnedgang på 35 % fra år til år i 2022.

Likviditetskrisen i boligmarkedet sprer seg til statseide utbyggere. Den statsstøttede Sino-Ocean Group har fortalt kreditorer at de samarbeider med store aksjonærer for å håndtere gjeldsbyrden. China Vanke sa at landets boligmarked er verre enn forventet.

Prioriteten for eiendomsutviklere er å oppfylle eksisterende forpliktelser. De fleste av disse bedriftene er enten ute av stand til eller uvillige til å kjøpe tomter og starte nye prosjekter. Antall nye boliger bygget i de første sju månedene av 2023 falt med 26 % sammenlignet med samme periode i 2022, mens eiendomsinvesteringene falt med 8,5 % i juli.

Kinas eiendomssektor krympet med 1,2 % i andre kvartal 2023 sammenlignet med samme periode i 2022. Sektoren og relaterte sektorer står for nesten 14 % av Kinas bruttonasjonalprodukt (BNP), noe som betyr at nedgangen i eiendomssektoren er en hemsko for den kinesiske økonomien.

Høy risiko

Tidlig i juli forlenget Folkebanken i Kina (PBoC, sentralbanken) et spesielt utlånsprogram for å hjelpe utbyggere med å fullføre sine uferdige prosjekter frem til mai 2024. Innen utgangen av juni hadde nesten en tredjedel av landets 343 mellomstore byer senket boliglånsrentene for førstegangskjøpere, mens den gjennomsnittlige boliglånsrenten for lån falt til 4,11 % i juni, fra 4,62 % året før, ifølge sentralbanken.

Boligmarkedet er imidlertid fortsatt svakt, og den finansielle risikoen øker – ikke bare for eiendomssektoren, men også for banksektoren og den lokale sektoren som har støttet boligmarkedet. Dette gjør behovet for lettelser i politikken enda mer presserende.

Innsatsen er høy. Kinesiske myndigheter må stabilisere eiendomssektoren og forhindre ytterligere utflod fra de «store aktørene» i sektoren. Ellers kan det bli stilt spørsmål ved deres evne til å kontrollere sine egne risikoer.

Kilde: https://baoquocte.vn/vat-lon-tai-co-cau-no-hau-pha-san-lieu-evergrande-se-tro-thanh-lehman-brothers-cua-trung-quoc-243101.html