Przedsiębiorstwa cierpią z powodu gąszczu procedur biurokratycznych.

Firmy cierpią w wirze procedur biurokratycznych – część 5: Nie pozwólmy firmom i inwestorom „zachorować”

W obliczu palących problemów, z którymi borykają się liczne projekty, takich jak opóźnienia w wycenie gruntów, zmiany w planowaniu i oczekiwanie na naprawienie błędów popełnionych przez władze, które podważają zdrowie i zaufanie przedsiębiorstw oraz inwestorów, wielu prawników i ekspertów podzieliło się swoimi perspektywami i zaproponowało rozwiązania.

Wiele projektów w środkowym Wietnamie utknęło w martwym punkcie z różnych przyczyn, najczęściej z powodu przeszkód związanych z korektami w planowaniu, strukturą i formą użytkowania gruntów oraz wyceną gruntów. Czas potrzebny na przeprowadzenie tych procedur jest złożony i długotrwały, co nie tylko obciąża finansowo firmy, ale także podważa zaufanie do władz lokalnych.

Inwestorzy mają prawo złożyć skargę lub pozew, aby dochodzić swoich praw.

- Prawnik Le Ngoc Doan, Izba Adwokacka miasta Da Nang

Zmiana okresu dzierżawy gruntu z 70 na 50 lat musi być zgodna z postanowieniami artykułu 106 ust. 3 ustawy o gruntach z 2013 r.

W przypadku gdy okres dzierżawy gruntu zostanie zmieniony, ale nie będzie zgodny z postanowieniami artykułu 106 ust. 3 ustawy o ziemi z 2013 r. i spowoduje szkodę dzierżawcy gruntu, odpowiedzialność ponosi właściwy organ państwowy ds. gospodarki gruntami, którym w tym przypadku jest Wojewódzki Komitet Ludowy.

W przypadku umów dzierżawy gruntów, które nie są zgodne z postanowieniami art. 126 ust. 3 ustawy o gruntach z 2013 r., a także korekt, które nie są zgodne z postanowieniami art. 106 ust. 3 ustawy o gruntach z 2013 r., odpowiedzialność spoczywa na właściwym organie państwowym.

Inwestorzy, których prawa i interesy zostały naruszone i którzy ponieśli straty, mogą złożyć skargę lub pozew do właściwego sądu powszechnego, aby dochodzić swoich praw.

Inwestorzy muszą przedstawić konkretne dowody potwierdzające poniesione straty.

- Pan Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Dyrektor An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Zgodnie z artykułem 126 ustawy o gruntach z 2013 r. jedynie projekty o dużym kapitale inwestycyjnym, ale powolnym odzyskiwaniu kapitału, projekty inwestycyjne na obszarach o trudnych warunkach społeczno -gospodarczych lub obszarach o szczególnie trudnych warunkach społeczno-gospodarczych wymagających dłuższego okresu realizacji, mogą mieć okresy przydziału gruntów lub dzierżawy przekraczające 50 lat, ale nieprzekraczające 70 lat.

Dlatego w przypadku projektów turystyki nadmorskiej, którym rząd przyznał 70-letnie dzierżawy gruntów, a następnie okresy te skrócono do 50 lat, inwestorzy muszą przedstawić konkretne dowody na straty poniesione w wyniku wydłużonego okresu oczekiwania na zmiany, utraconych możliwości inwestycyjnych itp., aby mieć podstawy do ubiegania się o odszkodowanie od państwowej agencji zarządzającej.

W odniesieniu do cen gruntów, rząd wydał niedawno dekret nr 71/2024/ND-CP, obowiązujący od daty wejścia w życie ustawy o gruntach nr 31/2024/QH15. Dekret ten nadal jednak zawiera pewne kwestie, które nie zostały jasno uregulowane. Na przykład, w odniesieniu do kosztów infrastruktury technicznej w wycenie dodatkowej, bardzo trudno jest dokonać wyceny przed wyceną.

Rząd ciągle popełnia błędy, a potem je „koryguje”, ale kto bierze odpowiedzialność, gdy inwestorzy ponoszą straty?

- Pan Nguyen Van Dinh, Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, Wiceprzewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

W poprzednich latach wiele projektów turystyki nadmorskiej, mimo że wykorzystywało tereny przeznaczone pod działalność komercyjną i usługową, otrzymywało od władz niektórych prowincji i miast w środkowym Wietnamie umowy dzierżawy na okres do 70 lat, które później zostały skrócone do 50 lat. Proces ten był czasochłonny i powodował znaczne trudności dla przedsiębiorstw.

Oczywiście, problem ten istniał już wcześniej w prawie, ale wysiłki mające na celu jego wyeliminowanie nie były wystarczająco zdecydowane. Co więcej, niektóre przepisy prawne zawierają luki, sprzeczności i nakładają się na siebie, co prowadzi do niespójnych interpretacji i egzekwowania, a każda jednostka samorządu terytorialnego stosuje inne podejście.

W niektórych miejscach inspektorzy przeprowadzają kontrole, odkrywają naruszenia, a następnie przeprowadzają proces wyjaśniania i rozwiązywania problemów, co powoduje stagnację w opracowywaniu i wdrażaniu lokalnych planów i strategii rozwoju gospodarczego.

Według naszych statystyk, obecnie w całym kraju ponad 1000 projektów zostało wstrzymanych do przeglądu, oczekuje na rozwiązanie lub nowe regulacje mające na celu rozwiązanie problemów. Wiele z tych projektów wykazuje oznaki niedbałego zarządzania ze strony państwa.

Władze, które popełniają błędy, muszą ponieść odpowiedzialność, a nawet mogą zostać pociągnięte do odpowiedzialności karnej. Jednak do tej pory nie wniesiono żadnej sprawy do „rozpatrzenia”, aby jednoznacznie przeanalizować, w jaki sposób błędy władz zaszkodziły przedsiębiorstwom i obywatelom.

Na przykład, niedawno niektóre miejscowości wydały certyfikaty użytkowania gruntów pod projekty turystyczne i uzdrowiskowe. Klienci wykorzystywali te certyfikaty jako podstawę do podjęcia decyzji o zakupie produktów. Kiedy inspektorzy przeprowadzili dochodzenie i stwierdzili, że wydanie certyfikatów było niezgodne z przepisami, władze „naprawiły” sytuację, cofając lub modyfikując wydane certyfikaty.

Władze wciąż popełniają błędy, a potem je „korygują”, ale kto ponosi odpowiedzialność, gdy inwestorzy i klienci ponoszą straty? Jeśli ten problem nie zostanie rozwiązany, doprowadzi to do skarg i pozwów przeciwko deweloperom na wielu poziomach, co doprowadzi do niestabilności społecznej, a zwłaszcza podważy zaufanie inwestorów i społeczeństwa do systemu prawnego i instytucji rządowych.

Moim zdaniem regulacje są potrzebne. Oprócz karania tych, którzy dopuścili się naruszeń, rząd musi być zawsze gotowy do dialogu i szukania rozwiązań, a nawet do rekompensaty za błędne decyzje. Aby zapobiec dalszym naruszeniom, jedną z najważniejszych rzeczy jest staranne rozważenie i mianowanie urzędników, przeprowadzanie dogłębnych ocen i kontroli.

Nowo wydane przepisy dotyczące gruntów są lepsze, bardziej spójne i jednolite. Wierzymy, że jasne regulacje ograniczą błędy i stworzą bariery, które zapobiegną popełnianiu błędów przez urzędników.

Przepisy prawne muszą być spójne.

- Adwokat Le Cao, Kancelaria FDVN

Spośród czterech metod ustalania wartości gruntu metodę nadwyżkową stosuje się poprzez odjęcie całkowitych szacowanych kosztów zagospodarowania działki lub obszaru od całkowitych szacowanych przychodów z zagospodarowania, w oparciu o najbardziej efektywne wykorzystanie gruntu zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy.

Zgodnie z artykułem 158 ustawy o gruntach z 2024 r. oraz zgodnie z artykułem 6 dekretu nr 71/2024/ND-CP zysk oblicza się zasadniczo poprzez odjęcie szacowanych kosztów zagospodarowania terenu od szacowanych całkowitych przychodów z zagospodarowania terenu.

W rzeczywistości jednak koszty nie ograniczają się do kosztów realizacji projektu nieruchomości ani wartości samych aktywów nieruchomości. Wiele osób obawia się, że jeśli zysk zostanie zrównany z całkowitymi przychodami z inwestycji pomniejszonymi o całkowite koszty inwestycji, pierwotna wartość praw do użytkowania gruntu nie zostanie uwzględniona. Pod uwagę brane będą jedynie koszty poniesione w początkowej fazie inwestycji i rozwoju, a nie kapitał zainwestowany w zakup gruntu ani należne opłaty za użytkowanie gruntu. Doprowadziłoby to do bardzo dużego pozornego zysku. Duży pozorny zysk doprowadziłby następnie do wysokich podatków i opłat, co skutkowałoby niskimi rzeczywistymi zyskami, a nawet stratami. W konsekwencji, aby zapewnić rentowność, firmy podnosiłyby ceny nieruchomości. Jest to szkodliwe dla nabywców domów i jednocześnie wpędza rynek w spiralę niestabilności, ponieważ ceny nie odzwierciedlają rzeczywistości.

Te obawy, moim zdaniem, są bardzo istotne. Przy metodzie obliczania nadwyżki, określonej w artykule 6 nowo wydanego dekretu nr 71/2024/ND-CP, pomimo szczegółowych przepisów zastępujących przepisy zawarte w klauzuli 8 artykułu 1 dekretu nr 12/2024/ND-CP (uzupełniających artykuł 5d dekretu nr 44/2014/ND-CP), nadal nie jest możliwe rozwiązanie problemu zbliżenia cen gruntów do ich rzeczywistej wartości, ponieważ wartość zysku jest sztucznie zawyżana, co właśnie przeanalizowałem.

Pomimo dość szczegółowych przepisów dotyczących wyceny gruntów, w praktyce kwestia ta pozostaje bardzo skomplikowana. Wiele organizacji zajmujących się wyceną waha się przed wyceną aktywów publicznych i gruntów związanych z projektami finansowanymi ze środków publicznych, obawiając się odpowiedzialności za ewentualne błędy.

Dlatego wycena gruntów nie służy jedynie ustaleniu ceny, ale także ułatwieniu przepływu prawnego na rynku nieruchomości. Po wydaniu certyfikatów prawa do użytkowania gruntów, wypłaceniu odszkodowania za ich oczyszczenie i wypełnieniu zobowiązań finansowych związanych z gruntami, można rozpocząć dalsze postępowanie prawne.

Biorąc pod uwagę obecne niedociągnięcia, uważam, że konieczne są następujące konkretne rozwiązania:

Po pierwsze, oprócz Dekretu nr 71/2024/ND-CP, przy opracowywaniu innych dekretów regulujących ustawę gruntową z 2024 r., ustawę o obrocie nieruchomościami z 2023 r., ustawę mieszkaniową z 2023 r. itd. konieczne jest uwzględnienie szczegółowych i precyzyjnych przepisów, które zapewnią ujednolicone podejście do kontroli rzeczywistej wartości na rynku nieruchomości. Obejmuje to zsynchronizowanie rozwiązań w celu usystematyzowania dokładnych danych i informacji dotyczących nieruchomości w ogólności, a w szczególności wartości nieruchomości, w tym wartości praw do użytkowania gruntów. Dokładna wycena gruntów wymaga spójności z przepisami odpowiednich przepisów prawa nieruchomości.

Po drugie, artykuł 8 Dekretu nr 71/2024/ND-CP określa czynniki wpływające na ceny gruntów, co stanowi istotną nową treść, która wymaga, aby proces wyceny gruntów uwzględniał konkretne problemy. Kwestia ta ma charakter uznaniowy w realizacji; dlatego też konkretne przepisy i działania związane z wyceną gruntów w poszczególnych miejscowościach muszą być spójne, uwzględniając standardowe warunki i dane, aby metody wyceny gruntów były stosowane w praktyce w sposób naukowy i dokładny, odzwierciedlając rzeczywistą wartość rynkową praw do użytkowania gruntów.

Po trzecie, kompleksowe, systematyczne, spójne i zdecydowane wdrażanie nowych przepisów dotyczących gruntów, nieruchomości i budownictwa mieszkaniowego jest niezbędne dla zapewnienia ich skutecznego egzekwowania w praktyce. Ceny gruntów powinny być ustalane i utrzymywane w sposób odpowiedni, odzwierciedlając rzeczywistą wartość rynkową, i nie powinny być pod wpływem regulacji dotyczących inwestycji, planowania, warunków prowadzenia działalności gospodarczej, warunków transakcji ani innych postanowień różnych dokumentów prawnych. Gdy te regulacje zostaną skutecznie wdrożone, a rynek nieruchomości będzie funkcjonował zgodnie z zasadami rynkowymi, ceny nieruchomości będą odzwierciedlać ich rzeczywistą wartość.

INWESTOR GROZI POZWEM KOMITETU LUDOWEGO MIASTA DA NANG

28 czerwca 2024 r. spółka Hoa Binh Company Limited wysłała zawiadomienie do właścicieli apartamentów w Projekcie Złotej Zatoki Da Nang (znanym również jako Projekt Kompleksu Hoa Binh Green Da Nang), informując, że 5 czerwca 2024 r. spółka wysłała pismo urzędowe nr 212-2024/CV-HB do Przewodniczącego Komitetu Ludowego Miasta Da Nang z prośbą o odpowiedź w sprawie wydania certyfikatów własności apartamentów w Projekcie Złotej Zatoki Da Nang. Jeśli Komitet Ludowy Miasta Da Nang nie udzieli odpowiedzi do 30 czerwca 2024 r., spółka złoży pozew.
Według doniesień, do 3 lipca 2024 r. Komitet Ludowy Miasta Da Nang nie udzielił oficjalnej odpowiedzi, a firma Hoa Binh Company Limited oświadczyła, że ​​złoży pozew, jak wspomniano.

Source: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html