Apartamenty od 5

Wiele wyzwań w krótkim okresie.

Z opublikowanego niedawno raportu Savills dotyczącego rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City w czwartym kwartale 2023 r. wynika, że ​​segment apartamentów stoi w obliczu kilku krótkoterminowych wyzwań.

W związku z tym, pierwotna podaż w całym 2023 roku wyniosła zaledwie 10 700 lokali, co stanowi najniższy wynik w ciągu ostatnich 10 lat. W samym czwartym kwartale 2023 roku pierwotna podaż wyniosła 7600 lokali, bez zmian kwartał do kwartału, ale spadła o 5% rok do roku. Nowa podaż stanowiła 37% pierwotnej podaży. Z tego dwa ważne projekty, The Privia i jego kolejny etap, The Glory Heights, stanowiły 88% nowej podaży. Jednocześnie, raport nie odnotował żadnej nowej podaży klasy A w tym kwartale.

Co więcej, wolumen transakcji mieszkaniowych w ciągu ostatnich 10 lat systematycznie spadał o 7% rocznie. W obliczu niedoboru podaży i wysokich cen sprzedaży w 2023 roku rynek odnotował jedynie 6200 transakcji. Jednak w samym czwartym kwartale sytuacja transakcyjna poprawiła się, osiągając 3000 lokali, co stanowi wzrost o 52% kwartał do kwartału i 120% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Zanotowane w 2023 r. dostawy energii pierwotnej były najniższe w ciągu ostatnich 10 lat.

Troy Griffiths, zastępca dyrektora zarządzającego Savills Vietnam, skomentował: „Krótkoterminowe wyzwanie dla segmentu apartamentów nadal wynika z niedoboru nowej podaży i wysokich cen sprzedaży. Wraz z poprawą nastrojów nabywców i ograniczeniem liczby alternatywnych opcji inwestycyjnych, rynek nieruchomości będzie się odbudowywał”.

Wskaźnik absorpcji poprawił się o 14 punktów procentowych kwartał do kwartału i o 23 punkty procentowe rok do roku, osiągając 40%. Nowa podaż stanowiła 78% wolumenu transakcji i została wchłonięta w 84%; projekty te sprzedawały się dobrze dzięki jasnej sytuacji prawnej przed rozpoczęciem, długim terminom płatności, wsparciu kredytowemu banków oraz przystępnym cenom od 2 do 5 miliardów VND za jednostkę. Po wyłączeniu nowej podaży, transakcje rynkowe pozostały słabe – sprzedano jedynie 670 jednostek, co odpowiada wskaźnikowi absorpcji na poziomie 14%.

Raport o transakcjach dotyczących mieszkań w oparciu o dane Savills.

Pozytywnym aspektem danych Savills jest prognozowany czterokrotny wzrost nowej podaży w 2024 roku w porównaniu z 2023 rokiem. Klasa B będzie stanowić 44% udziału w rynku, klasa A – 37%, a klasa C – zaledwie 19%. Do 2026 roku szacuje się, że zostanie oddanych do użytku 40 800 lokali w ramach 116 projektów.

Przystępne cenowo apartamenty można znaleźć jedynie w prowincjach otaczających Ho Chi Minh City.

Według raportu Savills, pierwotne ceny sprzedaży w czwartym kwartale 2023 roku powróciły do ​​poziomu z 2020 roku i wyniosły 69 mln VND/m² (powierzchnia użytkowa netto), co oznacza spadek o 36% kwartał do kwartału i 45% rok do roku, po tym jak wiele luksusowych projektów musiało tymczasowo zamknąć część swoich zasobów. Jednocześnie nieruchomości w cenach poniżej 2 mld VND całkowicie zniknęły z rynku w ubiegłym roku. Podaż nieruchomości w cenach od 2 do 5 mld VND zdominowała rynek, stanowiąc blisko 90%.

W latach 2024–2026 podaż mieszkań w cenie od 2 do 5 miliardów VND znacznie się zmniejszy, a na rynku pojawią się mieszkania w przedziale cenowym od 5 do 10 miliardów VND, które będą dominować na rynku. Nabywcy z Ho Chi Minh City mogą rozważyć poszukiwanie mieszkań w sąsiednich prowincjach w poszukiwaniu bardziej przystępnych cenowo ofert. Oczekuje się, że do 2024 roku 96% podaży mieszkań w cenie poniżej 5 miliardów VND będzie przypadać na Binh Duong, Dong Nai i Long An.

Według badania Savills z 2023 roku, obejmującego 30 projektów klasy A i B, rentowność najmu pozostała stabilna w ujęciu rok do roku na poziomie 4,8%, ale wzrost wartości nieruchomości spadł o 1,9 punktu procentowego rok do roku do 2,9%. W rezultacie całkowita stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania w 2023 roku spadła o 1,7 punktu procentowego w porównaniu z rokiem poprzednim, do około 7,7% rok do roku.

Pani Giang Huynh, zastępca dyrektora i szefowa działu badań S22M w Savills Ho Chi Minh City, analizuje: „Zwroty z inwestycji w apartamenty w Ho Chi Minh City miały tendencję do nieznacznego spadku w okresie 2019-2023. Według naszych danych, obszary takie jak dawny Dystrykt 2, Dystrykt 3 i Dystrykt 10 odnotowały w tym czasie najwyższe zwroty z inwestycji”.

Pani Giang Huynh, zastępca dyrektora, kierownik działu badań i S22M, Savills Ho Chi Minh City

W ciągu ostatniej dekady podaż nowych mieszkań w 22 dzielnicach Ho Chi Minh City zmniejszyła się o 253 000 jednostek. Co istotne, podaż w dawnej Dzielnicy 9 spadła o 21%, czemu towarzyszył roczny wzrost cen o 15%. Podaż w Dzielnicy 1 również spadła o 2%, ale odnotowała znaczący wzrost cen o 39% w skali roku.

Ekspert stwierdził również, że chociaż ogólne stopy zwrotu spadły w ciągu ostatnich pięciu lat, nadal są wyższe niż oprocentowanie depozytów. Wskazuje to, że mieszkania pozostają rentownym kanałem inwestycyjnym. W krótkim okresie spodziewany jest wzrost rentowności wynajmu ze względu na spadek liczby oddawanych mieszkań i utrzymujące się niskie oprocentowanie depozytów.

Źródło: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html