Witamy nową falę bezpośrednich inwestycji zagranicznych w projekty fabryczne

Segment gotowych fabryk jest uważany za rozwiązanie przyspieszające wyścig w łańcuchu dostaw. Zdjęcie : Duc Thanh

Kapitał bezpośrednich inwestycji zagranicznych gwałtownie rośnie, a przewodzi trendowi produkcja

W kontekście przyciągania inwestycji zagranicznych Wietnam nadal stanowi „jasny punkt” – w ciągu pierwszych 7 miesięcy 2025 r. całkowity zarejestrowany kapitał bezpośrednich inwestycji zagranicznych osiągnął 24,09 mld USD, co stanowi wzrost o 27,3% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r.; zrealizowany kapitał osiągnął 13,6 mld USD, co stanowi wzrost o 8,4% w porównaniu z analogicznym okresem.

To wciąż pozytywny sygnał dla inwestycji zagranicznych na rynku wietnamskim. W szczególności sektor produkcyjny pozostaje wiodącym sektorem, odpowiadając za 56,5% całkowitego kapitału BIZ w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku, z kwotą prawie 11,97 mld USD, dzięki fali zmian w łańcuchach dostaw i globalnej restrukturyzacji. Spośród 759 nowo licencjonowanych projektów produkcyjnych, o 40% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, aż 410 projektów (co stanowi 54%) zdecydowało się na wynajem fabryk zamiast gruntów. To ważny punkt zwrotny, ponieważ po raz pierwszy liczba transakcji dotyczących fabryk przewyższyła liczbę transakcji dotyczących gruntów pod względem liczby projektów.

Północ nadal przoduje, odpowiadając za 54% całkowitego kapitału i ponad 380 projektów BIZ w pierwszej połowie 2025 roku, przy czym Bac Ninh jest w centrum uwagi z 13% całkowitego kapitału i 115 projektami. Region centralny zaskoczył podwojeniem swojego udziału w rynku do 6%, dzięki niskim kosztom i lepszej logistyce. Południe nadal ma duże znaczenie, a Dong Nai i Ba Ria-Vung Tau stają się atrakcyjnymi destynacjami.

Segment gotowych fabryk jest uważany za rozwiązanie przyspieszające wyścig w łańcuchu dostaw. Według Cushman & Wakefield, podaż gotowych fabryk w Wietnamie osiągnęła około 11 milionów metrów kwadratowych, a wskaźnik zajętości przekroczył 85% do drugiego kwartału 2025 roku. Do wiodących lokalizacji należą Ho Chi Minh (3 miliony metrów kwadratowych), Dong Nai (2,2 miliona metrów kwadratowych), Bac Ninh (1,6 miliona metrów kwadratowych) i Hai Phong (2,2 miliona metrów kwadratowych).

Według tego konsultanta, boom na rynku gotowych fabryk wynika z wielu czynników. Przede wszystkim z szybkości wejścia na rynek. Wynajem gotowej fabryki pozwala firmom skrócić czas realizacji projektu o miesiące, a nawet lata, w porównaniu z procesem zakupu gruntu, ubiegania się o pozwolenia, projektowania i budowy. Ponadto, firmy wynajmujące fabryki mogą skrócić czas wdrożenia od 12 do 18 razy, co jest korzystne w kontekście dynamicznie zmieniającego się globalnego łańcucha dostaw.

Dzięki dwóm powyższym zaletom model gotowej fabryki staje się strategicznym wyborem dla branż, w których konieczne jest szybkie wprowadzanie produktów na rynek, np. w branży elektronicznej, opakowaniowej, sprzętu medycznego lub projektów o krótkim cyklu życia, wynoszącym 3–5 lat.

Kolejnym czynnikiem jest elastyczność w zakresie rozszerzania lub ograniczania produkcji. Przedsiębiorstwa mogą łatwo dostosowywać skalę działalności bez konieczności ograniczania dużych aktywów trwałych. Jest to szczególnie ważne dla branży high-tech, elektronicznej i montażowej, które muszą szybko dostosowywać się do wahań rynkowych.

W szczególności model ten pomaga obniżyć początkowe koszty inwestycji. Zamiast wydawać dziesiątki milionów dolarów na zakup gruntu i budowę, firmy muszą jedynie płacić okresowe koszty wynajmu. To nie tylko pomaga zoptymalizować przepływy pieniężne, ale także zmniejsza ryzyko finansowe w okresach wahań na rynku.

Firmy muszą płacić jedynie czynsz okresowo (miesięcznie/kwartalnie) oraz kaucję. Przy średniej cenie około 4-6 USD/m²/miesiąc na północy i 5-7 USD/m²/miesiąc na południu (według Cushman & Wakefield), koszt budowy fabryki o powierzchni 10 000 m² waha się od 480 000 do 840 000 USD/rok.

Tymczasem, jeśli firma kupi grunt i będzie budować samodzielnie, poniesie wiele kosztów, w tym jednorazową opłatę za dzierżawę gruntu na okres 50 lat (średnio 100-250 USD/m² w zależności od lokalizacji) oraz koszty budowy w wysokości 200-350 USD/m². Przy podobnej skali 10 000 m², całkowity koszt początkowy może wynieść nawet 3-6 milionów USD, nie wliczając kosztów licencji, projektu i kosztów dodatkowych.

Dlatego gotowe fabryki pozwalają zaoszczędzić 70–80% początkowych kosztów inwestycyjnych, co jest szczególnie ważne dla przedsiębiorstw, które szybko się rozwijają lub testują rynek.

Wsparcie ze strony polityki globalnej i handlu

Nowa stawka podatku od eksportu azjatyckiego w USA oficjalnie weszła w życie 1 sierpnia 2025 roku, w wysokości 20%, po obniżeniu z pierwotnego projektu 46%. Stawkę tę oceniono jako „znośną”, co przywróciło zaufanie inwestorów, dzięki czemu przepływ kapitału, który uległ stagnacji w drugim kwartale, wyraźnie się odrodził.

Strategia „Chiny + 1”, która kształtuje się od ponad dekady, nabiera tempa, a Wietnam stał się priorytetowym kierunkiem rozwoju dzięki konkurencyjnym kosztom pracy (niższym niż w Tajlandii i Malezji) oraz korzystnemu położeniu geograficznemu (graniczącemu z Chinami i bliskości szlaków żeglugowych). Ponadto Wietnam prowadzi również stabilną politykę i angażuje się w rozwój infrastruktury.

Zdaniem dyrektora Savills Hanoi, Matthew Powella, sektor nieruchomości przemysłowych w Wietnamie pozostaje atrakcyjnym kierunkiem rozwoju ze względu na zalety związane z siłą roboczą, kosztami i strategiczną lokalizacją.

Mimo obaw dotyczących barier handlowych ze Stanami Zjednoczonymi Wietnam nadal utrzymuje swoją rolę w globalnym łańcuchu dostaw.

W szczególności przezwyciężane są ograniczenia techniczne, które niegdyś stanowiły słabość Wietnamu. Fabryki posiadają obecnie prefabrykowane konstrukcje stalowe, izolowane, antykorozyjne dachy, wysokość pomieszczeń od 4 do 13 m, dostosowane do automatycznych linii produkcyjnych; nośność podłóg od 1000 do 4000 kg/m²; systemy przeciwpożarowe, elektryczne i oświetleniowe zgodne z normami TCVN i QCVN; natężenie oświetlenia od 100 do 750 luksów, w połączeniu z wentylacją naturalną i wentylatorami podciśnieniowymi.

Typowym przykładem jest KTG Industrial w budynku VSIP Bac Ninh 2 należącym do KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company, którego projekt spełnia normy ACI 117-10, spełniając wymagania dotyczące płaskości, redukcji wibracji itp., które są uważane za kluczowe czynniki w branży zaawansowanych technologii. „Naszym celem jest stworzenie środowiska pracy, które zarówno zwiększa produktywność, jak i chroni środowisko, spełniając coraz bardziej rygorystyczne wymogi ESG” – powiedział Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju projektów w KTG Industrial.

Podobnie, zdaniem pani Trang Bui, dyrektor generalnej Cushman & Wakefield w Wietnamie, zmieniający się trend nie kończy się już na końcowym etapie montażu, lecz wiele firm rozważa przeniesienie całego łańcucha dostaw do Wietnamu. To tworzy silną siłę napędową dla rynku wysokiej klasy gotowych obiektów przemysłowych, strategicznego segmentu rynku nieruchomości przemysłowych.

Tym modelem interesują się nie tylko ogólne przedsiębiorstwa produkcyjne, ale nawet korporacje z branży high-tech. Wymagania dotyczące norm technicznych są rygorystyczne i obejmują m.in. obciążenie podłogi, wysokość sufitu i czynniki związane z ESG.

Nowe cła w USA stały się katalizatorem restrukturyzacji globalnego łańcucha dostaw. W tym kontekście gotowe fabryki stały się „nową gwiazdą” wietnamskiego rynku nieruchomości przemysłowych. Dzięki korzystnym kosztom, strategicznej lokalizacji i elastyczności wdrożenia, model ten nie tylko pomaga Wietnamowi wykorzystać możliwości pozyskiwania bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ), ale także podnosi wartość rynku nieruchomości przemysłowych w procesie integracji.

Źródło: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html