Jak nie wpaść w pułapkę „hodowli kurczaków” i „zawyżania” cen nieruchomości?

DNVN - Dyrektor generalny CBRE Vietnam Duong Thuy Dung potwierdził, że występuje zjawisko „zaganiania kurczaków” i „zawyżania cen nieruchomości” oraz poradził kupującym, aby rozważnie i ostrożnie rozważali, czy inwestycja jest skuteczna, aby uniknąć wpadnięcia w pułapki.

Podczas ogłoszenia przez CBRE Vietnam (należącą do CBRE Real Estate Services Group, USA) najważniejszych wydarzeń na rynku nieruchomości w Da Nang w drugim kwartale 2025 r., reporter Vietnam Business rozmawiał z panią Duong Thuy Dung – dyrektor generalną firmy – o kilku niezwykłych zjawiskach mających miejsce w tym rejonie.

Dyrektor generalny CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, przedstawił raport na temat rynku nieruchomości w Da Nang w drugim kwartale 2025 r.

W jaki sposób CBRE Vietnam rejestruje zmiany cen mieszkań i działek w Da Nang w pierwszej połowie 2025 roku?

Pani Duong Thuy Dung: Według CBRE Vietnam średnia cena sprzedaży wieżowców i mieszkań na rynku w Da Nang w pierwszych 6 miesiącach 2025 r. wyniesie ok. 85 mln VND/m2, co jest najwyższą wartością w kraju i wyższą od średniej ceny sprzedaży w Ho Chi Minh City (82 mln VND/m2) i Hanoi (79 mln VND/m2); oznacza to wzrost o 27% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku (w Hanoi ceny wzrosły o ok. 30–35%, a w Ho Chi Minh City o ponad 20%).

Ceny gruntów w Da Nang w pierwszej połowie 2025 roku wzrosną również o 15-20% w większości głównych obszarów miejskich i kluczowych lokalizacji miasta; nawet w atrakcyjnych obszarach wzdłuż wybrzeża i rzek wzrost cen może wynieść nawet 20-25%. To dobra wiadomość dla rynku w Da Nang, ale pod pewnymi względami koszty, jakie muszą ponieść kupujący, są wyższe.

W tym czasie w Da Nang zdają się pojawiać oznaki „gorączki ziemi”, powtarzającej się w latach 2018–2020. Czy Twoim zdaniem jest to prawdziwa, czy wirtualna gorączka ziemi?

Pani Duong Thuy Linh: Mówiąc o gorączce ziemi, musimy dokładnie określić, w którym obszarze ceny ziemi wzrosły, aby ocenić, czy mamy do czynienia z gorączką ziemi, czy nie. Definicja gorączki ziemi obejmuje zarówno realny, jak i wirtualny wzrost cen. W niektórych obszarach obserwujemy, że istnieje wiele czynników, takich jak ulepszona infrastruktura, synchroniczne planowanie ogólne i udział renomowanych inwestorów, które przyczyniają się do wzrostu cen ziemi.

To realny wzrost cen. Sami kupujący są teraz bardzo dobrze poinformowani, patrzą na rynek i wiedzą, że cena gruntu jest tam rzeczywiście wyższa niż wcześniej. Mimo to nadal są skłonni wydać pieniądze, aby kupić, ponieważ to realny wzrost cen. Istnieją jednak również obszary, gdzie ceny rosną pozornie, czyli „następnie”.

To znaczy, są obszary, w których jeszcze nic nie ma, ale „gdzieś słyszeliśmy”, że jest jakaś infrastruktura, fuzja lub że projekt ma się wkrótce rozpocząć… więc podwyżki cen „idą w ślad za tym”. To „podążanie za tym” faktycznie ma miejsce w Da Nang, ale naszym zdaniem wirtualna gorączka cenowa w tym regionie nie jest obecnie tak poważna, jak w latach 2018-2020.

W latach 2018-2020 Da Nang doświadczyło przedłużającej się gorączki ziemi, ale na rynek wprowadzono niewiele produktów. W kolejnych latach w regionie praktycznie nie realizowano żadnych projektów, ale w ciągu ostatnich dwóch lat renomowani inwestorzy wprowadzili na rynek wiele projektów, a potencjał konsumpcyjny tych projektów jest bardzo wysoki.

Pani Duong Thuy Dung odpowiedziała na wywiad reporterowi z Vietnam Business.

Analizując absorpcję rynku, widzimy, że ten okres różni się od lat 2018-2020. Dlatego nie martwimy się zbytnio o wirtualny popyt na ziemię w Da Nang. Jednak z perspektywy indywidualnych inwestorów lub nabywców, zwłaszcza z innych miejsc, musimy zachować ostrożność w inwestowaniu.

Według niektórych opinii, ostatnio, gdy podaż mieszkań jest duża, inwestorzy zawyżają ceny gruntów do takiego poziomu, że „zaganiają kurczaki” do kupowania mieszkań zamiast gruntów. Kiedy deweloperzy gruntów wprowadzają swoje produkty na rynek, stosują podobne sztuczki, aby je „zaganiać” z powrotem. Czy Pana zdaniem istnieje taka sytuacja „zaganiania kurczaków” i jakie jest rozwiązanie, aby chronić uzasadnione prawa nabywców?

Pani Duong Thuy Dung: W rzeczywistości sytuacja „zaganiania kurczaków” występuje nie tylko w Da Nang, ale także na dużych rynkach, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh … Jeśli cena ziemi wzrośnie o ponad 30% jednego dnia, a następnego dnia to już prawdziwa gorączka. Nigdy w rzeczywistości nie zdarza się, żeby cena ziemi wzrosła tak szybko. Mogę potwierdzić, że mądrzy nabywcy nigdy nie zaakceptują takiego wzrostu cen.

Być może wirtualna gorączka ziemi miała miejsce w przeszłości, ponieważ kupujący obawiali się, że jeśli nie kupią, ktoś inny kupi wszystko. Jednak kupujący stają się coraz mądrzejsi i nigdy nie zainwestują w obszary z tak widoczną wirtualną gorączką.

To, czy występuje sytuacja „zaganiania kurczaków”, zależy od konkretnego przypadku i projektu, który należy rozważyć. Myślę, że może to być „sztuczka” w sprzedaży domów i działek. Podobna sytuacja ma miejsce nie tylko w Da Nang, ale także na innych rynkach, takich jak Hanoi. Są projekty, które zatrudniają ludzi do ustawiania się w kolejce, aby kupić, ale w rzeczywistości jest to wirtualna kolejka…

Najskuteczniejsze rozwiązanie tego problemu musi pochodzić od samych nabywców, którzy chcą zainwestować w nieruchomości lub zapewnić sobie środki na życie. Bardzo trudno jest udowodnić, że właściciele projektów lub pośrednicy celowo zawyżają ceny, a rządowi trudno jest interweniować w tej sprawie. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest zachowanie czujności przez nabywców, aby uniknąć wpadnięcia w pułapkę zysku.

Jeśli w przeszłości kupujący byli bardzo niedoinformowani o sztuczkach zawyżających ceny i „wabiących kurczaki”, teraz zostali wielokrotnie ostrzeżeni. Są na tyle mądrzy, by rozważyć, czy inwestycja jest skuteczna, czy nie, zamiast słuchać reklam lub zobowiązań właściciela projektu, ponieważ nawet umowa o zobowiązaniu jest bardzo luźna. To właśnie kupujący, bardziej niż ktokolwiek inny, uchronią się przed takimi pułapkami.

Dziękuję!

Hai Chau

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212