Napływ kredytów i obligacji do sektora nieruchomości: szansa czy potencjalne ryzyko?

(CLO) Do sektora nieruchomości powracają przepływy kapitału kredytowego i obligacyjnego. Jednak to ożywienie nadal wiąże się z potencjalnym ryzykiem, zwłaszcza gdy segment przedsiębiorstw nadal w dużym stopniu polega na kredytach i emisji obligacji w celu rotacji finansowania.

Według najnowszych danych Banku Państwowego Wietnamu , na dzień 31 sierpnia, wartość niespłaconych kredytów na nieruchomości wyniosła około 4,1 miliona miliardów VND, co stanowi wzrost o 19% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Z tego, wartość niespłaconych kredytów na działalność związaną z nieruchomościami wyniosła 1,823 miliona miliardów VND.

Konkretnie, w przypadku projektów inwestycyjnych w budownictwie miejskim i rozwoju mieszkalnictwa saldo kredytowe wynosi 614,737 mld VND; saldo projektów wynajmu biur wynosi 61,946 mld VND; saldo projektów budowy parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego wynosi 114,274 mld VND.

Kredyty i obligacje napływają do sektora nieruchomości. (Zdjęcie ilustracyjne/DP)

Ponadto niespłacone saldo kredytowe na projekty związane z ekoturystyką i uzdrowiskami wynosi 62,487 mld VND; na projekty związane z restauracjami i hotelami – 64,560 mld VND; niespłacone zadłużenie na budowę, remonty i zakup domów na sprzedaż lub wynajem wynosi 130,642 mld VND.

Ponadto kwota niespłaconych pożyczek udzielonych klientom nabywającym prawa do użytkowania gruntów wynosi 190,113 mld VND; kwota niespłaconych pożyczek udzielonych na inne inwestycje w nieruchomości i działalność gospodarczą sięga 584,553 mld VND.

W tej kwestii Ministerstwo Budownictwa stwierdziło: Dane pokazują, że rynek nieruchomości otrzymuje obecnie wyższe wsparcie kredytowe niż pod koniec 2024 roku. Jednak dla zapewnienia zrównoważonego rozwoju nadal konieczne jest dalsze wzmacnianie kontroli potencjalnych ryzyk, aby utrzymać stabilność rynku.

Tymczasem w ciągu ostatnich 9 miesięcy łączna wartość wyemitowanych obligacji korporacyjnych osiągnęła prawie 398 000 mld VND, co stanowi wzrost o 44% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku, co wskazuje na pozytywną odbudowę kanału mobilizacji kapitału poprzez obligacje. Na drugim miejscu znalazła się branża nieruchomości, odpowiadająca za około 18% całkowitej wartości emisji (ponad 70 000 mld VND), co stanowi wzrost o 35% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Oprócz nowej emisji, przedsiębiorstwa z branży nieruchomości zintensyfikowały również skup obligacji, skupiając się na kwocie 43 000 mld VND odkupionych w ciągu pierwszych 8 miesięcy roku, co stanowi wzrost o 47% w porównaniu z tym samym okresem. Świadczy to o wysiłkach na rzecz restrukturyzacji i wywiązania się ze zobowiązań finansowych po okresie przedłużenia zgodnie z dekretem 08/2023/ND-CP.

Ministerstwo Budownictwa przyznało, że na rynku obligacji zabezpieczonych nieruchomościami pojawiły się oznaki poprawy, jednak ryzyko nadal istnieje, zwłaszcza gdy niektóre transakcje emisji i odkupu obligacji przeprowadzane są za pośrednictwem organizacji powiązanych z emitentem. Wymaga to większego nadzoru i przejrzystości w celu zapewnienia bezpieczeństwa i stabilności rynku.

Dane pokazują również, że rynek obligacji korporacyjnych podlega znacznym wahaniom miesięcznym, szczególnie w sektorze nieruchomości. W lipcu 2025 r. łączna emisja obligacji korporacyjnych osiągnęła 30 203 mld VND, z czego same nieruchomości stanowiły 2 245 mld VND (co stanowi około 7,43% całkowitej wartości emisji), utrzymując się na niskim poziomie.

W sierpniu 2025 r. całkowita emisja wzrosła do 45 688 mld VND, z czego emisja na nieruchomości osiągnęła 17 640 mld VND (co stanowi 38,6%), co stanowi najwyższy poziom w kwartale. We wrześniu 2025 r. całkowita emisja spadła do 23 703 mld VND, a sama emisja na nieruchomości wyniosła 3 910 mld VND (co stanowi 16,5%), co stanowi znaczny spadek w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Powyższe wydarzenia pokazują, że przepływy kapitału kredytowego i obligacyjnego powracają do sektora nieruchomości, przyczyniając się do zwiększenia płynności i wsparcia niedokończonych projektów. Jednak to ożywienie nadal wiąże się z potencjalnym ryzykiem, zwłaszcza gdy segment przedsiębiorstw nadal w dużym stopniu polega na kredytach i emisji obligacji w celu rotacji finansowania.

W obliczu tej sytuacji Ministerstwo Budownictwa zaleca, aby Bank Państwowy proaktywnie i skutecznie zarządzał polityką pieniężną, kierując kredyty na obszary priorytetowe, w szczególności na projekty budownictwa socjalnego, mieszkania pracownicze, renowację i przebudowę starych budynków mieszkalnych oraz budownictwo komercyjne, w cenach dostosowanych do dostępności dla ludzi.

Jednocześnie Ministerstwo Budownictwa zaleciło Ministerstwu Finansów wzmocnienie zarządzania, inspekcji i ścisłej kontroli emisji poszczególnych obligacji korporacyjnych, a także proaktywne nakłanianie i nadzorowanie spłaty obligacji w terminie zapadalności w celu zapewnienia uzasadnionych praw inwestorów.

Ponadto Ministerstwo Budownictwa zaleca, aby Ministerstwo Finansów synchronicznie i efektywnie wdrażało rozwiązania mające na celu zrównoważony, stabilny, bezpieczny i zdrowy rozwój rynku kapitałowego i rynku obligacji korporacyjnych, przyczyniając się do zaspokojenia średnio- i długoterminowych potrzeb kapitałowych gospodarki.

Źródło: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html