Kto inwestuje tak dużo kapitału na rynku nieruchomości?

W pierwszym kwartale VPBank przeznaczył ponad 31 000 miliardów VND na pożyczki dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości, podczas gdy MB i HDBank również zwiększyły wypłaty.

Banki prywatne nadal inwestują znaczne środki w sektor nieruchomości. Zdjęcie: Nam Khanh .

Dane z raportów finansowych za I kwartał 2026 r. 14 notowanych banków komercyjnych, zawierające informacje na temat portfeli kredytowych, pokazują, że kredyty hipoteczne w tej grupie banków nadal silnie rosną, ale strategie alokacji poszczególnych banków znacząco się różnią.

5 wiodących banków

Dokładniej, tylko w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. łączna wartość niespłaconych kredytów hipotecznych (wliczając kredyty dla firm zajmujących się nieruchomościami i kredyty budowlane) wyniosła ponad 1,58 biliona VND , co stanowi wzrost o prawie 7% w porównaniu z końcem 2025 r. Liczba ta odzwierciedla utrzymującą się atrakcyjność sektora nieruchomości dla kapitału bankowego, pomimo że rynek ten wciąż zmaga się z licznymi wyzwaniami.

Spośród wszystkich wyżej wymienionych niespłaconych pożyczek, pożyczki na działalność związaną z nieruchomościami osiągnęły kwotę 1 biliona VND (co stanowi 63,2%), podczas gdy pożyczki na działalność budowlaną osiągnęły kwotę 581 068 miliardów VND , co stanowi pozostałe 36,8%.

Pięć największych banków, w tymSHB , VPBank, Techcombank, MB i HDBank, posiada łącznie niemal 1,18 biliona VND w postaci niespłaconych pożyczek, co stanowi 74,4% całkowitej wartości 14 przebadanych banków.

Biorąc pod uwagę wyłącznie kredyty dla firm z sektora nieruchomości, VPBank wyróżnia się jako jednostka o największym wzroście. Na dzień 31 marca wartość niespłaconych kredytów dla firm z sektora nieruchomości osiągnęła 238 473 mld VND , co stanowi wzrost o 31 046 mld VND , co odpowiada wzrostowi o 15% w ciągu zaledwie jednego kwartału. Jest to również najwyższy wskaźnik wzrostu kredytów w całym systemie.

SHB zajął drugie miejsce z niespłaconymi pożyczkami w wysokości 210 374 mld VND , co stanowi wzrost o 5 060 mld VND (+2%). MB odnotował drugi co do wielkości wzrost bezwzględny po VPBank, dodając 10 707 mld VND (+9%), co zwiększyło jego niespłacone pożyczki do 131 896 mld VND . HDBank również odnotował wzrost o 8 028 mld VND (+11%), zwiększając łączną kwotę niespłaconych pożyczek na nieruchomości do 78 196 mld VND .

Warto zauważyć, że Techcombank, który kiedyś należał do banków o wysokim udziale kredytów hipotecznych, przeciwstawił się tej tendencji, zmniejszając kwotę niespłaconych kredytów z 207 027 mld VND do 198 854 mld VND , co oznacza spadek o 8173 mld VND (-4%) i spadek na trzecie miejsce.

Wśród banków średniej wielkości TPBank odnotował najwyższy wskaźnik wzrostu procentowego, który wyniósł 18%, dzięki czemu wartość jego niespłaconych kredytów wyniosła 37 902 mld VND . Wartość MSB wzrosła o 1 820 mld VND do 30 343 mld VND ; wartość VIB wzrosła o 2 919 mld VND do 24 007 mld VND ; wartość BVBank wzrosła o 720 mld VND do 23 808 mld VND ; a wartość PGBank wzrosła o 669 mld VND do 5 205 mld VND .

Z kolei Kienlongbank odnotował spadek o 18%, co odpowiada redukcji o 1413 mld VND , w wyniku czego saldo kredytów hipotecznych wyniosło 6349 mld VND na koniec pierwszego kwartału. LPBank również odnotował niewielki spadek o 373 mld VND , do 14 722 mld VND .

NIEROZLICZONE KREDYTY NIERUCHOMOŚCIOWE W BANKACH NA KONIEC I KWARTAŁÓW 2026 R.
Źródło: Sprawozdania finansowe banków komercyjnych, I kw. 2026 r.
Etykieta		Wiceprezes Banku	SHB	Techcombank	MB	HDBank	TP-Bank	MSB	VIB	BVBank	LPBank	Kienlongbank	PGBank
Wybitne pożyczki na działalność w branży nieruchomości	miliard dongów	238473	210374	198854	131896	78196	37902	30343	24007	23808	14722	6349	5205

Nieruchomości pozostaną atrakcyjne dla kapitału inwestycyjnego przez następne 10 lat.

Chociaż dane z 14 notowanych banków komercyjnych, które opublikowały noty objaśniające, wskazują na znaczny wzrost udzielania kredytów hipotecznych w niektórych bankach, dane makroekonomiczne Ministerstwa Budownictwa przedstawiają jeszcze wyraźniejszy obraz.

Według najnowszego raportu opublikowanego przez Ministerstwo, na dzień 28 lutego łączna wartość zadłużenia kredytowego w sektorze nieruchomości w całym systemie bankowym wyniosła około 2235 bilionów VND , co stanowi wzrost o 11,7% w porównaniu z czwartym kwartałem 2025 roku, co odpowiada wzrostowi o ponad 233 000 miliardów VND . W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wzrost wyniósł 43%.

Ta liczba jest jeszcze bardziej uderzająca w kontekście ogólnego wzrostu kredytów. Według danych Banku Państwowego Wietnamu, wzrost kredytów w całej gospodarce w ciągu pierwszych dwóch miesięcy roku wyniósł zaledwie 1,4%. Oznacza to, że kredyty na nieruchomości rosną w tempie ponad ośmiokrotnie wyższym niż średnia ogólna.

Pod względem struktury wykorzystania kapitału, na czele znalazły się projekty rozwoju miast i budownictwa mieszkaniowego, z kwotą prawie 784 000 mld VND , co stanowiło 35% całkowitej kwoty niespłaconych pożyczek i wzrosło o 24,1% w porównaniu z IV kw. 2025 r. Na kolejnych miejscach znalazły się pożyczki na prawa do użytkowania gruntów ( 255 352 mld VND ), parki przemysłowe i strefy przetwórstwa eksportowego (ponad 139 000 mld VND ) oraz projekty turystyczne, ekologiczne i uzdrowiskowe ( 84 281 mld VND ).

Ministerstwo Budownictwa ocenia koncentrację kapitału w segmencie budownictwa mieszkaniowego i rozwoju miast jako pozytywny sygnał, odzwierciedlający przyspieszenie realizacji projektów przez inwestorów i sygnalizujący możliwość poprawy podaży w niedalekiej przyszłości.

W świetle tych danych, podczas corocznych walnych zgromadzeń banków komercyjnych w 2026 r. pojawiło się wiele pytań dotyczących zasad udzielania kredytów sektorowi nieruchomości.

Prezes VPBanku, Ngo Chi Dung, ocenił, że wskaźnik urbanizacji Wietnamu wynosi obecnie poniżej 40%, znacznie mniej niż w Chinach, gdzie wynosi on około 77%. W związku z tym popyt na mieszkania w ciągu najbliższych 10-20 lat pozostanie bardzo wysoki.

Zauważył, że rynek nieruchomości nie jest jednolity, ale składa się z wielu różnych segmentów, takich jak nieruchomości kurortowe, parki przemysłowe, nieruchomości komercyjne i nieruchomości mieszkalne; w obrębie samych nieruchomości mieszkalnych można wyróżnić wiele grup, począwszy od mieszkań socjalnych, średniej klasy, poprzez luksusowe, aż po bardzo luksusowe.

Popyt na mieszkania w ciągu najbliższych 10–20 lat pozostanie bardzo wysoki.

Wiceprezes Banku Ngo Chi Dung

„Nie możemy postrzegać rynku nieruchomości jako jednolitego bytu. Istnieją segmenty, które zaspokajają potrzeby inwestycyjne, ale są też segmenty, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe. Ważne jest, aby prawidłowo zidentyfikować segmenty, które odpowiadają rzeczywistym potrzebom społeczeństwa” – powiedział pan Dung.

Na tej podstawie VPBank podjął decyzję, że nadal będzie traktować sektor nieruchomości jako ważny, ale dostosuje swoją strategię, aby była bardziej selektywna i dawała priorytet segmentom, które odpowiadają rzeczywistym potrzebom i możliwościom finansowym większości populacji.

Prezes Techcombanku, Ho Hung Anh, również przyznał, że sektor nieruchomości będzie nadal motorem wzrostu przez co najmniej kolejne 5–10 lat, podkreślił jednak, że bank finansuje wyłącznie projekty z pełną dokumentacją prawną i dobrą płynnością finansową.

Prezes Jens Lottner dodał, że Techcombank ściśle kontroluje przepływy pieniężne, wypłacając środki tylko wtedy, gdy jasno określono końcowego nabywcę, cel kapitału i poziom adekwatności do rzeczywistego popytu rynkowego, a projekty, które nie mogą wykazać wystarczającego popytu, zostaną odrzucone.

W sektorze bankowym będącym własnością państwa Vietcombank oświadczył, że jego orientacja kredytowa jest jasno skategoryzowana, priorytetowo traktując projekty mieszkaniowe, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby po rozsądnych cenach, przy jednoczesnej ścisłej kontroli kredytów spekulacyjnych.

Bank koncentruje się na trzech głównych filarach: strefach przemysłowych i przetwórstwa eksportowego (związanych z przyciąganiem bezpośrednich inwestycji zagranicznych i eksportu), turystyce i kurortach (siłach napędowych lokalnej gospodarki) oraz mieszkalnictwie socjalnym i powierzchniach biurowych w dużych miastach. Co istotne, mieszkalnictwo socjalne jest również jednym z celów strategii ESG, przyczyniając się do stabilności zabezpieczenia społecznego osób o niskich dochodach i pracowników.

Źródło: https://znews.vn/ai-dang-bom-von-manh-cho-bat-dong-san-post1655311.html