Przejrzystość jest kluczem do rozwiązania problemów związanych z gruntami.

Fakt, że Ministerstwo Finansów zabiega o opinie na temat projektu rozporządzenia zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów rozporządzeń szczegółowo określających sposób wdrażania ustawy o inwestycjach w ramach metody partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), świadczy o wysiłkach na rzecz dalszego doskonalenia ram prawnych i usuwania przeszkód.

W tym kontekście kwestia gruntów – a w szczególności mechanizm finansowania projektów BT ze środków gruntowych – w dalszym ciągu wyłania się jako kluczowy problem, mający bezpośredni wpływ na zaufanie rynku i zdolność mobilizacji zasobów prywatnych na rzecz rozwoju infrastruktury.

Przede wszystkim, transparentność informacji o funduszach gruntowych musi być priorytetem. Projekt ustawy wymaga publicznego ujawniania decyzji w sprawie polityki inwestycyjnej, ale jedynie „zachęca” do ujawniania lokalizacji i powierzchni funduszu gruntowego wykorzystywanego do płatności. Według Wietnamskiej Izby Handlowo-Przemysłowej (VCCI) takie podejście nie gwarantuje transparentności, ponieważ prawo do ujawniania lub nieujawniania nadal zależy od każdej lokalizacji. W praktyce brak transparentności w wycenie i użytkowaniu gruntów był bezpośrednią przyczyną wielu sporów i strat. Dlatego obowiązkowe, pełne ujawnianie informacji o funduszach gruntowych jest warunkiem wzmocnienia zaufania do rynku. Gdy informacje są jasno ujawnione, rynek ma podstawę do porównań, a agencje zarządzające dysponują większymi narzędziami do nadzoru społecznego – to fundament, na którym transakcje gruntowe w projektach PPP opierają się na zasadach rynkowych, a nie na decyzjach administracyjnych.

Kolejnym problemem jest sposób określania kosztów budowy infrastruktury przy obliczaniu wartości gruntów wykorzystywanych do płatności. Projekt dopuszcza odliczenia kosztów w oparciu o stopy inwestycji, ale według opinii firm narzędzie to ma charakter głównie referencyjny. Każdy projekt BT ma bardzo odmienną charakterystykę; bez niezależnego mechanizmu wyceny i porównania rynkowego ryzyko rozbieżności w kosztach jest nieuniknione. Konsekwencją może być utrata majątku publicznego lub zakłócenie planu finansowego inwestora – oba niepożądane skutki.

Jeśli chodzi o wycenę gruntów, przepis o stosowaniu najwyższej ceny w tabeli cen gruntów, gdy „nie można zidentyfikować podobnego obszaru”, wymaga starannego rozważenia. Teoretycznie jest to sposób na zapobieganie utracie majątku państwowego. Jednak w praktyce, ze względu na brak jasnych kryteriów dla „podobnych obszarów”, agencja wdrażająca może wybrać bezpieczną opcję natychmiastowego zastosowania najwyższej ceny. W takim przypadku ryzyko nie jest eliminowane, a jedynie przerzucane na inwestora. Wycena działki z niekompletną infrastrukturą na tym samym poziomie co najlepiej rozwinięty obszar spowoduje znaczną rozbieżność w stosunku do jej rzeczywistej wartości, co bezpośrednio wpłynie na plan finansowy i obniży atrakcyjność projektu. W dłuższej perspektywie może to sprawić, że inwestorzy będą ostrożniej podchodzić do projektów BT, co doprowadzi do odwrócenia celu, jakim jest mobilizacja zasobów społecznych, do którego dąży polityka PPP.

Pozytywnym aspektem projektu jest uwzględnienie zasady podziału ryzyka, o czym świadczy zapis o rekompensatach w przypadku opóźnienia przez państwo w przydziale gruntów lub ich dzierżawie na potrzeby płatności w ramach umów PPP. To krok w dobrym kierunku, odzwierciedlający zrównoważone podejście do korzyści dla obu stron. Jednak, aby to rozporządzenie było skutecznie wdrażane, konieczne jest doprecyzowanie sposobu ustalania stóp procentowych i momentu ich naliczania, co pozwoli uniknąć rozbieżnych interpretacji w trakcie stosowania – źródła wielu sporów w poprzednich umowach PPP.

Ogólnie rzecz biorąc, opinie firm odzwierciedlają spójny wymóg: ramy prawne dla PPP muszą być przejrzyste, stabilne i zapewniać równowagę interesów. Grunty to nie tylko środek płatniczy, ale także czynnik decydujący o wykonalności całego projektu. Gdy to wąskie gardło zostanie usunięte dzięki jasnym i rozsądnym regulacjom, PPP mogą stać się efektywnym kanałem przepływu kapitału w rozwoju infrastruktury, zamiast nadal być sektorem, w którym inwestorzy chcą uczestniczyć, ale wahają się wejść.

HA MÓJ

Źródło: https://www.sggp.org.vn/minh-bach-de-thao-go-nut-that-dat-dai-post847437.html