Noen eiere av kommersielle servicebutikker (TMDV) i byområder er bekymret når avsnittet om arealbruksrettigheter, huseierrettigheter og andre eiendeler knyttet til land er angitt som «byens offentlige land» (CCTP) eller «boligoffentlig land» (CCKO).

Fru Le Quynh Anh, direktør i Vision & Associates Legal LLC, deler lovligheten av den nylig kontroversielle typen næringseiendom (butikk).

I henhold til jordloven fra 2013 omfatter land brukt til offentlige formål land til transport, vanning, land til samfunnsaktiviteter, offentlige rekreasjons- og underholdningsområder, markedsland ... og annet land til offentlig bruk.

I henhold til tillegg I, dekret 06/2021/ND-CP om klassifisering av arbeider etter funksjon, omfatter gruppen offentlige arbeider kommersielle arbeider som kjøpesentre, supermarkeder, markeder, butikker, restauranter, mat- og drikkebutikker og andre kommersielle arbeider.

Basert på ovennevnte regelverk kan det forstås at offentlig land også kan brukes til å bygge kommersielle serviceanlegg.

Bygging av boder (også kjent som butikker) til forretningsformål av investorer på offentlige tomter i byen (CCTP) og offentlige boligområder (CCKO) leid av staten med engangsbetaling av tomteleie innenfor planleggingsområdet for byprosjekter er dermed i samsvar med lovens bestemmelser.

Hvorfor sier kommersielle serviceverksteder «offentlig land»?

– Noen eiere av kommersielle servicebutikker i byområder i Hanoi , senest ved Vinhomes Ocean Park, er bekymret når deres sertifikat for bruksrettigheter til land, eiendomsrett til hus og andre eiendeler knyttet til land, formålet med arealbruken deres, er oppgitt som: offentlig byland (CCTP) eller offentlig boligland (CCKO). Kan du, fra et advokatperspektiv, forklare hvorfor kommersielle servicebutikker er oppgitt som «offentlig land»?

Som jeg sa ovenfor, er det ikke i strid med lovens bestemmelser at investorer bygger boder for forretnings-/kommersielle og tjenesteformål på CCTP- og CCKO-tomter leid av staten og betaler tomteleie om gangen.

Og dersom tomter for bygging av boder og kommersielle servicebutikker i beslutningene om arealtildeling, arealleie og tillatelse til å endre formålet med arealet for prosjektet, er ment for offentlig bruk i byen eller offentlige boligområder, er statlig etats registrering av dette bruksformålet i sertifikatet for bruksrettigheter til areal, eiendomsrettigheter til hus og andre eiendeler knyttet til areal gitt til de ovennevnte prosjektene i samsvar med forskriftene og instruksjonene fra Departementet for naturressurser og miljø i offisiell melding 3382/BTNMT-DD datert 15. mai 2023.

Vinhomes Ocean Park kommersiell servicebutikk.jpg

– Noen eiere lurer også på fordi formen for arealbruk for det kommersielle servicebutikkproduktet er delt. Hvordan kan dette påvirke kundenes rettigheter, frue?

I prinsippet vil og må kunder nyte godt av fordeler som tilsvarer den typen produkt de har kjøpt og som er spesifikt beskrevet i salgskontrakten.

For den typen nettbutikkprodukt er produktet kunden kjøper en del av byggeprosjektet knyttet til den felles bruksretten til arealet, noe som betyr at kunden har rett til å eie den spesifikke delen av prosjektet (boden) som kunden har valgt å kjøpe, og samtidig har rett til å bruke hele tomten til byggingen av den tilhørende prosjektblokken.

Som eier vil kunden ha alle rettigheter i henhold til lovens bestemmelser, slik som bruksrett, besittelsesrett og råderett over byggearbeidet han har kjøpt.

Spesielt nylig vedtok nasjonalforsamlingen lov om eiendomsvirksomhet nr. 29/2023/QH15, som skaper en klar juridisk korridor for kjøp og salg av byggearbeider, byggearealet i byggearbeider med bruksrettigheter til areal i form av sambruk.

Jeg tror dette er et gjennombrudd, som løser mange problemer og etterslep i eiendomsmarkedet den siste tiden, og sikrer rettighetene til organisasjoner/individer som deltar i investeringer, bygging og forretningsaktiviteter, kjøp og salg av denne typen produkter.

– Så kundenes bekymringer om å «bruke penger på å kjøpe, men ikke ha bruksrett til tomten» er ubegrunnede?

Først og fremst må det avklares at kjøp og salg av hus, byggearbeider eller byggeflater i byggearbeider, i henhold til regelverket, alltid må være knyttet til bruksrettigheter til grunn. Ved kjøp og salg av et selvstendig byggearbeid kan det ledsages av overføring av bruksretten til hele tomten, og kjøperen vil ha rett til å bruke grunnen separat. Ved kjøp av en del av et byggearbeid må bruksretten i dette tilfellet fordeles og bestemmes som felles bruksrettigheter mellom eierne av byggearbeidet.

Dette er også grunnen til at eiendomsloven fra 2023 tydelig fastsetter vilkårene for salg av en del av byggearealet i et byggeprosjekt: byggeprosjektet må bygges på land tildelt av staten med innkrevd bruksavgift eller land leid ut med engangsbruksrett for hele leieperioden, fordi i henhold til jordloven er det bare disse typene land som kan overføre bruksrett til land. For eksempel er CCTP- og CCKO-tomter som brukes til å bygge kommersielle servicebutikker, land leid ut av staten med engangsbruksrett for hele leieperioden.

For enkelhets skyld kan tilfellet ovenfor sammenlignes med kjøp av en leilighet eller et næringslokale i bunnen av en bygård. Eieren har også rett til å eie den kjøpte leiligheten eller det næringslokalet og har rett til å bruke tomten til bygging av bygården.

Det finnes ikke noe slikt som at banken nekter å godta et boliglån.

– Fra et annet perspektiv sier noen meninger at når bruksrettigheter til land deles, er det vanskelig for kunder å låne boliglån hos banker eller til og med bli avvist av banker. Hva er realiteten?

Denne påstanden er ubegrunnet. I henhold til artikkel 8.1 i dekret 21/2021/ND-CP omfatter eiendeler som brukes til å sikre oppfyllelse av forpliktelser eksisterende eiendeler eller eiendeler som dannes i fremtiden, unntatt i tilfeller der sivilloven eller andre relevante lover forbyr salg, overføring eller annen overføring av eierrettigheter på tidspunktet for etablering av sikkerhetsavtalen eller sikkerhetstiltaket.

I henhold til artikkel 9.1 i loven om eiendomsmegling av 2014 må boliger og byggearbeider som tas i bruk oppfylle følgende vilkår:

- Ha registrert eierskap til huset og byggearbeidene knyttet til tomten i sertifikatet for bruksrett til tomten. For hus og byggearbeider som er tilgjengelige i eiendomsinvesteringsprosjekter, kreves kun et sertifikat for bruksrett til tomten i henhold til bestemmelsene i lov om tomt;

- Ingen tvister om bruksrettigheter til land, eierskap til hus eller byggearbeider knyttet til landområdet;

- Ikke gjenstand for beslag for å sikre fullbyrdelse av dommen.

Det finnes ingen forskrift som krever rett til å bruke land separat for å pantsette det til en bank. Faktisk fastsetter artikkel 10.1 i dekret 21/2021/ND-CP til og med at bruk av eiendeler knyttet til land for å sikre oppfyllelse av forpliktelser ikke kan være samtidig med retten til å bruke land.

I henhold til ovennevnte forskrifter er boder og butikker som har fått tildelt bruksrett til land, eiendomsrett til hus og eiendeler knyttet til land, ikke omtvistet og kan ikke beslaglegges for å sikre at fullbyrdelsen av dommer oppfyller vilkårene for å være pantsatte eiendeler, i likhet med leiligheter og næringsarealer i bunnen av bygårder.

– Men verdsettelsen av næringseiendomsprodukter er kanskje ikke like høy som eiendomsproduktene du nettopp nevnte?

I prinsippet er verdien av bruksrettigheter til land for denne typen produkt allokert til investeringskostnaden for produktet, og når investoren bestemmer salgsprisen for produktet, har investoren selvsagt også allokert verdien av bruksrettigheter til land i salgsprisen. Det vil si at når verdien av produktet bestemmes, er det i hovedsak nødvendig å bestemme verdien av bruksrettigheter til land som er allokert til produktet. Spørsmålet om høy eller lav produktprising ved pantsettelse av banklån avhenger også av regelverket til hver enkelt bank på hvert spesifikke tidspunkt.

– Hva deler du med eiere og interesserte om de ulike meningene om denne saken?

Som en person som jobber innen det juridiske feltet, kan jeg bare bekrefte at det nåværende juridiske rammeverket for denne typen produkter er relativt komplett, tydelig, strengt og bedre sikrer kjøpernes rettigheter.

De som allerede eier eller ønsker å investere i denne typen produkt, kan undersøke relevante regelverk for å få en korrekt vurdering av produktet samt et grunnlag for å ta passende beslutninger.

Takk skal du ha!

Forskrift i vedlegg 1 - Klassifisering av verk etter bruksfunksjon
(Utstedt med regjeringsdekret nr. 06/2021/ND-CP datert 26. januar 2021)

2. Offentlige arbeider:

c) Idrettsanlegg:

Stadion; gymsal; treningsbane, konkurransebane for idretter som: golf, fotball, tennis, volleyball, basketball og andre idretter; svømmebasseng.

d) Kulturverk:

Konferansesentre, teatre, kulturhus, klubber, kinoer, sirkus, dansesaler; relikvier; museer, biblioteker, utstillinger, underholdningsfasiliteter...

e) Næringsbygg: Kjøpesentre, supermarkeder, markeder, butikker, restauranter, mat- og drikkebutikker og andre næringsbygg.

g) Servicearbeid:

- Hoteller, gjestehus, moteller; feriesteder; villaer, leiligheter og andre overnattingssteder...

Mai Chi