Jak nie dać się złapać w pułapkę oszustw na rynku nieruchomości i manipulacji cenami?

DNVN - Dyrektor generalny CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, potwierdził występowanie „oszustw” i „manipulacji cenami” na rynku nieruchomości i doradził kupującym, aby zachowali szczególną ostrożność i rozwagę przy rozważaniu, czy inwestycja jest opłacalna, aby uniknąć wpadnięcia w pułapki.

Na konferencji prasowej CBRE Vietnam (część amerykańskiej grupy świadczącej usługi w zakresie nieruchomości CBRE), na której ogłoszono najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości w Da Nang w drugim kwartale 2025 r., reporter Vietnam Business News przeprowadził wywiad z panią Duong Thuy Dung – dyrektor generalną firmy – na temat pewnych nietypowych zjawisk występujących w tym rejonie.

Dyrektor generalny CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, przedstawił raport dotyczący najważniejszych wydarzeń na rynku nieruchomości w Da Nang w drugim kwartale 2025 r.

Jak CBRE Vietnam ocenia trendy cenowe mieszkań i działek w Da Nang w pierwszej połowie 2025 roku?

Pani Duong Thuy Dung: Według danych CBRE Vietnam średnia cena sprzedaży wieżowców mieszkalnych i apartamentów na rynku w Da Nang w pierwszym półroczu 2025 r. wyniosła około 85 mln VND/m2, co jest najwyższą wartością w kraju i przewyższa średnią cenę sprzedaży w Ho Chi Minh City (82 mln VND/m2) i Hanoi (79 mln VND/m2); oznacza to wzrost o 27% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku (w Hanoi ceny wzrosły o ok. 30–35%, a w Ho Chi Minh City o ponad 20%).

Przewiduje się, że ceny gruntów w Da Nang wzrosną o 15-20% w większości głównych obszarów miejskich i kluczowych lokalizacji w mieście w pierwszej połowie 2025 roku; w niektórych atrakcyjnych obszarach wzdłuż wybrzeża i brzegów rzek wzrost cen może sięgnąć 20-25%. To dobra wiadomość dla rynku w Da Nang, jednak pod pewnymi względami koszty dla nabywców są tu wyższe.

Obecnie Da Nang zdaje się przeżywać „gorączkę ziemi”, powtórkę sytuacji z lat 2018-2020. Czy Pana zdaniem to prawdziwa gorączka ziemi, czy bańka spekulacyjna?

Pani Duong Thuy Linh: Mówiąc o gwałtownych wzrostach cen gruntów, należy dokładnie zbadać, w których obszarach występują wzrosty cen, aby ocenić, czy mamy do czynienia z gwałtownym wzrostem cen gruntów. Definicja gwałtownego wzrostu cen gruntów obejmuje zarówno rzeczywiste, jak i sztuczne wzrosty cen. W niektórych obszarach obserwujemy wiele czynników, takich jak ulepszona infrastruktura, kompleksowe planowanie przestrzenne oraz udział renomowanych inwestorów, które przyczyniają się do wzrostu cen gruntów.

To realny wzrost cen. Kupujący są teraz bardzo dobrze poinformowani; widzą, że ceny gruntów rzeczywiście wzrosły w porównaniu z poprzednimi latami. Nadal jednak są skłonni wydawać pieniądze, ponieważ to realny wzrost cen. Niemniej jednak istnieją również obszary, gdzie ceny rosną sztucznie, co oznacza, że ​​ceny rosną „zgodnie z trendem”.

Oznacza to, że istnieją obszary, na których nic jeszcze nie zostało zabudowane, ale „pogłoski” mówią o rozwoju infrastruktury, fuzjach lub nadchodzących projektach… co prowadzi do wzrostu cen. To zjawisko „podążania za trendem” występuje w Da Nang, ale naszym zdaniem sztuczny wzrost cen w tym regionie nie jest obecnie tak poważny, jak w latach 2018-2020.

W latach 2018-2020 Da Nang doświadczyło długotrwałego wzrostu cen gruntów, ale na rynku pojawiło się niewiele produktów. Przez kilka kolejnych lat w regionie realizowano również bardzo niewiele projektów. Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat renomowani inwestorzy rozpoczęli wiele projektów, które sprzedają się bardzo dobrze.

Pani Duong Thuy Dung odpowiada na pytania reportera Vietnam Business.

Analizując absorpcję rynku, widzimy, że ten okres różni się od lat 2018-2020. Dlatego nie jesteśmy przesadnie zaniepokojeni bańką spekulacyjną na rynku gruntów w Da Nang. Jednak z perspektywy indywidualnych inwestorów lub nabywców, zwłaszcza tych z innych obszarów, należy zachować ostrożność w zakresie strategii inwestycyjnych.

Niektórzy twierdzą, że ostatnio, gdy występuje nadpodaż mieszkań, deweloperzy sztucznie zawyżają ceny gruntów, aby zwabić niczego niepodejrzewających nabywców do zakupu mieszkań zamiast gruntów. Następnie, gdy na rynku pojawiają się projekty gruntowe, stosują podobne taktyki, aby zwabić nabywców do zakupu mieszkań. Czy uważasz, że taka praktyka „wabienia niczego niepodejrzewających nabywców” istnieje i jakie są rozwiązania chroniące uzasadnione prawa nabywców?

Pani Duong Thuy Dung: Zjawisko „spekulacji gruntami” nie dotyczy tylko Da Nang; występuje również na głównych rynkach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh … Ceny gruntów, które rosną o ponad 30% w ciągu jednego dnia, to z pewnością bańka spekulacyjna; niemożliwe jest, aby ceny gruntów rosły tak szybko i autentycznie. Mogę śmiało powiedzieć, że doświadczeni nabywcy nigdy nie zaakceptowaliby takiego wzrostu cen.

Być może poprzednie wzrosty cen gruntów spekulacyjnych wynikały ze strachu kupujących, że ktoś inny wykupi je wszystkie, jeśli oni tego nie zrobią, ale kupujący stają się coraz bardziej świadomi i nigdy nie zainwestują w obszary, na których występują tak wyraźne bańki spekulacyjne.

To, czy mamy do czynienia z taktyką „oszustwa”, należy rozpatrywać indywidualnie, w zależności od konkretnego projektu. Myślę, że może to być „sztuczka” mająca na celu sprzedaż domów i gruntów. Nie dotyczy to wyłącznie Da Nang; podobne sytuacje występują na innych rynkach, na przykład w Hanoi. Niektóre projekty zatrudniają nawet ludzi do ustawiania się w kolejce, ale w rzeczywistości jest to pozorowana kolejka…

Najskuteczniejsze rozwiązanie tego problemu musi pochodzić od samych kupujących, niezależnie od tego, czy inwestują, czy kupują na własny użytek. Bardzo trudno jest udowodnić, że właściciele projektów lub pośrednicy celowo zawyżają ceny, a także bardzo trudno jest interweniować w tej sprawie. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest zachowanie czujności przez kupujących i unikanie wpadnięcia w pułapkę zawyżonych cen.

Wcześniej kupujący nie mieli dostępu do informacji o manipulacjach cenami i oszustwach, ale teraz są dobrze poinformowani. Są teraz na tyle mądrzy, by ocenić wykonalność swojej inwestycji, zamiast ślepo podążać za reklamami lub obietnicami właścicieli projektów, ponieważ nawet umowy są często kruche. Bardziej niż ktokolwiek inny, to sami kupujący będą w stanie uniknąć takich pułapek.

Dziękuję, proszę pani!

Hai Chau

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212