Czy ceny nieruchomości spadną po wprowadzeniu nowych przepisów?

Wraz z wprowadzeniem tabeli cen gruntów w ustawie o gruntach z 2024 r. ceny nieruchomości mogą nadal rosnąć z powodu rosnących kosztów produkcji. Jednak wzrost ten nadal można ograniczyć.

Ceny domów będą nadal rosły

„Ceny nieruchomości mogą wzrosnąć po 1 sierpnia 2024 r. Nowa ustawa o gruntach będzie obowiązywać, ponieważ wprowadzi cennik gruntów, co zwiększy koszty odszkodowań i opłat za ich wykup, a także opłaty za użytkowanie gruntów. Czynniki te przyczynią się do wzrostu kosztów projektu” – powiedział Vo Hong Thang, dyrektor ds. inwestycji w DKRA Group, przemawiając na seminarium „Poszukiwanie możliwości inwestycyjnych w drugiej połowie roku” zorganizowanym przez gazetę Dau Tu.

Analizując dalej, pan Thang stwierdził, że biorąc pod uwagę strukturę kapitałową projektu inwestycyjnego, typowy stosunek wynosi 2:4:4. W związku z tym kapitał własny stanowi około 20%; dźwignia finansowa z banków i funduszy inwestycyjnych wynosi 40%; pozostałe 40% jest mobilizowane od klientów, którzy płacą wcześniej.

Pan Vo Hong Thang, dyrektor ds. inwestycji w DKRA Group, uważa, że ​​okazje inwestycyjne zawsze pojawiają się na rynku. Zdjęcie: Chi Cuong

Jednak zgodnie z nową ustawą o obrocie nieruchomościami, wkład własny przy zakupie domu nie przekroczy 5% wartości nieruchomości, zamiast 30% jak w obecnym stanie prawnym. Przed przekazaniem domu kupujący musi wpłacić jedynie do 50%, co stanowi 20% redukcję w porównaniu z poprzednią sytuacją.

„Gdy kapitał pozyskany od klientów zmniejszy się, wzrośnie kapitał od właścicieli i kapitał pożyczony od instytucji finansowych. W tym czasie „berło” znajdzie się w rękach państwowych agencji zarządzających, ponieważ koszty finansowe ulegną znacznemu obniżeniu w momencie uzyskania licencji na projekt” – skomentował Dyrektor Inwestycyjny DKRA Group.

Według wyjaśnień pana Thana, jeśli nowe przepisy przyspieszą usuwanie przeszkód prawnych, koszty finansowe spadną, a tym samym „obniżą” koszty nakładów na projekt. Jednoczesne usuwanie projektów poprawi nastroje inwestorów, a na rynek nieruchomości z pewnością napłynie więcej pieniędzy.

Lider DKRA Group skomentował, że od teraz do końca roku trzy nowe ustawy dotyczące nieruchomości nie będą miały głębokiego wpływu na segmenty, zwłaszcza w kontekście skomplikowanej sytuacji makroekonomicznej. Zamiast tego, przepisy będą potrzebowały co najmniej 6-12 miesięcy, aby faktycznie wejść w rynek.

Czy nadszedł czas na inwestowanie w nieruchomości?

Eksperci na seminarium gazety Dau Tu zgodnie stwierdzili, że na rynku zawsze pojawiają się okazje inwestycyjne w każdych warunkach. Na przykład, w minionym okresie segment starych apartamentów w Hanoi cieszył się szczególną popularnością. Wielu inwestorów potrafiło wykorzystać tę okazję i „surfować” w tamtym czasie, osiągając bardzo atrakcyjne stopy zysku.

„Rynek porusza się w trendzie bocznym od ponad dwóch lat. Obecnie stopy procentowe są bardzo niskie, a inwestorzy dysponujący gotówką i znający się na tym segmencie powinni inwestować w produkty o rozsądnych cenach. Jednak w czasach, gdy makroekonomia wciąż podlega wielu zmiennym, osoby korzystające z dźwigni finansowej muszą zachować szczególną ostrożność” – zasugerował pan Thang.

Według raportu DKRA, od końca 2023 roku rynek wykazywał oznaki ożywienia, ale koncentrował się on jedynie na segmencie apartamentów klasy B i C w dużych miastach. Oczekuje się, że segment ten będzie nadal dominował na rynku w drugiej połowie roku.

Pan Thang przyznał jednak szczerze, że obecne ożywienie gospodarcze wciąż nie jest zbyt silne. Według danych z badań ankietowych przeprowadzonych w pierwszych sześciu miesiącach tego roku w Ho Chi Minh City i okolicach, pierwotna podaż mieszkań osiągnęła 15 000 lokali. Jednak konsumpcja zatrzymała się jedynie na około 3300 lokalach, co stanowi wzrost o 8% w porównaniu z tym samym okresem.

„Mimo że ogólna podaż i popyt wzrosły, liczba ta jest nadal nieznaczna, stanowiąc zaledwie 15-20% okresu 2019. Poza tym inwestorzy powinni zwrócić uwagę, że w niektórych innych segmentach, takich jak nieruchomości kurortowe, nie odnotowano jeszcze oznak ożywienia” – ocenił pan Thang.

Obecnie nastroje na rynku są podzielone na dwa skrajne podejścia. Po pierwsze, inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej z poprzedniego cyklu nadal mają tendencję do zatrzymywania zysków i czekania na okazje. Po drugie, niektórzy inwestorzy dysponujący dużymi ilościami gotówki nadal śledzą rozwój sytuacji na rynku.

„Dane opublikowane przez Bank Państwowy Wietnamu w pierwszym półroczu tego roku pokazują, że łączna kwota depozytów przekracza 13,6 biliarda VND, pomimo bardzo niskich stóp procentowych. Ta defensywna postawa spowodowała wzrost płynności na rynku nieruchomości, ale nadal jest ona ograniczona” – powiedział pan Thang.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html