Ceny nieruchomości w Hanoi wchodzą w nową „grę”.

Zdaniem ekspertów, wartość nieruchomości w tej nowej fazie nie zależy już od fal spekulacyjnych czy plotek planistycznych, ale jest determinowana przez aspekty prawne, infrastrukturę, dostępność transportu i rzeczywisty popyt na mieszkania.

5 czynników decydujących o wartości nieruchomości

Podczas seminarium poświęconego nieruchomościom, które odbyło się rano 2 czerwca, dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości i prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, stwierdził, że Hanoi stoi przed koniecznością restrukturyzacji swojej przestrzeni inwestycyjnej, aby sprostać rosnącej presji w centrum miasta.

„Rynek nieruchomości wkracza w nową fazę. Wartość nieruchomości nie jest już determinowana krótkoterminowymi oczekiwaniami ani bańkami spekulacyjnymi opartymi na plotkach planistycznych, ale musi być budowana na fundamencie jasnych ram prawnych, zsynchronizowanej infrastruktury, realnego popytu i realnych możliwości rozwoju” – podkreślił pan Dinh.

Podzielając ten pogląd, dr Nguyen Duc Kien, były wiceprzewodniczący Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego i były szef Grupy Doradczej ds. Ekonomicznych Premiera, stwierdził, że Hanoi wkracza w fazę miejskiej restrukturyzacji przestrzennej, której celem jest stworzenie nowych ośrodków wzrostu dla gospodarki i rynku nieruchomości.

Według ekspertów, ceny nieruchomości w Hanoi są obecnie kształtowane przez infrastrukturę i ramy prawne. Zdjęcie: Nguyen Le

Według niego północna część Hanoi wyłania się jako strategiczny biegun wzrostu dzięki atutom bramy wjazdowej, łączności regionalnej, dużym rezerwom gruntów oraz obecności ważnych korytarzy gospodarczych, przemysłowych i logistycznych. Wraz z powstaniem nowego centrum administracyjnego i kluczowych szlaków infrastrukturalnych, obszar ten stopniowo przekształca się ze strefy ekspansji w nową siłę napędową rozwoju stolicy.

Mówiąc o kryteriach oceny wartości nieruchomości, pan Kien stwierdził, że wzrost gospodarczy jest najważniejszym czynnikiem przyciągającym mieszkańców, co stwarza podstawy do wzrostu cen gruntów.

Ponadto, kompletne ramy prawne są również ważnym kryterium, które pomaga zwiększyć wartość obszaru miejskiego.

Kredyt nadal jest kluczowym czynnikiem napędzającym rynek nieruchomości. Aby zmaksymalizować jego efektywność, niezbędna jest koordynacja działań deweloperów, instytucji kredytowych i nabywców nieruchomości, która pozwoli na stworzenie odpowiedniej dźwigni finansowej. Stopy procentowe odgrywają decydującą rolę w określaniu tempa inwestycji, ponieważ inwestorzy równoważą koszty kapitału z własnymi możliwościami finansowymi.

Kolejnym czynnikiem jest to, że otwarta infrastruktura będzie tworzyć nową wartość. Jednak ten wzrost wartości nie następuje równomiernie na całym obszarze, lecz zależy od odległości od węzłów komunikacyjnych, takich jak stacje metra, do obszarów mieszkalnych lub innych środków transportu.

Co więcej, dostępność transportowa jest również decydującym kryterium wyboru miejsca zamieszkania. W związku z tym wartość nieruchomości nie jest już mierzona odległością geograficzną, ale czasem podróży. Ludzie będą się martwić, ile minut zajmuje dojazd z domu do pracy lub do centrów rozrywki, gdzie ich rodzina może spędzić weekend.

Ceny nieruchomości w Hanoi znacznie różnią się w zależności od regionu.

Zmiany w infrastrukturze i kierunku rozwoju znajdują również wyraźne odzwierciedlenie w cenach nieruchomości w wielu rejonach Hanoi.

Odnosząc się do cen nieruchomości w niektórych obszarach, pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań Rynku Nieruchomości, stwierdziła, że ​​region zachodni dynamicznie się rozwinął, zasoby gruntów są ograniczone, ceny są wysokie, a marża wzrostu stopniowo maleje. Obecnie ceny nieruchomości w niskiej zabudowie w tym obszarze wahają się od 250 do 400 milionów VND/m², a ceny mieszkań przekraczają 80 milionów VND/m².

Szczególnie w nowym obszarze administracyjnym Tay Ho Tay ceny niskich domów w niektórych projektach wahają się od 480 milionów do 1 miliarda VND/m2, podczas gdy ceny mieszkań wynoszą 150–250 milionów VND/m2.

Wschodnia część Hanoi doświadcza gwałtownego wzrostu cen, co jest efektem powstawania dużych obszarów miejskich i trendu decentralizacji populacji. Według pani Mien, ceny niskich domów w tym rejonie wahają się obecnie od 180 do 300 milionów VND/m², podczas gdy ceny mieszkań przekraczają 70 milionów VND/m², co wyznacza nowy poziom cenowy, charakteryzujący się coraz ostrzejszą konkurencją.

W północnym Hanoi nowa podaż w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2026 roku wyniosła ponad 1400 lokali. Wiele projektów niskiej zabudowy w Me Linh odnotowało ceny na poziomie zaledwie około 80-120 milionów VND/m².

„Te ceny odpowiadają 1/3 do 1/2 cen w sąsiednich obszarach o podobnej lokalizacji, a nawet tylko około 1/5 cen w obszarze Centrum Administracyjnego Jeziora Zachodniego. Me Linh może być ostatnią strefą niskich cen w Hanoi” – oceniła pani Mien.

Pan Le Dinh Chung, zastępca dyrektora generalnego SGO Land, zauważył, że preferencje inwestorów wyraźnie się zmieniają. Podczas gdy wcześniej kapitał poszukiwał głównie krótkoterminowych możliwości wzrostu cen, obecnie inwestorzy coraz bardziej interesują się potencjałem rozwoju społeczności, jakością operacyjną, ekosystemem udogodnień oraz praktyczną wartością eksploatacyjną nieruchomości.

Według niego, ten trend stwarza korzyści dla obszarów z dobrze zaplanowanym rozwojem miejskim, zintegrowaną infrastrukturą i możliwością zaspokojenia rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych. W kontekście coraz bardziej ograniczonej dostępności gruntów w obszarach centralnych i rosnących cen w wielu regionach, obszary z pozostałym potencjałem rozwojowym mogą stać się nowym punktem koncentracji inwestycji w kolejnym cyklu wzrostu.

„Firmy powinny działać jako kontrahenci, a państwo bezpośrednio zarządzać i obsługiwać mieszkania na wynajem”. Wynajem mieszkań to nieunikniony trend w dużych miastach, ale firmy nie są zbyt entuzjastycznie nastawione ze względu na długi okres zwrotu i wysokie stopy procentowe. Zdaniem ekspertów, aby zapewnić zrównoważony rozwój, państwo musi bezpośrednio przejąć inicjatywę w tworzeniu funduszu na wynajem mieszkań.

Źródło: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html