Transfer projektu pozostaje wstrzymany.

Taką ocenę przedstawili eksperci na seminarium: Prawo w działalności finansowej dotyczące transferu, wkładu kapitału i inwestycji w projekty nieruchomości w Wietnamie, zorganizowanym przez Stowarzyszenie Badań i Doradztwa w zakresie Polityki i Prawa w Działalności Inwestycyjnej w Wietnamie, w dniu 30 maja.

Żeby sprzedać projekt, muszą nagiąć prawo.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, cały system polityczny jest obecnie bardzo zdeterminowany, aby usunąć przeszkody dla projektów. Jednak przepisy wymagające od projektów wywiązania się ze swoich zobowiązań finansowych przed całkowitym lub częściowym przeniesieniem własności stwarzają trudności dla przedsiębiorstw.

Ponieważ pozyskanie czystej ziemi wymaga ogromnych nakładów inwestycyjnych ze strony przedsiębiorstw. Zanim projekty rozpoczną się, wielu inwestorom kończą się pieniądze, ponieważ prawo wymaga, aby projekty posiadały certyfikaty własności gruntu, aby kwalifikować się do pożyczek. W związku z tym wielu inwestorów jest zmuszonych do przedwczesnej sprzedaży swoich projektów.

Jednak gdy przeniesienie projektu napotyka trudności, firmy obchodzą przepisy, przenosząc udziały w spółce. W tym momencie zmienia się „rdzeń” przedsiębiorstwa, a nowy właściciel staje się w istocie nabywcą projektu. Ta luka prawna sama w sobie nie jest zła, ponieważ prawo nie zabrania przenoszenia udziałów w spółce, ale niesie ze sobą pewne ryzyko w późniejszym czasie.

Obecnie wiele projektów nie może zostać przeniesionych ze względu na zbyt rygorystyczne przepisy.

ZDJĘCIE: DINH SON

Według dr. Ho Trunga Phuoca, byłego członka Stałego Komitetu Partii Prowincji Binh Thuan, w samym Ho Chi Minh City ponad 100 projektów napotyka przeszkody prawne i nie spełnia warunków przekazania, a ich wartość wynosi setki tysięcy miliardów dongów. Uniemożliwia to zarówno tym, którzy chcą sprzedać, jak i tym, którzy chcą kupić.

Podstawową przyczyną są konflikty w ramach „matrycy” prawnej. Ustawa o inwestycjach zezwala na transfery po zatwierdzeniu planu inwestycyjnego, podczas gdy ustawa o obrocie nieruchomościami i ustawa o gruntach z 2024 r. wymagają spełnienia zobowiązań finansowych. To tworzy prawną „szarą strefę”: inwestycje są dozwolone, ale dostęp do gruntów jest utrudniony.

Ustawa wymaga również ukończenia nowej infrastruktury przed przekazaniem gruntów, ale nie określono, jaki to procent. Ponadto, istnieje wąskie gardło w wycenie gruntów, ponieważ proces wyceny gruntów ciągnie się w nieskończoność, a brak elastycznych mechanizmów ustalania cen rynkowych powoduje zamrożenie kapitału i wstrzymanie projektów.

Zamiast tego nabywca płaci opłatę za użytkowanie gruntu.

W tej sytuacji, prawnik Truong Anh Tu, prezes kancelarii TAT Law Firm, argumentuje, że fuzje i przejęcia w sektorze nieruchomości nie są już zwykłym transferem aktywów, ale w wielu przypadkach stały się transferem całej „pamięci prawnej” projektu. To również powód, dla którego aspekty prawne stają się pierwszym filtrem przepływów kapitałowych.

„Wcześniej instytucje kredytowe interesowały się przede wszystkim wartością zabezpieczeń, ale teraz chcą wiedzieć, w jaki sposób nabyto prawa do użytkowania gruntów, w jakim stopniu wypełniono zobowiązania finansowe, czy projekt obejmuje aktywa publiczne oraz czy te prawa majątkowe będą mogły zachować stabilność w przypadku zmian w otoczeniu prawnym” – powiedział prawnik Truong Anh Tu.

Gdy te pytania staną się kluczowe dla procesu due diligence, ryzyko prawne zacznie bezpośrednio przekładać się na wartość transakcji. Projekt ze złożoną historią prawną będzie objęty wyższą zniżką. Projekt z niekompletnymi zobowiązaniami finansowymi będzie potrzebował więcej czasu na uzyskanie finansowania. Projekt z niejasną historią prawną będzie podlegał bardziej rygorystycznemu i długotrwałemu procesowi due diligence.

Innymi słowy, ryzyko prawne nie ogranicza się już do raportów prawników, ale jest przekładane na pieniądze poprzez koszt kapitału, warunki wypłaty, wskaźnik wartości nieruchomości do wartości pożyczki oraz wycenę samego projektu.

Głębiej rzecz ujmując, zdaniem pana Truonga Anh Tu, rynkowi brakuje obecnie niekoniecznie ziemi czy przepływów pieniężnych. Inwestorzy są naprawdę gotowi na długoterminowe inwestycje dopiero wtedy, gdy jasno rozumieją swoje prawa i obowiązki oraz to, czy prawa te będą nadal chronione po wielu latach.

Dlatego też największą zmianą na rynku fuzji i przejęć w nieruchomościach nie jest już wyścig o posiadanie większej ilości ziemi, ale budowanie bardziej przejrzystych, stabilnych i niezawodnych praw własności. To najgłębsza zmiana, jaka obecnie zachodzi na wietnamskim rynku nieruchomości.

Aby pokonać te trudności, zaproponowano wiele rozwiązań.

ZDJĘCIE: DINH SON

Aby rozwiązać problemy stojące przed tymi projektami, dr Bui Dang Dung, wiceprzewodniczący Komisji Finansów i Budżetu Zgromadzenia Narodowego , zaproponował rozważenie mechanizmu, który umożliwiłby instytucjom kredytowym udzielanie gwarancji lub zakładanie rachunków powierniczych. W związku z tym środki od kupującego mogłyby być bezpośrednio wykorzystywane do spłaty zobowiązań finansowych związanych z gruntami wobec państwa w imieniu sprzedającego. To rozwiązanie pomogłoby odblokować projekty, które zostały wstrzymane z powodu braku możliwości uiszczenia podatków przez poprzedniego inwestora, zapewniając jednocześnie prawidłowe i pełne pobranie podatków przez państwo.

Konieczne jest szybkie sfinalizowanie ram prawnych dla rozwoju funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT) i funduszy private equity. Zapewnią one solidne podstawy finansowe, działając jako profesjonalni nabywcy, konsolidując rozproszone projekty poprzez transfery kapitału, zmniejszając nadmierne uzależnienie od kredytów bankowych.

Jednocześnie należy wydać szczegółowe i spójne wytyczne dotyczące metod wyceny gruntów zgodnie z nową ustawą o gruntach. Przejrzysta wycena gruntów pomoże przedsiębiorstwom precyzyjnie określić koszty alternatywne, a tym samym szybko wycenić transakcje fuzji i przejęć (M&A) i skrócić długi czas negocjacji.

„Procedury administracyjne po przeniesieniu muszą zostać uproszczone. Proces zmiany inwestora w certyfikacie inwestycyjnym i certyfikacie własności gruntu powinien zostać wdrożony w ramach mechanizmu kompleksowej obsługi, skracając czas oczekiwania, aby kapitał mógł szybciej napłynąć na odbudowę projektu” – zasugerował pan Bui Dang Dung.

Źródło: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm