Rząd wydał nowe przepisy dotyczące wyceny gruntów.

4 metody wyceny gruntów

Dekret 12/2024/ND-CP zmienia artykuły 4 i 5 Dekretu nr 44/2014/ND-CP dotyczące metod wyceny gruntów i warunków stosowania każdej metody.

W szczególności, metoda porównawcza jest wdrażana poprzez korygowanie cen działek gruntowych o tym samym przeznaczeniu, pewnych podobieństwach czynników wpływających na ceny gruntów, które zostały przeniesione na rynek i które zostały wystawione na licytację w celu uzyskania praw do użytkowania gruntów, a zwycięski oferent wywiązał się ze swoich zobowiązań finansowych zgodnie z decyzją licytacyjną. Odbywa się to poprzez analizę i porównanie czynników wpływających na ceny gruntów po wyłączeniu wartości aktywów związanych z gruntem (jeśli takie istnieją), w celu ustalenia ceny działki podlegającej wycenie.

Metodę porównawczą stosuje się do wyceny w przypadkach, gdy występują co najmniej trzy porównywalne działki o tym samym przeznaczeniu, pewnych podobieństwach czynników wpływających na ceny gruntów oraz prawach do użytkowania gruntów, które zostały przeniesione na rynku i wygrane w drodze licytacji, a zwycięski oferent wywiązał się ze swoich zobowiązań finansowych zgodnie z decyzją o wygranej ofercie (zwane dalej porównywalnymi działkami), z wyjątkiem przypadków określonych w punktach a, b, c i d poniżej.

Metodę dochodową stosuje się poprzez podzielenie średniego rocznego dochodu netto na jednostkę powierzchni przez średnią stopę procentową 12-miesięcznych depozytów oszczędnościowych w dongach wietnamskich w bankach komercyjnych, w których państwo posiada ponad 50% kapitału zakładowego lub wszystkich akcji z prawem głosu w prowincji przez trzy kolejne lata, aż do końca ostatniego kwartału, dla którego dostępne są dane przed datą wyceny.

Metodę dochodową stosuje się do wyceny działek rolnych i działek nierolniczych (z wyłączeniem gruntów mieszkalnych), w przypadku których wyceniana działka lub obszar nie kwalifikuje się do metody porównawczej, ale dochody i koszty z tytułu użytkowania gruntu można ustalić zgodnie z prawnym przeznaczeniem gruntu w chwili wyceny, z wyjątkiem przypadków określonych w punktach a, b, c i d poniżej.

Metodę nadwyżki stosuje się poprzez odjęcie całkowitych szacowanych kosztów zagospodarowania działki lub obszaru od całkowitych szacowanych przychodów z zagospodarowania, na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania terenu (współczynnik wykorzystania terenu, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonym przez właściwy organ.

Metodę nadwyżkową stosuje się do wyceny w przypadkach, gdy działka lub obszar przeznaczony pod projekty inwestycyjne nie kwalifikuje się do metody porównawczej ani do metody dochodowej, ale możliwe jest oszacowanie całkowitych przychodów z rozwoju i całkowitych kosztów rozwoju projektu, z wyjątkiem przypadków określonych w punktach a, b, c i d poniżej.

Metoda współczynnika korekty ceny gruntu jest stosowana poprzez pomnożenie ceny gruntu z tabeli cen gruntów przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu jest wydawany przez Komitet Ludowy prowincji lub miasta zarządzanego centralnie (zwany dalej „Komitetem Ludowym Prowincji”) poprzez porównanie ceny gruntu z tabeli cen gruntów z obowiązującą ceną rynkową.

Metodę współczynnika korekty ceny gruntu stosuje się w celu ustalenia ceny gruntu dla działek i obszarów, które są już wyszczególnione w tabeli cen gruntów wydanej przez Prowincjonalny Komitet Ludowy i spełniają jeden z następujących przypadków:

a) przypadków określonych w pkt a ust. 4 art. 114 i ust. 3 art. 189 ustawy o gospodarce gruntami;

b) obliczanie rocznych opłat z tytułu dzierżawy gruntów w przypadku, gdy państwo dzierżawi grunty bez licytacji praw do użytkowania gruntów;

c) obliczanie ceny wywoławczej w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów w przypadku przydzielania lub dzierżawy gruntów przez Państwo w przypadku, gdy na działce lub obszarze została już zainwestowana infrastruktura techniczna zgodnie ze szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego;

d) Określanie ceny gruntu lub obszaru podlegającego wycenie, w przypadku gdy całkowita wartość obliczona zgodnie z tabelą cen gruntów dla obszaru podlegającego opłatom za użytkowanie gruntów i opłatom za dzierżawę gruntów wynosi mniej niż 30 miliardów VND w przypadku miast administrowanych centralnie, mniej niż 10 miliardów VND w przypadku prowincji górskich i wyżynnych oraz mniej niż 20 miliardów VND w przypadku innych prowincji w następujących przypadkach:

Przypadki określone w punktach b i d ust. 4 art. 114 oraz ust. 2 art. 172 ustawy o gospodarce gruntami;

Opłata za dzierżawę gruntu obliczana jest jako jednorazowa płatność za cały okres dzierżawy, gdy państwo dzierżawi grunt bez licytacji praw do użytkowania gruntu.

d) Obliczanie odszkodowania w przypadku, gdy Skarb Państwa odzyskuje grunty w przypadkach, gdy odzyskuje się wiele sąsiadujących ze sobą działek o tym samym przeznaczeniu, ale nie spełniają one warunków zastosowania metody porównawczej.

Dekret stanowi, że porównywalne działki gruntowe wykorzystywane do wyceny gruntów muszą spełniać warunki wykonywania praw użytkowania gruntów określone w ustawie o ziemi.

Informacje dotyczące stosowania metod wyceny gruntów .

Dekret 12/2024/ND-CP dodaje również artykuł 5b dotyczący informacji dotyczących stosowania metod wyceny gruntów. W związku z tym informacje o cenach gruntów, cenach dzierżawy gruntów i cenach dzierżawy lokali w celu zastosowania metody porównawczej, metody nadwyżkowej oraz konstruowania współczynników korygujących cenę gruntu obejmują:

1) Cena, jaką oferent wygrywa w przetargu na prawa do użytkowania gruntów, w przypadku gdy zwycięski oferent wywiązał się ze swoich zobowiązań finansowych zgodnie z decyzją o wygraniu przetargu.

2) ceny gruntów po zakończeniu postępowania podatkowego w urzędzie skarbowym lub zarejestrowaniu w urzędzie ewidencji gruntów w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntu;

3) Ceny dzierżawy gruntów, ceny dzierżawy lokali;

4) Cena rynkowa transakcji sprzedaży gruntów.

Dekret stanowi, że informacje wykorzystywane do zastosowania metody wyceny gruntów muszą pochodzić z okresu nie dłuższego niż 24 miesiące przed datą wyceny gruntu, przy czym priorytet należy nadać informacjom najbliższym daty wyceny, zebranym z następujących źródeł:

- Krajowa baza danych gruntowych, krajowa baza danych cen;

- urzędy ewidencji gruntów, jednostki organizujące przetargi na użytkowanie gruntów oraz jednostki organizujące przetargi na składniki majątkowe;

- organy podatkowe, agencje rolnictwa i rozwoju obszarów wiejskich;

- Giełdy nieruchomości, działalność w zakresie obrotu nieruchomościami;

- Organizacje zajmujące się doradztwem w zakresie wyceny gruntów oraz firmy zajmujące się wyceną nieruchomości;

- Instytucje kredytowe, stowarzyszenia nieruchomości, instytuty/ośrodki badawcze;

- Przeprowadzić bezpośrednie wywiady ze zbywającym lub przejmującym w przypadkach, gdy transfer miał już miejsce na rynku.

Zgodnie z Dekretem 12/2024/ND-CP informacje o dochodach i wydatkach z tytułu użytkowania gruntów nierolniczych na potrzeby zastosowania metody dochodowej zbierane są z następujących źródeł: Dochody z produkcji i działalności gospodarczej ujęte w sprawozdaniach finansowych lub dochody z umów dzierżawy gruntów i lokali zebrane w ciągu ciągłego okresu 3 lat (licząc od 1 stycznia do 31 grudnia) bezpośrednio poprzedzającego datę wyceny.

Jeżeli dochód z działki lub obszaru podlegającego wycenie jest niekompletny w danym roku i nie odzwierciedla dokładnie faktycznego dochodu z użytkowania gruntu, należy zebrać informacje o cenach dzierżawy gruntu i cenach dzierżawy lokali dla co najmniej trzech działek, w celu umożliwienia porównania.

Koszty uzyskiwania dochodu z użytkowania gruntów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie norm i cen jednostkowych wydawanych przez właściwe organy państwowe lub stawek inwestycji budowlanych publikowanych przez Ministerstwo Budownictwa ; w przypadku braku norm, cen jednostkowych lub stawek inwestycji budowlanych wydanych przez właściwe organy państwowe, jako podstawę przyjmuje się średnie rzeczywiste dane dotyczące kosztów z rynku co najmniej trzech działek gruntowych położonych najbliżej działki lub obszaru wycenianego zgodnie z pkt b ust. 5 niniejszego artykułu.

Stosując metody porównawcze, metoda nadwyżkowa musi wybierać porównywalne działki gruntowe w następującej kolejności priorytetów: a) podobieństwo lokalizacji, warunków infrastrukturalnych, powierzchni, wielkości, kształtu, współczynnika wykorzystania gruntu, gęstości zabudowy, wysokości budynków i innych czynników wpływających na ceny gruntów w porównaniu z działką gruntową podlegającą wycenie; b) najmniejsza odległość do działki gruntowej lub obszaru podlegającego wycenie i nieograniczona granicami administracyjnymi jednostek administracyjnych na poziomie gminy, powiatu lub prowincji.

Prowincjonalny Komitet Ludowy ustala konkretne ceny gruntów.

W odniesieniu do ustalania konkretnych cen gruntów, Dekret 12/2024/ND-CP stanowi, że na podstawie zasad wyceny gruntów określonych w artykule 112 ust. 1 ustawy o ziemi, warunków stosowania metod wyceny gruntów i wyników wyceny cen gruntów przez Radę ds. wyceny gruntów, prowincjonalny Komitet Ludowy podejmuje decyzję o konkretnych cenach gruntów, lub powiatowy Komitet Ludowy podejmuje decyzję o konkretnych cenach gruntów w przypadkach, gdy prowincjonalny Komitet Ludowy deleguje uprawnienia zgodnie z przepisami ustawy o organizacji samorządu lokalnego.

Konkretne ceny gruntów służą jako podstawa w przypadkach określonych w art. 114 ust. 4, art. 172 ust. 2 i art. 189 ust. 3 ustawy o ziemi; cena wywoławcza w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów, gdy państwo przeznacza grunty z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawi grunty z jednorazową płatnością za cały okres dzierżawy.

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska odpowiada za wspomaganie Komitetu Ludowego na tym samym szczeblu w organizowaniu ustalania konkretnych cen gruntów.

Źródło