Stopy procentowe rosną, przepływy pieniężne stają się „trudne”: rynek nieruchomości ponownie wchodzi w cykl selekcji

(CLO) Po długim okresie korzystania z niskich przepływów pieniężnych rynek nieruchomości staje przed nowymi wyzwaniami, ponieważ stopy procentowe zaczynają rosnąć.

Stopy procentowe rosną

Po długim okresie utrzymywania się na niskim poziomie, oprocentowanie oszczędności w wielu bankach zaczęło stopniowo rosnąć, co doprowadziło do wzrostu stóp procentowych kredytów.

Chociaż Bank Państwowy kontynuował politykę wspierania płynności i nie zasygnalizował zacieśnienia polityki pieniężnej – od czerwca nie wznowił bowiem wypłat pieniędzy za pośrednictwem bonów skarbowych – poziom stóp procentowych jest obecnie pod dużą presją.

Powrót presji inflacyjnej i ostrożne zarządzanie największych banków centralnych na świecie ograniczyły pole manewru w utrzymywaniu niskich stóp procentowych.

Stopy procentowe stopniowo rosną. (Zdjęcie: CSD)

W tym kontekście rynek nieruchomości, będący sektorem silnie uzależnionym od kredytów, stoi w obliczu poważnego wyzwania, jeśli chodzi o jego ożywienie i rozwój.

Według raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VAR), rzeczywistość pokazuje, że gwałtowny wzrost stóp procentowych pierwszym i najbardziej oczywistym skutkiem jest spadek płynności na rynku. Nabywcy domów, zwłaszcza ci korzystający z kredytów hipotecznych, będą musieli zrewidować swoje plany finansowe.

Tymczasem inwestorzy na rynku nieruchomości są ostrożniejsi w planach rozbudowy swoich portfeli, gdyż spodziewana rentowność raczej nie zrównoważy wzrostu kosztów kapitałowych.

Jednocześnie przedsiębiorstwa zajmujące się rozwojem projektów stoją w obliczu podwójnego ryzyka: rosną koszty finansowe, a popyt spada, co powoduje spowolnienie przepływów pieniężnych i zmniejszenie podaży nowych produktów. Spadek podaży powoduje stagnację transakcji, a ceny z trudem utrzymują taką samą dynamikę wzrostu jak w poprzednim okresie.

Ze względu na wysoką dźwignię finansową, nieruchomości są kanałem inwestycyjnym najbardziej i najmocniej dotkniętym wahaniami stóp procentowych. W przeszłości rynek wietnamski doświadczył gwałtownego spadku w latach 2011-2013, kiedy oprocentowanie kredytów przekroczyło próg 18-20% rocznie.

Wiele przedsiębiorstw i inwestorów musiało wyprzedawać aktywa, aby ograniczyć straty, co spowodowało „zamrożenie” rynku na długi czas, a ceny nieruchomości w wielu obszarach spadły o 30–40%, nawet w centrum.

Częściowo wynika to z mentalności inwestycyjnej polegającej na poleganiu na pożyczkach krótkoterminowych, podczas gdy projekty i aktywa nieruchomości charakteryzują się długimi cyklami inwestycyjnymi. Nagły wzrost kosztów kapitałowych powoduje zaburzenia przepływów pieniężnych, a ryzyko utraty płynności jest niemal nieuniknione.

Presję wywierają również preferencyjne kredyty hipoteczne. W ostatnich latach, aby pobudzić rynek, wielu inwestorów i banków komercyjnych wprowadziło pakiety kredytów hipotecznych z preferencyjnym oprocentowaniem już od 5,5% rocznie, a nawet z karencją w spłacie kapitału do 5 lat. Polityka ta pomaga wielu osobom i inwestorom uzyskać dostęp do taniego kapitału na zakup nieruchomości.

Okres preferencyjny ma jednak charakter jedynie tymczasowy. Wraz z wejściem w okres zmiennej stopy procentowej, jeśli ogólny poziom stóp procentowych wzrośnie, presja na spłatę zadłużenia gwałtownie wzrośnie.

Dostawcy VAR uważają, że wielu klientów znajduje się w sytuacji, w której „nie wpłacili kapitału, a odsetki się podwoiły”. Przy niskiej płynności rynku odsprzedaż produktów w celu ograniczenia strat staje się trudna, a ryzyko nieściągalnych długów może powrócić do systemu kredytowego.

Firmy z branży nieruchomości pod ogromną presją

VAR-y oceniają: Firmy z branży nieruchomości są obecnie grupą najbardziej dotkniętą rosnącymi stopami procentowymi. Z jednej strony muszą ponosić wyższe koszty finansowania kredytów na realizację projektów, z drugiej strony siła nabywcza na rynku spada, gdy ludzie mają trudności z dostępem do kredytów na zakup nieruchomości.

Tymczasem kanał mobilizacji kapitału za pośrednictwem obligacji korporacyjnych nie został jeszcze w pełni przywrócony. Nowa emisja jest nadal ostrożna, a liczba zapadających obligacji pozostaje wysoka, co zmusza wiele firm do zarządzania przepływami pieniężnymi poprzez wyprzedaż gruntów, opóźnianie postępów budowy lub negocjacje z wykonawcami i bankami w celu wydłużenia terminów płatności.

Firmy z branży nieruchomości są pod ogromną presją ze względu na rosnące stopy procentowe. (Zdjęcie: ST)

W szczególności, biorąc pod uwagę, że większość dostaw stanowią projekty przyszłe, zakłócenia w przepływach pieniężnych od klientów dodatkowo zwiększają presję finansową.

Gdy koszty kredytów rosną, inne kanały mobilizacji kapitału nie są jeszcze rozwinięte, a możliwości finansowe wielu inwestorów są ograniczone, wiele projektów jest zagrożonych zawieszeniem lub opóźnieniem, co wpływa na zaufanie nabywców i inwestorów wtórnych.

Wysokie stopy procentowe nie tylko wpływają na trwające projekty, ale też osłabiają zdolność do zwiększania funduszy na grunty i rozpoczynania nowych projektów.

W rzeczywistości banki mają tendencję do podwyższania stóp procentowych w okresach dekoniunktury na rynku ze względu na wysokie ryzyko. W takich momentach wiele firm woli „stać w miejscu” zamiast zwiększać inwestycje, aby ograniczyć straty – zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów gruntów i budowy.

W rezultacie podaż mieszkań jest zagrożona znacznym spadkiem w średnim okresie. Ponadto rosnące stopy procentowe pośrednio wpływają również na koszty inwestycji publicznych i infrastruktury.

Wraz ze wzrostem cen surowców, kosztów pracy i kosztów oczyszczania terenu, postępy w realizacji wielu kluczowych projektów transportowych ulegają opóźnieniu. Ma to bezpośredni wpływ na oczekiwania dotyczące wzrostu cen na obszarach, które wcześniej miały „skorzystać z infrastruktury”, stawiając wielu inwestorów wtórnych w trudnej sytuacji.

Pomimo wielu wyzwań, długoterminowe prognozy dla wietnamskiego rynku nieruchomości pozostają pozytywne, dzięki dużemu popytowi na mieszkania i silnej urbanizacji.

„W miarę jak gospodarka nadal się rozwija, segmenty takie jak budownictwo mieszkaniowe, nieruchomości przemysłowe, biura na wynajem i handel detaliczny wciąż utrzymują stabilny popyt” – ocenili przedstawiciele VAR.

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) uważa, że ​​w obecnej sytuacji nabywcy domów powinni wykorzystać okazję, gdy stopy procentowe są nadal niskie, a podaż się odradza.

Jednakże wykorzystanie kapitału pożyczonego powinno być kontrolowane na bezpiecznym poziomie, nieprzekraczającym 50% wartości nieruchomości, aby uniknąć ryzyka związanego z odwróceniem stóp procentowych. Kupujący powinni również priorytetowo traktować projekty z renomowanymi inwestorami, silną zdolnością finansową, gwarancjami prawnymi i postępem budowy – zwłaszcza w przypadku produktów mieszkaniowych powstających w przyszłości.

Source: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html