Nieruchomości „niezsynchronizowane” z podażą i popytem z powodu barier w przekształcaniu przeznaczenia gruntów

Obciążenie wynikające z kosztów konwersji użytkowania gruntów

Przemawiając na pierwszym posiedzeniu Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, premier Pham Minh Chinh podkreślił: „Wiele osób potrzebuje domów, ale ponieważ ceny są zbyt wysokie, nie mogą ich kupić”. Komentarz ten wyraźnie odzwierciedla poważny niedobór mieszkań w przystępnej cenie, zwłaszcza w megamiastach takich jak Ho Chi Minh.

Jednym z głównych powodów są wysokie koszty zmiany przeznaczenia gruntów. Należy zauważyć, że w niektórych dzielnicach podmiejskich wielu terenów rolniczych nadal nie można przekształcić w tereny mieszkalne.

Bất động sản — *Wysokie koszty przekształcenia gruntów spowodowały, że segment mieszkań komunalnych w Ho Chi Minh City praktycznie zaniknął.*

Pani Dang Thi Ba (mieszkanka dzielnicy Tang Nhon Phu w Ho Chi Minh City) powiedziała: „Wcześniej opłata za zmianę przeznaczenia wynosiła około 3,5 miliona VND/m², teraz wzrosła do 55 milionów VND/m², co stanowi różnicę 13-14 razy większą. Przy takiej cenie nawet biznes jest nieopłacalny, a co dopiero osoby, które chcą budować domy do życia”.

Pani Dang Thi Ba wyraziła obawy dotyczące kosztów zmiany przeznaczenia gruntów.

Liczba rekordów przekształceń w użytkowaniu gruntów gwałtownie spadła.

W rzeczywistości, od 1 lipca 2025 roku, w Komitecie Ludowym okręgu Tang Nhon Phu (HCMC) złożono tylko 4 wnioski o zmianę przeznaczenia gruntów na 88 wniosków o wydanie certyfikatów prawa do użytkowania gruntów. Wiele innych okręgów znajduje się w podobnej sytuacji, z rozproszonymi wnioskami, co stanowi znaczny spadek w porównaniu z poprzednim okresem.

Liczba wniosków jest znacznie niższa niż poprzednio, ponieważ wzrósł cennik gruntów, a ludzie czekają na spadek cen.

Pan Phan Ngoc Tan – Wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Okręgu Tang Nhon Phu

W okręgu Tan Tao (HCMC), pan Le Minh Hieu – wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Okręgu – powiedział, że od czasu wprowadzenia dwupoziomowego rządu, gmina zajęła się zaledwie 5 sprawami, z czego 3 to sprawy o przeniesienie własności. Pan Hieu podkreślił: „Mieszkańcy oczekują bardziej rozsądnej opłaty za użytkowanie gruntów, zwłaszcza w przypadku pierwszej zmiany przeznaczenia, dlatego płacą tylko 30–50% obecnej stawki podatkowej”.

Komitet Ludowy Okręgu Tan Tao (HCMC) również odnotował spadek liczby zapisów dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów.

Obawy dotyczące nierównowagi w podaży mieszkań

Zgodnie z Dekretem 151/ND-CP, obowiązującym od 1 lipca 2025 r., właściciele nieruchomości muszą zapłacić 100% wartości gruntu zgodnie z cennikiem gruntów przy zmianie przeznaczenia. Polityka ta powoduje, że rynek nieruchomości mieszkaniowych popada w stan nierównowagi podaży, zwłaszcza w segmencie mieszkań przystępnych cenowo.

Prywatny rynek nieruchomości praktycznie nie istnieje, ponieważ koszty przekształcenia przeznaczenia gruntów są zbyt wysokie. Musimy zachęcać ludzi do budowania domów, w których będą mieszkać i prowadzić działalność gospodarczą, zamiast po prostu płacić i pozostawiać to bez zmian. Rozsądny poziom to 20% w granicach limitu i 30% poza limitem, aby nakręcić rynek.

Ekspert w dziedzinie nieruchomości Tran Khanh Quang

Oczekiwania ulgi wynikającej z nowej polityki

Eksperci sugerują dywersyfikację oferty z mieszkań luksusowych na mieszkania przystępne cenowo, aby uniknąć zjawiska „wirtualnego” wzrostu cen mieszkań.

Eksperci twierdzą, że aby rozwiązać problem mieszkaniowy, konieczna jest dywersyfikacja źródeł podaży z mieszkań z wyższej półki na mieszkania z niższej półki, aby uniknąć „wirtualnego” wzrostu cen mieszkań. Ministerstwo Finansów prowadzi obecnie konsultacje społeczne w sprawie projektu rozporządzenia w sprawie naliczania opłat za użytkowanie gruntów. Wielu ekspertów oczekuje, że nowa propozycja usunie trudności, stworzy warunki do rozwoju indywidualnego rynku mieszkaniowego i ograniczy monopol drogich projektów mieszkaniowych.

>>> Oglądaj kanał HTV News o 20:00 i 24G World Program o 20:30 każdego dnia na kanale HTV9.