HoREA: Konieczne jest zapobieganie ryzyku manipulacji cenami gruntów podczas wyceny

Agencje zarządzające, inwestorzy, przedsiębiorstwa wyceniające i eksperci ds. przeglądów mogą zmawiać się w celu zafałszowania cen gruntów, co jest zjawiskiem negatywnym, któremu należy zapobiec przy okazji nowelizacji Prawa, twierdzi HoREA.

Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) właśnie przedłożyło Stałemu Komitetowi Zgromadzenia Narodowego szereg opinii dotyczących projektu ustawy o ziemi (znowelizowanej), w których ostrzega przed ryzykiem zmowy przy ustalaniu cen gruntów w kontekście ich wyceny.

Według HoREA, w wycenie i ustalaniu cen gruntów pod projekty nieruchomościowe na poziomie prowincji biorą udział cztery podmioty. Pierwszym z nich są agencje stanowe (Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, Dyrektor Departamentu Finansów oraz Prowincjonalny Komitet Ludowy).

Kolejnym podmiotem jest inwestor w projekt nieruchomości, na którego bezpośrednio wpływają działania związane z wyceną gruntów. Trzecim podmiotem jest przedsiębiorstwo zajmujące się wyceną (świadczące usługi wyceny gruntów oraz sporządzające raporty lub certyfikaty wyceny). Wreszcie, recenzent jest zapraszany do udziału w Radzie ds. Wyceny Gruntów, gdzie wykonuje zadanie niezależnego przeglądu wycen i działań związanych z wyceną prowadzonych przez tę Radę przed przekazaniem ich Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu w celu podjęcia decyzji w sprawie cen gruntów.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, powiedział, że istnieje wiele przypadków, w których podmioty te aktywnie zmawiają się między sobą w celu ustalenia cen gruntów, co powoduje zniekształcenie wyników wyceny gruntów. Dodał, że takie sytuacje muszą być jasno zidentyfikowane, aby opracować mechanizmy i rozwiązania zapobiegające utracie dochodów budżetu państwa i majątku publicznego, a także przeciwdziałające jej, ponieważ są to zasoby gruntowe.

Nieruchomości na wschodzie Ho Chi Minh City, w okolicy Thu Thiem. Zdjęcie: Quynh Tran

Pan Chau dodał, że obecnie pięć metod wyceny gruntów, w tym metoda porównawcza, metoda odliczeń, metoda dochodowa, metoda nadwyżki i metoda współczynnika korekty ceny gruntu, nie spełnia wymogów dokładności. Te pięć metod nie obejmuje metody masowej wyceny, nie zbudowało kompletnej bazy danych wejściowych cen i nie było aktualizowane w czasie rzeczywistym, co prowadzi do niewiarygodnych wyników wyceny.

Stosowanie starych metod wyceny prowadzi do sytuacji, w której ten sam projekt nieruchomościowy, realizowany przez jedną firmę wyceniającą, ale z zastosowaniem dwóch różnych metod wyceny, daje dwa różne wyniki z różnicą wartości wynoszącą 17%. Tymczasem ten sam projekt nieruchomościowy, realizowany przez dwie różne firmy wyceniające, stosujące tę samą metodę wyceny gruntów, również daje dwa różne wyniki z różnicą wartości wynoszącą około 17%.

Przewodniczący HoREA poruszył również drażliwą kwestię, że wielu urzędników, funkcjonariuszy i pracowników sektora publicznego zajmujących się gruntami i ich finansowaniem obawia się odpowiedzialności i ryzyka prawnego związanego z wykonywaniem swoich obowiązków. Przesuwają sprawy, manipulują dokumentami, boją się składać propozycje, podejmować decyzje lub ustalają ceny gruntów na bardzo wysokim poziomie w porównaniu z cenami rynkowymi, aby zachować bezpieczeństwo.

Podobnie wiele przedsiębiorstw zajmujących się wyceną gruntów nie zgadza się na udział w wycenie gruntów w celu ustalenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych od nieruchomości wnoszonych do budżetu państwa, ponieważ obawiają się odpowiedzialności i ryzyka prawnego związanego z wykonywaniem prac związanych z wyceną gruntów.

W obliczu tych niedociągnięć, HoREA zaleca rządowi centralnemu rozpatrzenie propozycji Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, przedłożonej rządowi, dotyczącej pilotażu stosowania metody współczynnika korekty cen gruntów. Propozycja ta doprowadzi do konieczności wprowadzenia współczynnika korekty cen gruntów (współczynnika k4) do obliczania opłat za użytkowanie gruntów dla wszystkich komercyjnych projektów mieszkaniowych, niezależnie od ich wartości powyżej lub poniżej 30 miliardów VND, zgodnie z Cennikiem Gruntów.

Na tej podstawie państwo może decydować o opłatach za użytkowanie gruntów i czynszach dzierżawnych w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia wydania decyzji o przeznaczeniu gruntów, dzierżawie gruntów i zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów. Ten punkt jest analogiczny do przepisu, zgodnie z którym świadectwo wyceny gruntów jest ważne nie dłużej niż 6 miesięcy.

Pan Chau powiedział, że propozycja Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City sformalizuje sposób obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych dla projektów deweloperskich, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich, aby zapewnić przejrzystość. Dzięki temu państwo i przedsiębiorstwa będą mogły przewidzieć wysokość opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych, które należy wpłacić do budżetu państwa.

„Rozwiązanie problemu zaległości w finansowaniu gruntów pokaże, że państwo jest liderem rynku, a nie tylko go naśladuje, zapewniając odpowiednie, prawidłowe i terminowe pobieranie podatków budżetowych, przy jednoczesnym zagwarantowaniu praw inwestorów projektu i obywateli” – podkreślił.

Wierny

Link źródłowy: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html