Japoński rynek nieruchomości traci na atrakcyjności.

Spekulacje, że Japonia po raz pierwszy od 17 lat podniesie stopy procentowe tej wiosny, powodują spadek zagranicznych inwestycji w krajowe nieruchomości do najniższego poziomu od pięciu lat.

Polityka ujemnych stóp procentowych dobiega końca.

Zagraniczne fundusze inwestycyjne wyprzedawały serię dużych nieruchomości w Japonii w ostatnim kwartale 2023 roku. Singapurska firma Mapletree Investments sprzedała budynek komercyjny w Osace za 54 miliardy jenów sieci sklepów z elektroniką Edion. Amerykańska firma inwestycyjna Fortress sprzedała hotel wypoczynkowy na Okinawie jednemu ze swoich funduszy inwestycyjnych w nieruchomości za około 40 miliardów jenów…

Według CBRE, największej na świecie firmy zajmującej się inwestycjami i usługami w sektorze nieruchomości komercyjnych, nowe inwestycje firm zagranicznych spadły o 80% w czwartym kwartale 2023 r. w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 r. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2023 r. sprzedaż nieruchomości przez zagranicznych inwestorów wzrosła ponad dwukrotnie w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, osiągając 1,05 biliona jenów (7,1 miliarda dolarów), podczas gdy ich zakupy spadły o około 20% do 830 miliardów jenów.

W całym roku 2023 zagraniczne inwestycje w japońskie nieruchomości spadły o około 30%, do 1 biliona jenów (6,7 miliarda dolarów), podczas gdy sprzedaż nieruchomości wzrosła dwukrotnie do około 1,37 biliona jenów, co oznacza pierwszy pełny rok sprzedaży netto od 2018 roku.

Podczas gdy wiele nieruchomości jest sprzedawanych po okazyjnych cenach, wiele projektów budowlanych w Japonii również jest wstrzymanych z powodu niedoborów siły roboczej. Zdjęcie: NIKKEI ASIA

Wyprzedaż nieruchomości jest częściowo spowodowana możliwością korekty polityki pieniężnej przez Bank Japonii (BOJ). Prezes BOJ, Kazuo Ueda, niedawno podkreślił prawdopodobieństwo podwyżki stóp procentowych przez BOJ wiosną. Według ekspertów, BOJ jest bliższy decyzji o zakończeniu polityki ujemnych stóp procentowych w kwietniu 2024 roku. Inwestorzy obawiają się, że gdy stopy procentowe zaczną gwałtownie rosnąć, koszty kredytów wzrosną, co obniży zwroty z inwestycji w nieruchomości.

Sprzedaż budynku.

Słaby wzrost na rynku nieruchomości za granicą również odegrał rolę we wspomnianej wyprzedaży. Wyższe stopy procentowe i utrzymujący się trend pracy zdalnej doprowadziły do ​​spadku cen biur w USA i Europie. Niektórzy inwestorzy zniwelowali straty, sprzedając i realizując zyski z nieruchomości w Japonii, gdzie ceny utrzymywały się na stosunkowo wysokim poziomie w porównaniu z innymi rynkami.

Ci sami międzynarodowi inwestorzy, którzy niegdyś napędzali japoński rynek biurowy, teraz po raz pierwszy wyprzedają swoje nieruchomości, ponieważ ceny wynajmu spadają z powodu nadpodaży i rosnących stóp procentowych. Analitycy przewidują, że zagraniczni inwestorzy będą nadal sprzedawać japońskie nieruchomości w 2024 roku.

Tymczasem singapurski fundusz aktywów GIC rozpoczął latem tego roku proces sprzedaży większościowego pakietu udziałów w tokijskim wieżowcu Shiodome, ale jak dobrze to pójdzie, pozostaje niewiadome. Nominalna roczna stopa zwrotu GIC w ciągu pięciu lat do marca 2023 roku wyniosła 3,7%, co jest najniższym wynikiem od 2016 roku. Wraz ze spadkiem cen budynków biurowych w USA i Europie, GIC sprzedawał nieruchomości w Japonii, gdzie ceny są wyższe, aby zrekompensować te straty.

Według Stowarzyszenia Papierów Wartościowych Nieruchomości (Real Estate Securities Association), budynki biurowe odgrywają kluczową rolę w japońskim rynku inwestycji w nieruchomości, stanowiąc około 40% portfeli japońskich funduszy inwestycyjnych w nieruchomości. Podczas gdy popyt na inne rodzaje nieruchomości, takie jak nieruchomości mieszkalne i hotelowe, pozostaje silny, słaby rynek biurowy stwarza trudności niektórym inwestorom w nieruchomości.

Wolumen transakcji w sektorze budynków biurowych ucierpiał szczególnie mocno, spadając o 40% do 1,08 biliona jenów, najniższego poziomu od 2012 roku. Według Nikkei Asia wskaźnik pustostanów w biurach w Tokio osiągnął najwyższy poziom od 11 lat, mimo że ceny najmu spadły o 30% w porównaniu z czterema latami temu.

Zagraniczni inwestorzy są zainteresowani japońskimi nieruchomościami głównie ze względu na niskie koszty kredytów, wynikające z wyjątkowo luźnej polityki pieniężnej Banku Japonii. Jednak perspektywa wyższych stóp procentowych tej wiosny rzuca cień na rynek. Według badania przeprowadzonego przez Mitsubishi UFJ Trust and Banking, podczas gdy 89% zagranicznych inwestorów zadeklarowało optymizm lub umiarkowany optymizm co do japońskich nieruchomości w 2019 roku, odsetek ten spadł obecnie do 28%.

HANH CHI

Źródło: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html