Fala przepływu kapitału z branży nieruchomości „na południe”

Region południowy, a zwłaszcza Ho Chi Minh City, jest atrakcyjnym miejscem dla fali napływu kapitału z sektora nieruchomości „na południe”, zwłaszcza od inwestorów z północy. Inwestorzy muszą jednak starannie dobierać segmenty, oceniać możliwości finansowe i priorytetowo traktować strategie długoterminowe, zamiast oczekiwać szybkich zysków, aby zapewnić bezpieczeństwo i efektywność w kontekście restrukturyzacji rynku.

Báo Đại biểu Nhân dân•07/11/2025

Ceny mieszkań pozostają „wysokie”, przepływy pieniężne szukają kierunku ruchu

Dane badawcze Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) pokazują, że w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2025 r. na rynku w Hanoi otwarto około 22 000 nowych mieszkań, co stanowi 64% całkowitej podaży w 2024 r. i jest najwyższym poziomem w tym samym okresie 2019–2025. W szczególności mieszkania nadal odgrywają wiodącą rolę, stanowiąc 76% całkowitej nowej podaży.

*Obecnie przepływy kapitału z sektora nieruchomości silnie kierują się do regionu południowego. Zdjęcie: VARS*

Jednak ceny sprzedaży nie spadły, a wręcz przeciwnie – stały się „gorące”, biorąc pod uwagę rosnącą popularność nowych projektów o cenach przekraczających 100 mln VND/ ^m² . Wskaźnik cen mieszkań (odzwierciedlający średnie wahania cen sprzedaży w okresie (bieżącym) w porównaniu z okresem bazowym (pierwszym kwartałem 2019 r.) projektów z próby projektów wybranej i obserwowanej przez VARS) w Hanoi w trzecim kwartale 2025 r. wzrósł o 5% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 96,2% w porównaniu z kwartałem bazowym (pierwszym kwartałem 2019 r.) – 1,7-krotnie więcej niż w dawnym Ho Chi Minh City w tym samym okresie.

Podstawowy poziom cen mieszkań (mieszkań wystawionych na sprzedaż po raz pierwszy) w Hanoi również ustanowił nowy „poziom” wynoszący średnio 95 milionów VND/ ^m2 , czyli więcej niż w Ho Chi Minh City, przy czym ponad 43% nowej podaży w trzecim kwartale kosztowało ponad 120 milionów VND/ ^m2 .

Wysokie, „zakotwiczone” ceny nieruchomości zawęziły marżę wzrostu cen, zmniejszając atrakcyjność kapitału inwestycyjnego. Jednocześnie wartość kapitału przekracza możliwości finansowe wielu inwestorów, co powoduje, że przepływy pieniężne zaczynają się przenosić z Hanoi w poszukiwaniu nowych możliwości na rynkach o rozsądnych cenach i większym potencjale wzrostu.

Oprócz koncentracji w prowincjach otaczających Hanoi, w których zapewniono pełne połączenia infrastrukturalne, przepływy pieniężne przesuwają się w dużej mierze do regionu południowego.

Zastępca Sekretarza Generalnego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), Nguyen Thai Binh, poinformował, że pod koniec drugiego kwartału wstępne statystyki od wielu inwestorów wykazały, że klienci z Północy stanowili około 20% wszystkich transakcji na Południu w pierwszej połowie roku, czyli dwa razy więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Do końca trzeciego kwartału wskaźnik ten osiągnął 30%, niemal tyle samo, co w okresie gorączki lat 2016-2020.

W związku z tym region południowy przyciąga kapitał dzięki utrzymywaniu się cen na poziomie skumulowanym przez ostatnie 3 lata, co stwarza przestrzeń do wzrostu i atrakcyjne marże zysku dla inwestorów. Niektóre obszary na obrzeżach dawnego Ho Chi Minh City, w tym połączone miejscowości, charakteryzują się cenami o 30-40% niższymi niż Hanoi, a jednocześnie połączenia infrastrukturalne i tempo urbanizacji gwałtownie rosną.

Na przykład w Hanoi, gdzie ceny wynoszą 2-4 miliardy VND, można kupić jedynie mieszkanie z jedną sypialnią lub apartament 1+1, podczas gdy w Ho Chi Minh City inwestorzy mają do wyboru bardziej zróżnicowany wybór, od mieszkań po domy jednorodzinne. Warto zauważyć, że ceny niektórych nowo otwartych projektów na przedmieściach Ho Chi Minh City wynoszą obecnie zaledwie 2/3 w porównaniu z cenami na przedmieściach Hanoi, co sprawia, że marża wzrostu cen w perspektywie średnio- i długoterminowej jest bardziej atrakcyjna.

Przepływ kapitału z Hanoi do Ho Chi Minh City i okolic ma na celu nie tylko „polowanie na niskie ceny”, ale także dywersyfikację portfeli i optymalizację efektywności kapitału. W porównaniu z Hanoi rynek w Ho Chi Minh City wyróżnia się wyraźnie, zwłaszcza w segmencie luksusowych apartamentów. Posiada kompletne dokumenty prawne i doskonałe lokalizacje, co pozwala na zaspokojenie długoterminowych potrzeb potencjalnych inwestorów w zakresie gromadzenia aktywów.

Jest to linia produktów, która przynosi podwójną wartość zysku, zarówno potencjał wzrostu cen, jak i efektywny wynajem dzięki przewadze dynamicznego ośrodka gospodarczego, silnie przyciągającego bezpośrednie inwestycje zagraniczne i zagranicznych ekspertów z potrzebami w zakresie luksusowych mieszkań.

Infrastruktura przyspiesza, otwierając nowe możliwości, ale należy zachować ostrożność

Trend „ekspansji na południe” jest również napędzany powrotem szeregu dużych inwestorów na Południe po rozwiązaniu problemów prawnych, a także intensywnymi kampaniami komunikacyjnymi. W szczególności wielu inwestorów indywidualnych z Hanoi, rozszerzając swoje projekty na Południe, skłania się ku znanym inwestorom, wykorzystując ich znajomość marki i potencjał wdrożeniowy.

Kilka dużych projektów, takich jak kompleks miejski w Can Gio, od momentu ich uruchomienia cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów z Hanoi, dzięki strategicznej lokalizacji i długoterminowemu potencjałowi rozwoju. Północne firmy brokerskie również szybko rozbudowały swoje oddziały na południu, przenosząc ze sobą ekosystem klientów i oferowane usługi.

Co więcej, niektóre projekty dużych inwestorów mają niskie ceny, podczas gdy ceny podobnych projektów na północy wzrosły dwukrotnie i zostały „odkopane” przez wielu inwestorów, mimo że ceny wzrosły o 5% w ciągu tygodnia.

Ważnym czynnikiem wzmacniającym atrakcyjność inwestycyjną jest polityka rozwoju infrastruktury i motywacja do planowania regionalnego po fuzji administracyjnej nowego Ho Chi Minh City. Wiele nowych projektów jest obecnie ściśle powiązanych z liniami metra, drogami szybkiego ruchu i kluczowymi osiami komunikacyjnymi, poprawiając łączność międzyregionalną i zwiększając przyszłą wartość aktywów, co jest szczególnie atrakcyjne dla inwestorów z Hanoi.

VARS IRE uważa, że generalnie fala „południowych” przepływów pieniężnych z inwestycji w nieruchomości staje się coraz silniejsza. Południe, a zwłaszcza Ho Chi Minh City, stopniowo staje się nowym kierunkiem podróży dzięki rozsądnym cenom, przyspieszonej infrastrukturze i ulepszonym ramom prawnym.

Inwestorzy muszą jednak starannie dobierać segmenty, oceniać możliwości finansowe i priorytetyzować strategie długoterminowe, zamiast oczekiwać szybkich zysków, aby zapewnić bezpieczeństwo i efektywność w kontekście restrukturyzacji rynku. W sytuacji, gdy większość transakcji nadal opiera się na popycie inwestycyjnym, podczas gdy podaż gwałtownie rośnie, jeśli inwestorzy wykorzystają zbyt dużo pożyczonego kapitału do szeroko zakrojonych inwestycji, mogą popaść w pasywną pozycję w przypadku wzrostu stóp procentowych lub spadku płynności. W najgorszym scenariuszu zaburzenie przepływów pieniężnych może doprowadzić do stagnacji projektu, co wpłynie na nastroje rynkowe i zaufanie inwestorów.

Komentarz (0)