Handel pieniędzmi o wysokim zysku: odkrywanie niszowych kanałów inwestycyjnych przynoszących dwucyfrowe zyski

(Dan Tri) - Smart money przesuwa się w stronę kredytów prywatnych – kanału przynoszącego zysk na poziomie 10-15%, wypełniającego dużą lukę pozostawioną przez banki, bez potrzeby „surfowania” po rynku nieruchomości czy zarządzania nim.

Inwestorzy znający się na finansach często szepczą między sobą: „Kiedy rynek jest trudny, gotówka jest królem”.

Ale zamiast pozwolić pieniądzom drzemać w banku, gdzie oprocentowanie oszczędności stopniowo wzrasta, fala indywidualnych inwestorów i dużych funduszy przechodzi do roli „banków”, czyli udzielania pożyczek bezpośrednio za pomocą kredytów hipotecznych na nieruchomości.

Zrezygnuj z „surfowania”, aby usiąść i zbierać drobne, ale przy wysokich stopach procentowych

Josh i Ali Lupo, znana para inwestorów ze społeczności FIRE (Financial Freedom), spędzili młodość kupując zniszczone domy, remontując je, a następnie sprzedając (strategia „napraw i odsprzedaj”). Ale w tym roku uświadomili sobie nową prawdę: po co zawracać sobie głowę zarządzaniem pracownikami i materiałami budowlanymi, skoro mogą zlecić pracę innym i zarobić na „twardym” oprocentowaniu w wysokości 12-15%?

To nie jest kredyt na czarno. W profesjonalnym świecie finansowym nazywa się to pożyczkami prywatnymi. Model ten działa na zasadzie „wzajemnych korzyści”. Pożyczkobiorcy, zazwyczaj inwestorzy w nieruchomości, którzy pilnie potrzebują kapitału na sfinalizowanie transakcji, godzą się na wyższe oprocentowanie niż banki w zamian za szybkość.

Mike Gorius, doświadczony inwestor w nieruchomości, podzielił się swoimi spostrzeżeniami: „W przypadku banków wypłata zajęła mi 30 dni i górę papierkowej roboty. Z prywatnym kapitałem zajęło mi to tylko 8 dni. W branży nieruchomości szybkość decyduje o zysku. Jestem gotów zapłacić wyższy koszt kapitału, aby nie przegapić okazji zakupu okazyjnej nieruchomości”.

Według najnowszych danych, typowe oprocentowanie tych krótkoterminowych pożyczek waha się od 10% do 12%, a nawet do 15% przy okresach spłat poniżej 3 miesięcy - jest to kwota wymarzona w porównaniu do dochodów z wynajmu mieszkań (zwykle wynoszących zaledwie 4-5%) lub oszczędności.

Prywatne pożyczki oferują pożyczkobiorcom elastyczność i szybkość, podczas gdy pożyczkodawcy korzystają z płatności odsetek (zdjęcie: Getty).

Ogromna pustka pozostawiona przez bank

Dlaczego ten trend jest teraz tak silny? Odpowiedź leży w makroekonomicznej sytuacji globalnego sektora finansowego.

Po pierwsze, tradycyjne banki są „niepewne”. Pod presją przepisów dotyczących bezpieczeństwa kapitału i obaw o ryzyko złych długów, wiele banków regionalnych w USA i Europie wycofało się z udzielania kredytów na nieruchomości komercyjne i budowlane. Pretium – firma inwestycyjna zarządzająca 60 miliardami dolarów – właśnie uruchomiła pakiet o wartości 1 miliarda dolarów, który pożycza wyłącznie firmom budowlanym, celując w segment, który banki pozostawiły otwartym.

Po drugie, zbliża się ogromny „mur dojrzałości”. Dane rynkowe pokazują, że w ciągu najbliższych trzech lat zapadną kredyty na nieruchomości komercyjne o wartości ponad 3 bilionów dolarów. Wraz z zamykaniem banków, właściciele nieruchomości są zmuszeni zwrócić się do prywatnych źródeł kapitału w celu refinansowania.

Po trzecie i co najważniejsze, jest to bezpieczniejsza pozycja dla posiadacza. Po gwałtownej korekcie cen od 2022 roku, wartość aktywów nieruchomościowych jest teraz na znacznie bardziej „realnym” poziomie.

Udzielenie pożyczki pod zamortyzowane aktywa (np. pożyczenie tylko 70% ich bieżącej wartości) tworzy grubą „poduszkę bezpieczeństwa”. W przypadku wystąpienia najgorszego scenariusza (niewypłacalności pożyczkobiorcy) pożyczkodawca może upłynnić aktywa i odzyskać cały kapitał wraz z odsetkami.

Nie tylko drobni inwestorzy indywidualni, ale i finansowe „rekiny” również nie są wykluczone. Bain Capital, gigant zarządzający aktywami kredytowymi o wartości 58 miliardów dolarów, publicznie ogłosił ambicje rozszerzenia swojego segmentu pożyczek bezpośrednich w Azji.

„Azja jest zdecydowanym zwycięzcą pod względem potencjału wzrostu” – powiedział Jeffrey Hawkins, zastępca dyrektora zarządzającego Bain Capital. „Popyt na kapitał na rynkach takich jak Indie, Australia i Azja Południowo-Wschodnia jest ogromny, a podaż tradycyjnych kredytów nie jest wystarczająca, aby go zaspokoić”.

Pokazuje to, że sektor kredytów prywatnych przestaje być podziemnym przepływem, a staje się głównym kanałem inwestycyjnym, przyciągając przepływy kapitałowe z funduszy ubezpieczeniowych i emerytalnych poszukujących długoterminowych, stabilnych zysków.

Wysokie zyski, ale nie dla „amatorów”

Choć obraz zysków jest zachęcający, eksperci finansowi ostrzegają: nie należy mylić „bierności” z „zaniedbaniem”.

Największym ryzykiem w tej grze jest możliwość niewypłacalności pożyczkobiorcy. W przeciwieństwie do depozytów oszczędnościowych, które są ubezpieczone, pożyczki prywatne wymagają od inwestorów skrupulatnej analizy.

„Jeśli jesteś nowy, przygotuj się na dwukrotnie dokładniejszą analizę niż przeciętny człowiek” – podkreśla Mike Gorius. Musisz zrozumieć wartość zabezpieczenia, jego płynność w Twojej okolicy oraz wiarygodność kredytową kredytobiorcy.

W Wietnamie model ten istnieje od dawna w formach cywilnych, ale stopniowo ulega profesjonalizacji poprzez platformy pożyczek peer-to-peer (pożyczki peer-to-peer) lub umowy o współpracy inwestycyjnej z zabezpieczeniem. Jednak niekompletne ramy prawne nadal stanowią istotną barierę.

Podsumowując, pan Jeffrey Hawkins z Bain Capital wygłosił skłaniający do refleksji komentarz dla podekscytowanych inwestorów: „Rynek obecnie nie jest obciążony ryzykiem systemowym, ale jest nieco przegrzany. Gdy napływa zbyt dużo pieniędzy, standardy udzielania pożyczek łatwo ulegają obniżeniu. Mądrzy inwestorzy to ci, którzy potrafią zachować zimną krew i nie gonią za stopami procentowymi, zapominając o jakości zabezpieczeń”.

W kontekście tegorocznego rynku finansowego, charakteryzującego się wieloma zmiennymi, kredyty prywatne są z pewnością kanałem alokacji aktywów wartym rozważenia. Jednak prawdziwą „kopalnią złota” mogą okazać się jedynie ci, którzy rozumieją zasady gry i wiedzą, jak zarządzać ryzykiem.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/buon-tien-thoi-lai-cao-he-lo-kenh-dau-tu-ngach-mang-ve-loi-nhuan-2-chu-so-20251120092419148.htm