Rząd wydał nowe przepisy dotyczące wyceny gruntów.

4 metody wyceny gruntów

Dekret 12/2024/ND-CP zmienia artykuł 4 i artykuł 5 Dekretu nr 44/2014/ND-CP w sprawie metod wyceny gruntów i warunków stosowania każdej metody.

W szczególności metodę porównawczą wdraża się poprzez dostosowanie ceny działek gruntowych o tym samym przeznaczeniu, pewnych podobieństw czynników wpływających na cenę gruntów przeniesionych na rynek, wygranej aukcji praw do użytkowania gruntów, w odniesieniu do których zwycięzca aukcji wypełnił zobowiązania finansowe zgodnie z decyzją o wygranej aukcji, poprzez analizę i porównanie czynników wpływających na cenę gruntu po wyłączeniu wartości aktywów związanych z gruntem (jeśli takie istnieją) w celu ustalenia ceny działki gruntu podlegającej wycenie.

Metodę porównawczą stosuje się do ustalenia ceny w przypadkach, gdy występują co najmniej 3 działki o tym samym przeznaczeniu, pewne podobieństwa czynników wpływających na cenę gruntu przeniesionych na rynek, wygrana została aukcja praw do użytkowania gruntu, a zwycięzca aukcji wypełnił zobowiązania finansowe zgodnie z decyzją o wygranej w aukcji (zwane dalej porównywalnymi działkami), z wyłączeniem przypadków określonych w pkt a, b, c i d poniżej.

Metodę dochodową stosuje się poprzez podzielenie średniego rocznego dochodu netto na jednostkę powierzchni przez średnią stopę procentową oszczędności na 12-miesięcznych depozytach terminowych w walucie wietnamskiej w bankach komercyjnych, w których państwo posiada ponad 50% kapitału zakładowego lub całkowitej liczby akcji z prawem głosu w prowincji, przez trzy kolejne lata, aż do końca ostatniego kwartału, dla danych sprzed momentu wyceny.

Metodę dochodową stosuje się do wyceny w przypadkach, gdy działka gruntu, grunt rolny , grunt nierolniczy nie jest gruntem mieszkalnym, a wyceniana działka gruntu, powierzchnia gruntu nie spełnia warunków do zastosowania metody porównawczej, ale dochody i koszty z tytułu użytkowania gruntu można ustalić według prawnego przeznaczenia gruntu w chwili wyceny, z wyjątkiem przypadków określonych w pkt a, b, c i d poniżej.

Metodę nadwyżki stosuje się poprzez pomniejszenie całkowitego szacowanego przychodu z inwestycji o całkowity szacowany koszt inwestycji danej działki lub powierzchni gruntu na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu (współczynnik wykorzystania gruntu, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonym przez właściwy organ.

Metodę nadwyżkową stosuje się do wyceny przypadku, gdy działka lub powierzchnia gruntu przeznaczona pod realizację projektu inwestycyjnego nie spełnia warunków zastosowania metody porównawczej lub metody dochodowej, ale możliwe jest oszacowanie całkowitych przychodów z rozwoju i całkowitych kosztów rozwoju projektu, z wyłączeniem przypadków określonych w pkt a, b, c i d poniżej.

Metoda współczynnika korekty ceny gruntu jest stosowana poprzez pomnożenie ceny gruntu w tabeli cen gruntów przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu jest wydawany przez Komitet Ludowy prowincji lub miasta zarządzanego centralnie (zwany dalej „Komitetem Ludowym Prowincji”) poprzez porównanie ceny gruntu w tabeli cen gruntów z ceną gruntu na rynku.

Metodę współczynnika korygującego ceny gruntów stosuje się w celu ustalenia cen gruntów dla działek i obszarów gruntów wymienionych w cenniku gruntów wydanym przez Prowincjonalny Komitet Ludowy i spełniających jeden z następujących przypadków:

a) przypadków określonych w pkt a ust. 4 art. 114 i ust. 3 art. 189 ustawy o gospodarce gruntami;

b) obliczanie rocznego czynszu dzierżawnego w przypadku, gdy państwo dzierżawi ziemię bez licytacji praw do użytkowania ziemi;

c) obliczanie ceny wywoławczej w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów w przypadku przydzielania lub dzierżawy przez Państwo gruntów w przypadkach, gdy działka lub obszar gruntu został zainwestowany w infrastrukturę techniczną zgodnie ze szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego;

d) Określ cenę działki lub obszaru gruntu, który należy wycenić; całkowita wartość obliczona na podstawie ceny gruntu w tabeli cen gruntów dla obszaru podlegającego opłacie za użytkowanie gruntów i czynszowi gruntowemu wynosi poniżej 30 miliardów VND w przypadku miast zarządzanych centralnie, poniżej 10 miliardów VND w przypadku prowincji górskich i wyżynnych, poniżej 20 miliardów VND w przypadku pozostałych prowincji w następujących przypadkach:

Przypadki określone w punkcie b i d, ust. 4, art. 114, ust. 2, art. 172 ustawy o gospodarce gruntami;

Oblicz czynsz dzierżawny płacony jednorazowo za cały okres dzierżawy, w przypadku gdy państwo dzierżawi ziemię bez licytacji praw do użytkowania ziemi.

d) Obliczanie odszkodowania w przypadku odzyskiwania przez Państwo gruntów w przypadku odzyskiwania wielu sąsiednich działek o tym samym przeznaczeniu, które nie spełniają warunków zastosowania metody porównawczej.

W rozporządzeniu wyraźnie stwierdzono: Porównywalne działki gruntu, dla których stosuje się metodę wyceny gruntów, muszą spełniać warunki umożliwiające wykonywanie praw użytkownika gruntu zgodnie z przepisami Prawa gruntowego.

Informacje dotyczące stosowania metod wyceny gruntów

Dekret 12/2024/ND-CP uzupełnia również artykuł 5b dotyczący informacji dotyczących stosowania metod wyceny gruntów. W związku z tym informacje o cenach gruntów, czynszach dzierżawnych i czynszach za lokale, w celu zastosowania metody porównawczej, metody nadwyżkowej oraz ustalenia współczynników korygujących ceny gruntów, obejmują:

1) Cena wygrana w licytacji prawa użytkowania wieczystego w przypadku, gdy zwycięzca licytacji wypełnił zobowiązania finansowe wynikające z rozstrzygnięcia o wygranej w licytacji,

2) Cena gruntu została poddana procedurom podatkowym w urzędzie skarbowym lub zarejestrowana w urzędzie ewidencji gruntów w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntu;

3) Cena dzierżawy gruntu, cena dzierżawy lokalu;

4) Cena sprzedaży ziemi na rynku.

W rozporządzeniu wyraźnie stwierdzono: Informacje do stosowania metod wyceny gruntów to informacje zebrane w okresie nie dłuższym niż 24 miesiące od daty wyceny gruntu lub wcześniej, przy czym pierwszeństwo mają informacje najbliższe dacie wyceny, zebrane z następujących źródeł:

- Krajowa baza danych gruntowych, baza danych cenowych;

- urząd ewidencji gruntów, jednostka organizująca przetargi na użytkowanie gruntów, jednostka organizująca przetargi na składniki majątkowe;

- organy podatkowe, organy ds. rolnictwa i rozwoju wsi;

- Giełda nieruchomości, działalność w zakresie obrotu nieruchomościami;

- Organizacje zajmujące się doradztwem w zakresie wyceny gruntów, przedsiębiorstwa zajmujące się wyceną;

- Instytucje kredytowe, stowarzyszenia nieruchomości, instytuty/ośrodki badawcze;

- Przeprowadź bezpośredni wywiad ze zbywcą lub przejmującym w przypadku spraw, które zostały przeniesione na rynek.

Również zgodnie z Dekretem 12/2024/ND-CP, informacje o dochodach i wydatkach z tytułu użytkowania gruntów nierolniczych w celu zastosowania metody dochodowej zbierane są z następujących źródeł: Dochody z produkcji i działalności gospodarczej ujęte w sprawozdaniach finansowych lub dochody z dzierżawy gruntów i dzierżawy lokali zebrane w ciągu 3 kolejnych lat (liczonych od 1 stycznia do 31 grudnia) bezpośrednio poprzedzających moment wyceny.

W przypadku gdy dochód z działki lub obszaru gruntu podlegającego wycenie nie jest liczony każdego roku i nie odzwierciedla dokładnie faktycznego dochodu z użytkowania gruntu, należy zebrać informacje o cenach dzierżawy gruntów i cenach dzierżawy lokali dla co najmniej 3 działek gruntu w celu porównania.

Koszty uzyskiwania dochodu z użytkowania gruntów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie norm i cen jednostkowych wydawanych przez właściwe organy państwowe lub stawki kapitału inwestycyjnego budowlanego ogłaszanej przez Ministerstwo Budownictwa ; w przypadku braku norm, cen jednostkowych lub stawek kapitału inwestycyjnego budowlanego wydanych przez właściwe organy państwowe, koszt ustala się na podstawie informacji i średnich danych rzeczywistych kosztów powszechnie dostępnych na rynku dla co najmniej 0,3 działek gruntu położonych najbliżej działki lub powierzchni gruntu wycenianej zgodnie z pkt b ust. 5 niniejszego artykułu.

Stosując metody porównawcze, metoda nadwyżkowa musi wybierać porównywalne działki w następującej kolejności priorytetów: a) podobne pod względem lokalizacji, warunków infrastrukturalnych, powierzchni, wielkości, kształtu, współczynnika wykorzystania gruntu, gęstości zabudowy, wysokości budynków i innych czynników wpływających na cenę gruntu w porównaniu z działką podlegającą wycenie; b) znajdujące się w najmniejszej odległości od działki lub powierzchni gruntu podlegającej wycenie i nieograniczające się do granic administracyjnych jednostek administracyjnych na poziomie gminy, powiatu i prowincji.

Prowincjonalny Komitet Ludowy ustala konkretne ceny gruntów.

Jeśli chodzi o decyzję o konkretnych cenach gruntów, Dekret 12/2024/ND-CP stanowi, że na podstawie zasad wyceny gruntów określonych w ust. 1, art. 112 Prawa gruntowego, warunków stosowania metod wyceny gruntów, wyników wyceny cen gruntów konkretnej rady wyceny gruntów, Komitetu Ludowego na szczeblu prowincji lub Komitetu Ludowego na szczeblu powiatu decyduje o konkretnych cenach gruntów w przypadkach, gdy Komitet Ludowy na szczeblu prowincji upoważnia zgodnie z postanowieniami Ustawy o organizacji samorządu terytorialnego.

Konkretne ceny gruntów służą jako podstawa w przypadkach określonych w ust. 4, art. 114, ust. 2, art. 172 i ust. 3, art. 189 ustawy o ziemi; cena wywoławcza w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów, gdy państwo przydziela grunty z pobraniem opłat za użytkowanie gruntów lub wydzierżawia grunty z jednorazową opłatą za cały okres dzierżawy.

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska odpowiada za wspomaganie Komitetu Ludowego na tym samym szczeblu w organizowaniu ustalania konkretnych cen gruntów.

Źródło