Paradoks: Firmy muszą dzierżawić ziemię od siebie

Aby mieć ziemię pod budowę fabryk, warsztatów... dawniej wiele przedsiębiorstw musiało „oddawać” swoją ziemię państwu, a następnie dzierżawić ją z powrotem.

Trudności w odzyskaniu swojej ziemi

Na początku XXI wieku, zgodnie z polityką Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, zakłady produkcyjne musiały zostać przeniesione na przedmieścia, aby uniknąć zanieczyszczenia środowiska. Jednocześnie tereny fabryczne w centrum miały zostać przeznaczone pod zabudowę miejską i usługi.

Obecnie stref przemysłowych jest bardzo niewiele, a teren ten czasami nie jest odpowiedni. Wiele terenów podmiejskich ma wprawdzie plany zagospodarowania przestrzennego dla celów mieszkaniowych, ale nie ma planu podziału na 1/2000 osiedli, co nie nadaje się do budowy fabryk. Proponowanym rozwiązaniem jest przekazanie gruntów przez osoby fizyczne lub firmy posiadające grunty państwu. W tym przypadku państwo będzie dzierżawić własne grunty użytkownikom pod budowę fabryk (grunty nierolnicze ) z rocznymi płatnościami, krótkoterminowymi umowami dzierżawy, na okres 5 lub 10 lat.

Jednakże, gdy umowa dzierżawy wygaśnie lub przedsiębiorstwo będzie chciało rozwiązać umowę dzierżawy gruntu i ponownie wystawić księgę wieczystą w obecnym lub poprzednim stanie, napotka wiele problemów.

Typowym przykładem jest przypadek pana Cao Cuonga z dzielnicy Binh Chanh w dawnym Ho Chi Minh City, który w 1990 roku wprowadził politykę przeniesienia swojego zakładu produkcyjnego na przedmieścia. Za zgodą Ludowego Komitetu Dzielnicy Binh Chanh, pan Cao Cuong kupił działkę rolną z różową księgą wieczystą o powierzchni ^{5930 m²} . W 2006 roku przekazał powyższą działkę firmie, której był właścicielem, aby ubiegać się o zmianę przeznaczenia gruntu na produkcję i działalność gospodarczą.

Pan Cao Cuong musiał wydzierżawić własną ziemię.

Ponieważ jednak teren należy do istniejącego planu renowacji mieszkaniowej, nie ma zatwierdzonego szczegółowego planu budowy w skali 1/2000, więc Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh zatwierdził politykę, zgodnie z którą przekazał on teren Ludowemu Komitetowi starej dzielnicy Binh Chanh w celu wydzierżawienia go jego firmie na 10 lat (2010 - 2020) na powierzchni 5150 ^m2 pod budowę fabryki, płacąc roczny czynsz, pozostałe ^{780 m2} (w tym ^{380 m2} za i ^{400 m2} przed terenem) należy do korytarza ochrony kanału, więc pozostaje to terenem rolniczym.

Do 2017 roku, pod koniec okresu dzierżawy, firma pana Cao Cuonga złożyła pisemny wniosek o przedłużenie dzierżawy, ale wniosek nie został zatwierdzony, ponieważ teren był przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, a fabryka służyła celom produkcyjnym i biznesowym. W związku z tym, w 2018 roku firma zakończyła procedury zwrotu gruntu osobiście panu Cao Cuongowi. W tym czasie złożył on również wiele wniosków o przedłużenie dzierżawy, zmianę przeznaczenia gruntu lub ponowne wydanie księgi wieczystej zgodnie z obecnym lub pierwotnym statusem, aby kontynuować użytkowanie po wygaśnięciu okresu dzierżawy.

Proces osiedlania się trwał jednak wiele lat i do 2024 roku udało mu się przekształcić ^{4800 m²} gruntów pod zabudowę, ale musiał zapłacić 100% opłaty za użytkowanie gruntu, bez odliczania ceny gruntu rolnego. Pozostałe ^{350 m²} gruntów produkcyjnych i komercyjnych nie mogło zostać przekształcone w grunty pod zabudowę, ale nie otrzymał on pozwolenia na użytkowanie wieczyste i był zmuszony odnowić dzierżawę gruntu oraz płacić roczny czynsz.

Podobnie jak w przypadku pani Phuong, aby zbudować fabrykę, w 2010 roku musiała ona „przekazać” 4890 ^{metrów kwadratowych} swojej ziemi Ludowemu Komitetowi Dystryktu Binh Chanh, a następnie jej firma musiała podpisać umowę z państwem na dzierżawę powyższego terenu. W 2018 roku firma przekazała powyższy teren pani Phuong. Jednak zgodnie z przepisami może ona kontynuować dzierżawę swojego terenu tylko przez pozostały czas do 2020 roku. Od wielu lat pani Phuong ubiega się o ponowne wydanie różowej księgi dla tego samego celu, ale jak dotąd bezskutecznie. Tymczasem, jeśli zmieni przeznaczenie gruntu na tereny mieszkalne, z powyższym obszarem, według obliczeń, będzie musiała zapłacić ponad 160 miliardów VND podatków, co jest kwotą tak dużą, że popada w niezwykle trudną i dylematową sytuację.

Propozycja ponownego wydania różowej książki

Pan Cao Cuong powiedział, że w całym kraju istnieje wiele podobnych problemów. Osoby, które tworzą własną ziemię, ale chcą budować fabryki, muszą ją przekazać państwu, a następnie dzierżawić. Jednak teraz, gdy umowa dzierżawy wygasła, właściciel ziemi nie otrzyma księgi wieczystej w pierwotnym stanie. Jeśli nie będą mogli kontynuować dzierżawy ziemi, państwo również znajdzie się w „dylemacie”, ponieważ obecne przepisy nie regulują tego jasno. Jeśli przeznaczenie gruntu zostanie zmienione na tereny mieszkalne, wartość gruntu zostanie obliczona jako 0 VND przy obliczaniu podatku. To obliczenie jest podobne do obliczania opłat za użytkowanie gruntów publicznych wynajmowanych przedsiębiorstwom. Takie regulacje pociągają za sobą wiele konsekwencji dotyczących aktywów, inwestycji, kredytów hipotecznych, transakcji itp.

Adwokat Tran Minh Cuong ze Stowarzyszenia Adwokatów Miasta Ho Chi Minh powiedział również, że obowiązująca ustawa gruntowa z 2024 r. i dekret 103/2024 stworzyły trudności, przeszkody i niedociągnięcia, z którymi boryka się wiele osób i przedsiębiorstw podczas przeprowadzania procedur zmiany przeznaczenia gruntów i likwidacji umów dzierżawy gruntów nierolniczych, dzierżawionych z rocznymi opłatami czynszowymi, które pochodzą z gruntów samodzielnie ustanowionych, a nie dzierżawionych gruntów publicznych.

Do tej pory ziemia pani Phuong nie została przekształcona w teren mieszkalny.

Dekret 103/2024 nie rozróżnia jednoznacznie gruntów prywatnych z rocznymi opłatami dzierżawnymi od gruntów publicznych dzierżawionych przez państwo. Z powodu braku tego rozróżnienia, w przypadku przekształcenia gruntów na tereny mieszkalne, w przypadku obu rodzajów gruntów należy uiścić 100% opłaty za użytkowanie gruntów mieszkalnych, zgodnie z ceną gruntu w momencie przekształcenia (wartość gruntu wynosi 0). W rezultacie użytkownicy gruntów muszą płacić znacznie wyższe opłaty za użytkowanie gruntów niż w przypadku innych działek rolnych, ponieważ rzeczywista wartość gruntu, jaką użytkownik wydał na jego zakup, nie jest obliczana.

Chociaż obecnie prawo nie przewiduje mechanizmu umożliwiającego ponowne wydanie różowych ksiąg w obecnym stanie lub w stanie sprzed wydzierżawienia gruntu w przypadku rozwiązania umowy dzierżawy, prawo nie zawiera również przepisów dotyczących odzyskiwania gruntów w tym przypadku, co stwarza wiele problemów w wydawaniu różowych ksiąg po wygaśnięciu umowy dzierżawy dla osób fizycznych i przedsiębiorstw. Prowadzi to do powstawania rozproszonych, małych, opuszczonych gruntów, trudnych w zarządzaniu i uniemożliwiających handel.

W związku z tym, prawnik Tran Minh Cuong zaproponował zmianę i uzupełnienie Dekretu 103/2024 w sprawie opłat za przekształcenie użytkowania gruntów dzierżawionych z rocznymi czynszami pochodzącymi od gospodarstw domowych i osób fizycznych, odziedziczonych lub utworzonych samodzielnie, a nie gruntów publicznych dzierżawionych przez państwo. W przypadku przekształcenia gruntów na tereny mieszkalne, opłata za użytkowanie gruntów jest naliczana jak dla gruntów produkcyjnych i komercyjnych nierolniczych lub gruntów rolnych w momencie przekształcenia użytkowania gruntów, bez stosowania 100% ceny gruntu mieszkalnego. Ponadto, w takich przypadkach przysługuje prawo do rozwiązania umowy dzierżawy przed upływem terminu, jeśli nie ma już takiej potrzeby, oraz do ponownego wydania „różowej księgi” zgodnie z aktualnym statusem lub rodzajem gruntu przed wydzierżawieniem.

Source: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm