HoREA: Należy zapobiegać ryzyku manipulacji cenami gruntów podczas wyceny.

Według HoREA możliwość zmowy między agencjami zarządzającymi, inwestorami, firmami wyceniającymi i ekspertami w celu manipulowania cenami gruntów jest negatywną praktyką, której należy zapobiec przy nowelizacji ustawy.

Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) właśnie przedłożyło Stałej Komisji Zgromadzenia Narodowego kilka opinii dotyczących projektu ustawy o ziemi (znowelizowanej), w tym ostrzeżenie o konieczności zapobiegania ryzyku zmowy i ustalania cen podczas wyceny gruntów.

Według HoREA, w wycenie i ustalaniu cen gruntów pod projekty nieruchomościowe na poziomie prowincji biorą udział cztery podmioty. Pierwszym z nich są agencje stanowe (Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, Dyrektor Departamentu Finansów oraz Prowincjonalny Komitet Ludowy).

Kolejnym podmiotem jest inwestor projektu nieruchomości, bezpośrednio objęty procesem wyceny gruntów. Trzecim podmiotem jest firma wyceniająca (świadcząca usługi wyceny gruntów oraz sporządzająca raporty lub certyfikaty wyceny). Wreszcie, eksperci zapraszani do Rady ds. Wyceny Gruntów (Land Valuation Council); ich zadaniem jest niezależna ocena działań Rady w zakresie wyceny i szacowania wartości gruntów przed przekazaniem ceny gruntu do decyzji Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, stwierdził, że istnieje wiele przypadków, w których podmioty te aktywnie współdziałają w celu manipulowania cenami gruntów, co prowadzi do błędnych wycen gruntów. Uważa on, że takie sytuacje muszą zostać jasno zidentyfikowane, aby opracować mechanizmy i rozwiązania zapobiegające stratom w budżecie państwa i sprzeniewierzeniu majątku publicznego, ponieważ stanowią one cenne zasoby gruntowe, oraz zwalczające te zjawiska.

Nieruchomości we wschodniej części Ho Chi Minh City, w okolicy Thu Thiem. Zdjęcie: Quynh Tran

Pan Chau stwierdził ponadto, że obecnie pięć metod wyceny gruntów – porównawcza, odliczeniowa, dochodowa, nadwyżkowa i współczynnika korekty ceny gruntu – nie spełnia wymaganych standardów dokładności. Te pięć metod nie obejmuje metody masowej wyceny i nie posiada kompletnej i aktualnej bazy danych cen wejściowych, co prowadzi do niewiarygodnych wyników wyceny.

Stosowanie przestarzałych metod wyceny doprowadziło do sytuacji, w której w przypadku tego samego projektu nieruchomościowego, jeśli tylko jedna firma wyceniająca zastosuje dwie różne metody wyceny, wyniki będą się różnić i wyniosą 17%. Z kolei w przypadku tego samego projektu nieruchomościowego, jeśli dwie różne firmy wyceniające zastosują tę samą metodę wyceny gruntów, wyniki również będą się różnić i wyniosą około 17%.

Przewodniczący HoREA poruszył również drażliwe kwestie, a mianowicie, że część urzędników państwowych i służby cywilnej pracujących w dziedzinie gruntów i ich finansowania obawia się odpowiedzialności i ryzyka prawnego związanego z wykonywaniem swoich obowiązków. Unikają oni odpowiedzialności, przekazują sobie nawzajem dokumenty, wahają się przed składaniem propozycji lub podejmowaniem decyzji, a także wyceniają grunty bardzo wysoko w porównaniu z cenami rynkowymi, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo.

Podobnie wiele firm zajmujących się wyceną gruntów niechętnie uczestniczy w wycenie gruntów w celu ustalenia opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w przypadku projektów nieruchomości, które są przekazywane do budżetu państwa, również z obawy przed odpowiedzialnością i ryzykiem prawnym związanym z wykonywaniem prac związanych z wyceną gruntów.

W świetle tych niedociągnięć, HoREA proponuje, aby rząd centralny rozpatrzył propozycję złożoną przez Komitet Ludowy Ho Chi Minh City rządowi, dotyczącą pilotażowego zastosowania metody współczynnika korekty cen gruntów. Propozycja ta wymagałaby wprowadzenia współczynnika korekty cen gruntów (współczynnika k4) do obliczania opłat za użytkowanie gruntów dla wszystkich komercyjnych projektów mieszkaniowych, niezależnie od tego, czy ich wartość przekracza, czy jest niższa niż 30 miliardów VND, zgodnie z Tabelą Cen Gruntów.

Na tej podstawie państwo może decydować o opłatach za użytkowanie gruntów i opłatach za dzierżawę gruntów w terminie nieprzekraczającym 6 miesięcy od dnia wydania decyzji o przeznaczeniu, wydzierżawieniu lub zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów. Ten punkt jest analogiczny do przepisu, zgodnie z którym świadectwa wyceny gruntów są ważne nie dłużej niż 6 miesięcy.

Pan Chau uważa, że ​​propozycja Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City ujednolici sposób obliczania opłat za użytkowanie gruntów i dzierżawę gruntów w przypadku projektów deweloperskich, budownictwa komercyjnego i rozwoju miast, zapewniając przejrzystość. Pozwoli to zarówno państwu, jak i przedsiębiorstwom przewidzieć wysokość opłat za użytkowanie gruntów i dzierżawę gruntów, które muszą wpłacić do budżetu państwa.

„Rozwiązanie nierozstrzygniętych kwestii związanych z finansowaniem gruntów pokaże, że państwo jest liderem rynku, a nie tylko za nim podąża, zapewniając wystarczające, dokładne i terminowe wpływy do budżetu, a jednocześnie chroniąc prawa inwestorów i obywateli” – podkreślił.

Trung Tin

Link źródłowy: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html