95% mini-budynków mieszkalnych nie jest jeszcze uregulowanych prawnie, powstaje nielegalnie.

W rozmowie z VTC News , pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, potwierdził, że obecnie mini-apartamenty są błędnym określeniem typu budownictwa mieszkaniowego, który nie jest jeszcze uregulowany prawnie.

Mini-apartamenty nie mają obecnie podstaw prawnych, aby uznać je za rodzaj nieruchomości mieszkalnej nadającej się do sprzedaży. W rzeczywistości większość z nich jest budowana przez osoby prywatne, które kupują działkę, ubiegają się o pozwolenia na budowę pojedynczych domów, a następnie dzielą je na samodzielne apartamenty przeznaczone do sprzedaży. Jest to umowa cywilna, a nie umowa sprzedaży, ponieważ nie ma przepisów regulujących sprzedaż części nieruchomości.

Pan Toan podał przykład: osoba fizyczna posiadająca działkę o powierzchni około 200-300 m², budując wieżowiec i sprzedając mieszkania, nie otrzymuje indywidualnych certyfikatów własności gruntu. Zamiast tego właściciele są wpisani na jednym certyfikacie, co stanowi współwłasność nieruchomości.

„ Jeśli mini-budynek apartamentowy otrzyma świadectwo własności, oznacza to, że jest to normalny projekt budowy apartamentowca komercyjnego, wymagający planu projektu, zatwierdzenia inwestycji i uiszczenia opłat za użytkowanie gruntu... ”, powiedział pan Toan.

Eksperci ds. nieruchomości twierdzą, że obecnie mini-apartamenty nie mają podstaw prawnych, aby uznać je za rodzaj nieruchomości nadającej się do sprzedaży. (Zdjęcie: Cong Hieu)

Pan Toan zauważył również, że aż 95% mini-apartamentów dostępnych obecnie na rynku powstaje nielegalnie, a deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych, ale potem naruszyli przepisy. Dzieje się tak, ponieważ gdyby przestrzegali przepisów, ponieśliby straty jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

„ Jeśli kupisz działkę o powierzchni 200 m² za 10 miliardów VND, ale możesz budować tylko 5 pięter i zabudować tylko 70% powierzchni, czyli 700 m², koszt zarówno gruntu, jak i budowy wyniesie około 22 milionów VND/m². Natomiast jeśli zbudujesz 10 pięter, a powierzchnia zabudowy wyniesie 1400 m², koszt za metr kwadratowy wyniesie tylko 14 milionów VND. Jeśli sprzedasz ją za 25 milionów VND/m², jasne jest, że inwestor nie zarabia na budowie 5 pięter, ale osiąga znaczny zysk na budowie 10 pięter ” – analizuje pan Toan.

Jednak ubieganie się o pozwolenie na budowę 10-kondygnacyjną wymaga instalacji systemu bezpieczeństwa pożarowego, co jest bardzo kosztowne i trudne do uzyskania. Zgodnie z przepisami, jeśli powierzchnia użytkowa przekracza 1200 m², inwestor jest zobowiązany do posiadania systemu bezpieczeństwa pożarowego. W związku z tym inwestorzy będą obchodzić prawo, ubiegając się o pozwolenia na budowę budynków o powierzchni poniżej 1200 m², traktując je jak zwykłe domy mieszkalne i nie wymagając instalacji systemu bezpieczeństwa pożarowego.

„ Uważam, że gwałtowny rozwój mini-apartamentów w ostatnich czasach wynika z niedbałego zarządzania ze strony władz na wszystkich szczeblach. Jak już wspomniałem, nawet w 95% tych mini-apartamentów dochodzi do naruszeń, a mimo to nadal istnieją one bezczelnie, ponieważ władze przymykają na to oko. Zespoły zarządzające budową w poszczególnych dzielnicach są bardzo surowe; wystarczy przynieść do domu worek piasku lub cementu, a ktoś natychmiast przyjdzie i cię przesłucha, nie mówiąc już o tych „gigantycznych” mini-apartamentowcach, które są budowane i eksploatowane tak swobodnie ” – wyraził to pan Toan.

Wielu ekspertów rynku nieruchomości zauważa również, że mini-apartamenty wciąż nie podlegają szczególnym regulacjom i istnieją dwa scenariusze przy ich zakupie.

W pierwszym przypadku, w przypadku mieszkań oferowanych na sprzedaż, inwestor musi opracować projekt i spełnić wszystkie wymogi prawne dotyczące inwestycji, budowy, planowania, gruntów i obrotu nieruchomościami. Inwestorzy zazwyczaj potrzebują 2-5 lat na ukończenie projektu i zakwalifikowanie się do sprzedaży.

W drugim przypadku deweloper buduje mini-apartament, ale nie spełnia wszystkich wymogów prawnych dotyczących konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego itp., w związku z czym nie otrzymuje pozwolenia na budowę. W takim przypadku nabywcy mini-apartamentów mogą uzyskać wspólną rejestrację w akcie własności nieruchomości, wraz z deweloperem i innymi osobami.

Co gorsza, wiele osób kupuje i sprzedaje ziemię za pomocą dokumentów sporządzonych ręcznie i nie jest wpisanych jako właściciele w akcie własności. W niektórych przypadkach osoby mieszkają tam od prawie 10 lat bez aktu własności. To znacznie zwiększa ryzyko ewentualnych sporów.

Obecnie, zgodnie z prawem, nabywcy mini-apartamentów mogą ubiegać się o uznanie przez państwo prawa własności do każdego lokalu w budynku. Jednak aby uzyskać certyfikat własności gruntu i dokonać jego podziału, mini-apartament musi spełniać rygorystyczne wymogi prawne.

Tymczasem większość mini-budynków mieszkalnych w Hanoi nie spełnia tych przepisów i w związku z tym nie kwalifikuje się do osobnych certyfikatów własności dla każdego lokalu.

W dużych miastach wszędzie powstają miniaturowe apartamentowce. (Zdjęcie: Cong Hieu)

Z prawnego punktu widzenia, prawniczka Nguyen Thi Minh Thu – kancelaria prawnicza Hop Nhat, Hanoi Bar Association, stwierdziła, że ​​obecne prawo nie definiuje jeszcze pojęcia „mini-apartamentów”. Ponieważ ten typ budynku nie jest uznawany za komercyjny projekt mieszkaniowy, mini-apartamentowce są uważane za domy jednorodzinne.

Zgodnie z klauzulą ​​2 artykułu 6 Dekretu Rządowego nr 99/2015/ND-CP, który zawiera szczegółowe regulacje i wytyczne dotyczące wdrażania niektórych artykułów Prawa mieszkaniowego z 2014 r., organizacjom, gospodarstwom domowym i osobom fizycznym będącym właścicielami legalnie ustanowionych budynków mieszkalnych, w tym wielopiętrowych, wielorodzinnych domów jednorodzinnych o powierzchni co najmniej 30 m2, zaprojektowanych jako samodzielne jednostki spełniające wymogi budynków mieszkalnych, właściwe organy państwowe wydają właścicielom każdego lokalu mieszkalnego Certyfikaty Własności w celu zapewnienia prawnych praw i interesów właścicieli.

W przypadku gdy właściciel sprzeda, wydzierżawi, podaruje lub zapisze mieszkanie w tym lokalu mieszkalnym innej organizacji, gospodarstwu domowemu lub osobie uprawnionej do posiadania mieszkania w Wietnamie, prawa do użytkowania gruntów związane z tym lokalem mieszkalnym stają się prawem wspólnym wszystkich, którzy kupili, wydzierżawili, otrzymali w prezencie lub odziedziczyli mieszkanie.

„ Dlatego dla mini-apartamentów – domów jednorodzinnych – jeśli spełniają one określone warunki, wydawane będą certyfikaty dla każdego lokalu mieszkalnego. Jeśli mini-apartament nie spełnia wymogów prawnych, wydawane będzie tylko jedno zaświadczenie dla całego budynku, które może zawierać nazwiska współwłaścicieli” – stwierdził adwokat Thu.

Według prawnika Minh Thu, mini-apartamentowce, choć klasyfikowane jako domy jednorodzinne, muszą spełniać normy prawne i przepisy, aby zapewnić zgodność konstrukcji z przepisami planistycznymi i wymogami bezpieczeństwa pożarowego. Jeśli konstrukcja narusza przepisy bezpieczeństwa pożarowego, co prowadzi do poważnych konsekwencji (strat życia i mienia), sprzedający/wynajmujący apartament musi ponieść odpowiedzialność za straty życia i mienia spowodowane naruszeniem tych przepisów.

W 2020 roku Ministerstwo Budownictwa wydało dokument wzywający gminy do zaostrzenia zasad zarządzania wielopiętrowymi, wielorodzinnymi domami jednorodzinnymi. W dokumencie zwrócono uwagę na negatywne konsekwencje, takie jak: wysokie ryzyko pożarów i eksplozji, wzrost gęstości zaludnienia powodujący korki uliczne, zły stan sanitarny środowiska oraz szkody dla estetyki miasta. Jednak bez konkretnych przepisów i sankcji zarządzanie pozostaje trudne. Wciąż powstaje wiele nowych mini-apartamentów.

Chau Anh

Źródło: https://vtc.vn/chua-duoc-phap-luat-quy-dinh-95-chung-cu-mini-xay-sai-phep-ar819847.html