Apartament za 100 milionów VND/m². Dla kogo „gra”?

W najnowszym raporcie Ministerstwa Budownictwa podano, że w ciągu pierwszych 9 miesięcy roku cena sprzedaży mieszkania W Hanoi i Ho Chi Minh City ceny utrzymywały się na wysokim poziomie i wykazywały tendencję wzrostową w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Średnia pierwotna cena sprzedaży mieszkań w Hanoi w trzecim kwartale 2025 r. wynosiła 70–80 mln VND/m², co stanowi wzrost o 5,6% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 r. i wzrost o 33% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r. W szczególności niektóre luksusowe projekty apartamentowe w Hanoi odnotowały ceny sprzedaży na poziomie 150–300 mln VND/m².

W Ho Chi Minh City średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich 9 miesięcy wyniosła około 75 milionów VND/m², co oznacza niezmienioną wartość w porównaniu z pierwszym kwartałem tego roku, ale wzrost o 36% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. Niektóre luksusowe projekty osiągają ceny sprzedaży od 150 milionów VND/m² lub więcej.

Najnowszy raport Savills pokazuje również, że metr kwadratowy nowo oddanych do użytku apartamentów w Hanoi w drugim kwartale osiągnął średnią cenę 91 mln VND/metr kwadratowy. Nie oczekuje się spadku tej ceny, przynajmniej w tym roku, ponieważ większość projektów, których oddanie do użytku planowane jest na resztę roku, ma przewidywaną cenę przekraczającą 90 mln VND/metr kwadratowy.

W raporcie Ministerstwa Budownictwa podkreślono również, że ceny nieruchomości systematycznie rosną z roku na rok, ale nie odzwierciedlają ich rzeczywistej wartości i są nadal wysokie w porównaniu do średnich dochodów większości ludzi.

W szczególności, według Ministerstwa Budownictwa, nadal występują zjawiska gromadzenia zapasów, wzrostu cen i spekulacji. To z kolei podnosi poziom cen nieruchomości, powodując nierównowagę między podażą a popytem i przekraczając możliwości finansowe większości ludzi.

Głównymi klientami segmentu luksusowych apartamentów są inwestorzy i osoby zamożne. (Zdjęcie ilustracyjne: Minh Duc).

Tymczasem, według ekspertów rynku nieruchomości, większość nabywców w droższym segmencie rynku to dziś inwestorzy liczący na wysoki potencjał zysku. Wręcz przeciwnie, pomimo dużego popytu, dostępność mieszkań dla większości osób, zwłaszcza młodych, jest bardzo niska ze względu na wysokie ceny nieruchomości.

Pan Nguyen Van Dinh, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, analizował: Jeśli chodzi o nabywców domów, rzeczywistość pokazuje, że tylko niewielka grupa to osoby kupujące po raz pierwszy i dokonujące zakupów z powodu realnych potrzeb mieszkaniowych. Większość to inwestorzy, niektórzy kupują w celu krótkoterminowego „surfowania”, inni, aby utrzymać aktywa w kontekście silnych wahań w innych kanałach inwestycyjnych.

Według badania przeprowadzonego przez wietnamską firmę badawczą DKRA, nabywcy inwestycyjni stanowią większą część niż nabywcy z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi, odpowiadając za 70-80% sprzedaży. Większość z tych klientów posiada już co najmniej dwie nieruchomości, wykorzystując wolne środki zamiast zaciągać pożyczki. Koncentrują się na rentowności, jasnej sytuacji prawnej, możliwości wynajmu i płynności finansowej.

Badanie przeprowadzone przez Property Guru Vietnam Company pokazuje, że aż 60% ostatnich transakcji na rynku mieszkań koncentruje się w grupie klientów inwestycyjnych. Inwestorzy z naturalną tolerancją ryzyka są skłonni wykorzystać dźwignię finansową, aby dokonać zakupu, wierząc, że ceny mieszkań będą nadal rosły w najbliższej przyszłości.

Oprócz grupy inwestorów, którzy kupują dla zysku, pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) wskazała na inną grupę osób, które są gotowe kupić apartamenty w cenie 100 milionów VND/m². Są to osoby o dobrym potencjale finansowym.

Pani Mien zauważyła, że pomimo wysokiej ceny sprzedaży, inwestorzy nadal sprzedawali swoje produkty. Wskaźnik absorpcji nowej podaży nadal wynosił 62%. W szczególności większość „zamkniętych” apartamentów znajdowała się w segmencie luksusowym.

„ Nowo otwarte projekty mają wysoka cena „Ale nadal dobrze absorbowane, ponieważ popyt mieszkaniowy wśród osób o dobrej sytuacji finansowej – w tym Wietnamczyków i obcokrajowców – utrzymuje się na wysokim poziomie. Dodatkowo, wzrósł również popyt inwestycyjny, ponieważ klienci korzystają z „preferencyjnego” przepływu gotówki, oczekując dalszego wzrostu cen ” – powiedziała pani Mien.

Ekspert dodał, że większość transakcji na rynku pierwotnym wynika z popytu ze strony osób posiadających wiele nieruchomości.

Przedstawiciel firmy zajmującej się nieruchomościami w Hanoi ujawnił, że w przypadku projektów w atrakcyjnych lokalizacjach, których ceny sięgają setek milionów VND/m², większość nabywców stanowią osoby zamożne z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. Mogą to być klienci w wieku 8-9 lat, poszukujący przestrzeni życiowej z pełnym wyposażeniem i cywilizowaną społecznością.

„ Projekty o przedziale cenowym 100–150 milionów VND/m² są najłatwiejsze do sprzedania, natomiast apartamenty z ceną przekraczającą 200 milionów VND/m² będą bardziej selektywne ” – powiedział.

Inwestowanie w szczycie koniunktury jest ryzykowne.

Pan Nguyen Quoc Hung, wiceprezes i sekretarz generalny Wietnamskiego Stowarzyszenia Bankowego, ostrzegał kiedyś, że inwestorzy, którzy „utrzymują” wiele drogich mieszkań, czekając na wzrost cen i dopiero je sprzedając, będą narażeni na wiele ryzyk, począwszy od 2025 roku. Według pana Hunga, banki same udzielają pożyczek, inwestorzy kupują domy, a późniejsi nabywcy mają różnicę w cenie w stosunku do innych nabywców, oczekując wzrostu cen. Jednak gdy ceny spadną lub nie będzie można ich już sprzedać, ostateczni nabywcy poniosą konsekwencje.

Inwestowanie w mieszkania w okresach szczytowych cen może wiązać się z wieloma ryzykami. (Ilustracja: Cong Hieu).

Pan Hung wierzy, że w przyszłości, gdy rząd wdroży projekt „1 miliona mieszkań socjalnych”, rynek nieruchomości powróci do swojej prawdziwej natury.

Jednocześnie kapitał w wysokości ponad 145 000 miliardów VND czekający na inwestorów w sektorze mieszkań socjalnych również może wskazywać dobry kierunek dla rynku nieruchomości.

Pan Nguyen Quang Huy, dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai), powiedział również, że inwestowanie w apartamenty warte setki milionów dongów będzie wiązało się z dużym ryzykiem.

W szczególności jest to segment o ograniczonej płynności, a przy niewielkiej bazie klientów, szybka odsprzedaż będzie trudna. Stopa zwrotu z wynajmu tych stu milionów mieszkań za m² jest również dość skromna i wynosi zaledwie około 3-5% rocznie, znacznie mniej niż w innych kanałach.

Tymczasem inwestowanie w te apartamenty wiąże się z wysokim ryzykiem korekty cen lub wzrostu wartości mieszkań. Jeśli cena znacznie przekracza możliwości finansowe i rzeczywistą wartość eksploatacyjną, rynek może odnotować spowolnienie.

Wreszcie, zdaniem pana Huya, zainwestowanie całego kapitału w luksusowy apartament oznacza utratę możliwości dywersyfikacji inwestycji w innych obszarach.

Pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, powiedział również, że inwestorzy powinni na razie przeznaczać pieniądze jedynie na zakup tanich mieszkań.

Według pana Toana, około 2-3 lata temu mieszkania rzadko znajdowały się w atrakcyjnym portfelu inwestycyjnym, ponieważ postrzegano je jako dobra konsumpcyjne, tracące z czasem na wartości. Jednak wraz ze stopniowym ograniczaniem się nowej podaży w Hanoi, produkt ten ponownie zainteresował wielu inwestorów ceniących bezpieczeństwo. Ze względu na miesięczny przepływ gotówki z wynajmu w połączeniu ze wzrostem cen, inwestowanie w mieszkania przynosi lepsze zyski niż bieżące oszczędności.

Jednak obecne ceny mieszkań są tak wysokie, że kupujący z łatwością „kupują na szczycie”, co wiąże się z dużym ryzykiem. Na przykład, mieszkanie kosztuje 4-5 miliardów VND, a czynsz wynosi zaledwie około 10 milionów VND miesięcznie, podczas gdy cena mieszkania wynosi 2-3 miliardy VND, a czynsz jest porównywalny. Dlatego, zdaniem pana Toana, inwestorzy powinni inwestować wyłącznie w produkty o rozsądnych cenach.

Pan Nguyen Quoc Anh – zastępca dyrektora generalnego PropertyGuru Vietnam – również uważa, że należy kupować lub inwestować wyłącznie w tanie i rozsądne produkty. Zaznaczył również, że moment zakupu nie jest tak ważny, jak przygotowanie stabilnej sytuacji finansowej. Kupujący powinni dysponować co najmniej 30–40% wartości domu własnymi środkami. Konieczne jest zapewnienie stabilnego przepływu środków pieniężnych w ciągu najbliższych 3–5 lat, aby uniknąć presji finansowej przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na zakup domu.

Źródło: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html