Ceny nieruchomości w Thu Thiem przewyższają ceny w Phu My Hung.

W latach 2010. Phu My Hung szybko wywołał boom na rynku nieruchomości dzięki luksusowym apartamentom i stał się symbolem zamożnej południowej części Ho Chi Minh. Jednocześnie Thu Thiem było jedynie bagiennym terenem z trzcinami, stawami i przeprawami promowymi łączącymi dawną Dzielnicę 2 z centralną Dzielnicą 1, niegdyś uważaną za „krainę za rzeką”.

Jednak w ciągu zaledwie dekady, a zwłaszcza od 2015 roku do chwili obecnej, Thu Thiem przeszło radykalną transformację, stając się jedną z nowych miejskich ikon Ho Chi Minh. Z praktycznie niezagospodarowanego obszaru stopniowo wyrosło na centralny punkt rynku nieruchomości luksusowych, a nawet jest uważane za miejsce o statusie i poziomie cen wyższym niż Phu My Hung w segmencie luksusowym.

Ceny nieruchomości w Thu Thiem rosną od dekady.

Kiedy w 1996 roku po raz pierwszy zatwierdzono plan zagospodarowania przestrzennego Nowego Obszaru Miejskiego Thu Thiem, wielu nadal postrzegało go jako obszar odrębny od istniejącego centrum miasta. Do 2005 roku plan został zrewidowany, a seria projektów infrastrukturalnych, takich jak tunel pod rzeką Sajgon, bulwar Mai Chi Tho i most Thu Thiem 1, zaczęła zmieniać postrzeganie tego półwyspu.

Jednak dopiero około 2015 r. obszar ten zaczął nabierać realnych kształtów, a pierwsze projekty położyły podwaliny pod nowoczesne centrum miejskie.

Pierwsze etapy osiedla Sala Urban Area zapoczątkowały falę rozwoju w Thu Thiem. Następnie powstały Empire City, otwarte w 2015 roku, oraz Metropole, które pojawiło się w 2018 roku, przyciągając wielu dużych deweloperów.

Pierwsze etapy budowy obszaru miejskiego Sala zapoczątkowały falę rozwoju rynku nieruchomości w Thu Thiem. Zdjęcie: Quynh Danh.

W rozmowie z Tri Thuc - Znews, pani Le Thi Huyen Trang, dyrektor generalna JLL Vietnam, stwierdziła, że okres od 2015 do 2018 roku jest uważany za fazę kształtowania się rynku nieruchomości w Thu Thiem.

Pionierskie projekty, takie jak Sala Dai Quang Minha, odnotowały ceny mieszkań na poziomie około 56-70 milionów VND/m². W tamtym czasie cena ta była uważana za bardzo wysoką jak na wschodnią część Ho Chi Minh City, ale rynek szybko ją wchłonął dzięki oczekiwaniom dotyczącym przyszłości tego półwyspu.

Nie tylko apartamenty, ale także segment niskiej zabudowy szybko ustanawia nowy poziom cen. Według pani Trang, wiele domów szeregowych i willi przy głównych ulicach w Sali przyciągało kiedyś uwagę, gdy ich cena osiągała około 200 milionów VND/m² gruntu – cenę rzadko spotykaną w starej Dzielnicy 2 dekadę temu.

Lata 2019–2022 były okresem znaczących przemian, ponieważ wielu deweloperów wprowadziło na rynek nowe produkty i pozycjonowało się w segmencie nieruchomości luksusowych, co pozwoliło firmie Thu Thiem włączyć się do wyścigu na rynku nieruchomości luksusowych.

Początkowo ceny mieszkań w Thu Thiem wynosiły zaledwie kilkadziesiąt milionów VND/m2, ale w latach 2019–2022 wiele projektów nadrzecznych odnotowało ceny na rynku pierwotnym sięgające 160–170 milionów VND/m2.
Pani Le Thi Huyen Trang, Dyrektor Generalna JLL Vietnam

Obecność takich gigantów jak SonKim Land, GS E&C i Keppel Land pomogła w reorganizacji całego rynku. Projekty w Thu Thiem, koncentrujące się na międzynarodowych standardach, podniosły ceny 2-3-krotnie w porównaniu z fazą początkową.

„Podczas gdy ceny mieszkań na etapie początkowym wynosiły zaledwie kilkadziesiąt milionów VND/m², w latach 2019–2022 wiele projektów nadrzecznych odnotowało ceny na rynku pierwotnym sięgające 160–170 milionów VND/m²” – powiedziała pani Trang, cytując statystyki JLL.

Po otwarciu mostu Ba Son dla ruchu w 2022 roku, ceny nieruchomości w Thu Thiem nadal rosły, osiągając nowe rekordy. Most to nie tylko projekt transportowy, ale także „psychologiczny impuls”, który pomaga Thu Thiem połączyć się bezpośrednio z istniejącą centralną dzielnicą biznesową Ho Chi Minh.

Most Ba Son, który został otwarty dla ruchu w 2022 roku, był nie tylko projektem transportowym, ale także „psychologicznym impulsem”, który wywindował ceny nieruchomości w Thu Thiem do niespotykanych dotąd poziomów. Zdjęcie: Quynh Danh.

Do 2025-2026 roku rynek nieruchomości w Thu Thiem oficjalnie wejdzie w fazę ultraluksusu. Według JLL, ceny odsprzedaży wielu apartamentów nad rzeką osiągnęły 180-200 milionów VND/m², zbliżając się do poziomu cen w wielu luksusowych obszarach miejskich w Azji Południowo-Wschodniej. Niektóre wyjątkowe nieruchomości nawet przekraczają ten próg.

Prognozuje się, że ceny nieruchomości w Thu Thiem będą nadal rosły.

Pan David Jackson, dyrektor generalny Avison Young Vietnam, zauważył również, że ceny nieruchomości w Thu Thiem prawdopodobnie gwałtownie wzrosną w latach 2015–2025 ze względu na kilka fundamentalnych czynników, takich jak bliskość dawnego centrum Dzielnicy 1, niewielka podaż gruntów, zsynchronizowana infrastruktura i orientacja na stanie się nowym centrum finansowym Ho Chi Minh City.

Według niego, w przeciwieństwie do starego centrum miasta, Thu Thiem jest starannie zaplanowane z niską gęstością zabudowy, rozbudowanym systemem transportu publicznego i dużą przestrzenią na rozwój dużych udogodnień, takich jak parki, place i przestrzenie wspólne. Tymczasem dawna Dzielnica 1 weszła już niemal w fazę budowy, więc przewiduje się, że potencjalne podwyżki cen w przyszłości będą wolniejsze.

Pani Le Thi Huyen Trang zasugerowała nawet, że Thu Thiem ugruntowało swoją pozycję jako „nowe centrum”, bezpośrednio konkurujące ze starą Dzielnicą 1 i przewyższające wiele innych od dawna istniejących, ekskluzywnych obszarów miasta.

Oprócz korzyści w planowaniu, zdaniem pani Trang, połączenie z Thu Thiem do targu Ben Thanh przez tunel Thu Thiem lub most Ba Son jest nawet szybsze niż w niektórych obszarach dawnych przedmieść Dystryktu 1. Dzięki temu zmniejszyła się różnica w cenach między tymi dwoma obszarami.

Porównując ją z południową częścią Ho Chi Minh City, stwierdziła, że Phu My Hung pełni obecnie rolę stabilnego obszaru miejskiego, zaspokajającego rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe rodzin, podczas gdy Thu Thiem wyłania się jako nowe centrum o dużej atrakcyjności pod względem wzrostu wartości nieruchomości i zdolności do przyciągania długoterminowego kapitału inwestycyjnego.

Phu My Hung pełni obecnie rolę stabilnego obszaru miejskiego, zaspokajając rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe rodzin. Zdjęcie: Quynh Danh.

Dlatego też, chociaż ceny nieruchomości w Thu Thiem wzrosły gwałtownie w okresie 2015–2025, ze średnią roczną stopą wzrostu wynoszącą około 20,4% w przypadku mieszkań i 23% w przypadku domów jednorodzinnych, pan David uważa, że obszar ten wciąż przechodzi proces transformacji z nowo powstałego obszaru miejskiego w bardziej rozwinięty etap.

Ekspert z Avison Young ocenia, że Thu Thiem wciąż ma znaczny potencjał wzrostu cen dzięki ciągłym, intensywnym inwestycjom w infrastrukturę, kultowe budynki i ekskluzywne udogodnienia. Według niego, obszar ten stopniowo staje się liderem w ustalaniu poziomu cen luksusowych nieruchomości w Ho Chi Minh City.

Tymczasem przewiduje się, że Phu My Hung utrzyma swoją atrakcyjność dzięki kompleksowemu planowaniu i sprawdzonej jakości życia, jednak obszar ten wkracza w dojrzałą fazę cyklu rozwoju, więc szacuje się, że potencjał wzrostu cen jest znacznie niższy.

„Różnica w popycie na nieruchomości w Thu Thiem wynika z ich przyszłego położenia. Podczas gdy Thao Dien i Phu My Hung są atrakcyjne ze względu na ugruntowaną pozycję życiową, Thu Thiem przyciąga nabywców, którzy oczekują, że w dłuższej perspektywie staną się nowym centrum finansowym i miejską ikoną Ho Chi Minh City” – powiedział David.

Biorąc pod uwagę poziomy cen do 2025 r., uważa on, że Thu Thiem stworzył znaczącą lukę w porównaniu do Thao Dien i Phu My Hung, jednocześnie znacznie zmniejszając dystans do starego Dystryktu 1.

Według badania przeprowadzonego przez Tri Thuc - Znews , ceny mieszkań w Phu My Hung wahają się obecnie od 80 do 150 milionów VND/m² w zależności od okolicy, ze średnim wzrostem o około 10% rocznie. Nowe projekty, takie jak The Regency w Phu My Hung, są obecnie odsprzedawane po około 170-180 milionów VND/m². Tymczasem wiele nowych projektów w Thu Thiem znacznie przekroczyło granicę 200 milionów VND/m².

Pan David przewiduje, że do roku 2030 Thu Thiem wejdzie w fazę „ukończenia funkcjonalnej części miasta”, kiedy to szereg ważnych elementów, takich jak mosty Thu Thiem 3 i 4, kładka dla pieszych, linia metra Ben Thanh – Thu Thiem, plac centralny, Międzynarodowe Centrum Finansowe oraz duże projekty nieruchomościowe, będzie działać jednocześnie.

W tym czasie ceny nieruchomości nie będą już zależeć wyłącznie od oczekiwań, ale od rzeczywistych przepływów pieniężnych, realnego popytu ze strony firm, specjalistów i działalności gospodarczej o wysokiej wartości. Według niego, po okresie 2026-2030, kiedy ekosystem nowej centralnej dzielnicy biznesowej zostanie ukończony, Thu Thiem może wejść w nowy cykl wzrostu, a poziomy cen mogą przekroczyć średnią w Dzielnicy 1 w niektórych segmentach luksusowych.

Mimo prognoz dalszego wzrostu cen, eksperci uważają, że płynność w tym regionie pozostanie dodatnia dzięki temu, że główną grupą klientów są inwestorzy długoterminowi, którzy postrzegają nieruchomości w centrum miasta jako bezpieczne aktywa w niestabilnym otoczeniu gospodarczym.

„Popyt na nieruchomości na tym półwyspie nie wynika wyłącznie z gromadzenia aktywów, ale jest również powiązany z filozofią stylu życia, która stawia na pierwszym miejscu doświadczenia i bezpośrednią łączność z przyszłym Międzynarodowym Centrum Finansowym. To tworzy wysoce selektywny segment rynku, dążący do standardów nowoczesnego miasta na poziomie regionalnym” – dodała pani Trang.

Źródło: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html