Czy ceny nieruchomości spadną po wprowadzeniu nowych przepisów?

Wraz z wprowadzeniem tabel cen gruntów w ustawie o gruntach z 2024 roku, ceny nieruchomości mogą nadal rosnąć z powodu rosnących kosztów nakładów. Istnieją jednak sposoby na ograniczenie tego trendu wzrostowego.

Ceny domów będą nadal rosnąć.

„Ceny nieruchomości mogą wzrosnąć po 1 sierpnia 2024 r. Wynika to z faktu, że nowa ustawa o gruntach będzie obowiązywać cennik gruntów, co doprowadzi do wyższych kosztów odszkodowań i opłat za użytkowanie gruntów. Czynniki te będą przyczyniać się do wzrostu kosztów nakładów na projekty” – powiedział Vo Hong Thang, dyrektor ds. inwestycji w DKRA Group, podczas seminarium „Poszukiwanie okazji inwestycyjnych w drugiej połowie roku” zorganizowanego przez Investment Newspaper.

Analizując dalej, pan Thang stwierdził, że biorąc pod uwagę strukturę kapitałową projektu inwestycyjnego, typowy stosunek wynosi 2:4:4. W związku z tym kapitał własny stanowi około 20%; dźwignia finansowa z banków i funduszy inwestycyjnych wynosi 40%; pozostałe 40% pochodzi z wcześniejszych płatności dokonywanych przez klientów.

Pan Vo Hong Thang, dyrektor ds. inwestycji w DKRA Group, uważa, że ​​okazje inwestycyjne zawsze pojawiają się na rynku w danym momencie. Zdjęcie: Chi Cuong

Jednak zgodnie z nową ustawą o obrocie nieruchomościami, wkład własny przy zakupie domu nie przekroczy 5% wartości nieruchomości, a nie 30%, jak w obecnym stanie prawnym. Co więcej, przed przekazaniem nieruchomości kupujący muszą wpłacić jedynie do 50% wkładu własnego, co stanowi 20% redukcję w porównaniu z poprzednią sytuacją.

„Gdy kapitał pozyskany od klientów zmniejszy się, wzrośnie kapitał od właścicieli i pożyczki z instytucji finansowych. W tym momencie „berło” znajdzie się w rękach państwowych agencji zarządzających, ponieważ koszty finansowe będą w dużym stopniu uzależnione od czasu licencjonowania projektu” – skomentował Dyrektor Inwestycyjny DKRA Group.

Według wyjaśnień pana Thanga, jeśli nowe przepisy przyspieszą usuwanie przeszkód prawnych, koszty finansowe spadną, a tym samym „obniżą” koszty nakładów na projekty. Jednocześnie, gdy projekty zostaną rozwiązane, zaufanie inwestorów osłabnie, a na rynek nieruchomości z pewnością napłynie więcej pieniędzy.

Według lidera DKRA Group, trzy nowe ustawy dotyczące nieruchomości nie będą miały znaczącego wpływu na wszystkie segmenty rynku do końca roku, zwłaszcza biorąc pod uwagę złożoną sytuację makroekonomiczną. Zamiast tego, przepisy będą potrzebowały co najmniej 6-12 miesięcy, aby w pełni rozpowszechnić się na rynku.

Czy nadszedł czas na inwestowanie w nieruchomości?

Eksperci uczestniczący w seminarium Investment Newspaper jednogłośnie zgodzili się, że okazje inwestycyjne zawsze pojawiają się na rynku, niezależnie od okoliczności. Przykładowo, rynek starszych mieszkań w Hanoi przeżywa ostatnio okres szczególnego rozkwitu. Wielu inwestorów, którzy wykorzystali tę okazję i „spekulowali” w tamtym czasie, osiągnęło bardzo atrakcyjne zyski.

„Rynek jest stabilny od ponad dwóch lat. Stopy procentowe są obecnie bardzo niskie, dlatego inwestorzy dysponujący rezerwami gotówkowymi i wiedzą rynkową powinni rozważyć inwestowanie w produkty o rozsądnych cenach. Jednak biorąc pod uwagę liczne niepewności w otoczeniu makroekonomicznym , osoby korzystające z dźwigni finansowej muszą zachować szczególną ostrożność” – zasugerował pan Thang.

Według raportu DKRA, od końca 2023 roku do chwili obecnej rynek wykazywał oznaki ożywienia, ale tylko w segmencie apartamentów klasy B i C w dużych miastach. Przewiduje się, że segment ten będzie nadal dominował na rynku w drugiej połowie roku.

Niemniej jednak pan Thang szczerze przyznał, że obecne ożywienie nie jest jeszcze prawdziwie silne. Według danych ankietowych z pierwszego półrocza tego roku w Ho Chi Minh City i okolicach, podstawowa podaż mieszkań osiągnęła 15 000. Jednak sprzedaż wyniosła jedynie około 3300 lokali, co stanowi wzrost o 8% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

„Chociaż ogólna podaż i popyt wzrosły, wzrost ten jest nadal nieznaczny, stanowiąc zaledwie 15-20% poziomu z 2019 roku. Co więcej, inwestorzy powinni zwrócić uwagę, że w niektórych innych segmentach, takich jak nieruchomości kurortowe, nie zaobserwowano jeszcze oznak ożywienia” – ocenił pan Thang.

Obecnie nastroje na rynku są podzielone na dwa skrajne bieguny. Po pierwsze, inwestorzy, którzy wykorzystali dźwignię finansową z poprzedniego cyklu, nadal trzymają zyski, czekając na okazje. Po drugie, niektórzy inwestorzy dysponujący dużymi ilościami gotówki wolą poczekać i obserwować dalszy rozwój rynku.

„Dane opublikowane przez Bank Państwowy Wietnamu za pierwsze sześć miesięcy tego roku pokazują, że łączna wartość depozytów wyniosła ponad 13,6 miliona miliardów VND, pomimo bardzo niskich stóp procentowych. Ten defensywny nastrój doprowadził do ograniczonej płynności na rynku nieruchomości, mimo że ta wzrosła” – powiedział pan Thang.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html