Wynajem mieszkań: Jaka jest recepta na sytuację korzystną dla obu stron?

Przez lata większość firm działających w branży nieruchomości w Wietnamie decydowała się na budowę domów na sprzedaż, zamiast wynajmować je.

Część 1: Mieszkania na wynajem: zasadnicza zmiana w myśleniu o mieszkalnictwie

Tymczasem większość mieszkań na wynajem pochodzi z małych domów rodzinnych, akademików, domów studenckich i mini-apartamentów na osiedlach mieszkaniowych.

Duża część potrzeb mieszkaniowych osób o średnich i niskich dochodach jest zaspokajana ze środków socjalnych, a nie poprzez zakrojone na szeroką skalę projekty związane z nieruchomościami.

Patrząc z tej perspektywy, tym razem rząd nie zamierza tworzyć nowego rynku, lecz zintegrować istniejący, działający w ukryciu rynek z oficjalną strategią rozwoju miasta.

Sukces rynku wynajmu mieszkań nie zależy od pojedynczego podmiotu, ale od tego, czy uda się zaprojektować mechanizm, który zapewni, że wszystkie strony odczują korzyści. Zdjęcie: Hoang Ha

Aby zrozumieć, dlaczego firmy nie są entuzjastycznie nastawione do tej dziedziny, wystarczy wykonać proste obliczenie.

Załóżmy, że deweloper buduje w Hanoi budynek z 300 mieszkaniami. Jeśli sprzeda go za około 100 milionów VND za metr kwadratowy, firma może wygenerować około 2100 miliardów VND przychodu i zakończyć cykl życia projektu w ciągu zaledwie kilku lat.

Gdyby jednak cały budynek został przeznaczony na wynajem, sytuacja wyglądałaby zupełnie inaczej. Przy obecnych stawkach czynszu inwestor mógłby czekać 20–30 lat na zwrot inwestycji, nie wspominając o kosztach operacyjnych i utrzymania oraz ryzyku rynkowym w tym czasie.

Innymi słowy, jedna strona oferuje wymierne zyski w trakcie kadencji prezesa. Druga strona to gra obejmująca wiele pokoleń menedżerów.

Mając do wyboru te dwie opcje, większość firm zdecydowałaby się na sprzedaż domów. To zrozumiałe, ponieważ firmy powstają po to, by osiągać zysk, a nie rozwiązywać problemy społeczne w imieniu rządu.

W rzeczywistości Wietnam od wielu lat próbuje rozwiązać problem mieszkaniowy poprzez sprzedaż mieszkań socjalnych. Jednak postępy w realizacji projektu są wolniejsze niż oczekiwano, częściowo z powodu niskich marż zysku, a także długich procedur i czasu realizacji.

To pokazuje, że nawet w przypadku mieszkań socjalnych, jeśli kwestia świadczeń nie zostanie rozwiązana, funkcjonowanie rynku będzie bardzo trudne.

Tymczasem miliony najemców wciąż czekają. Nie interesują ich zbytnio modele finansowe ani kalkulacje zysków firm. Potrzebują czegoś o wiele prostszego: stabilnego mieszkania w cenie, na którą ich stać.

Państwo nie może zastąpić rynku.

Gdyby rynek sam rozwiązał problem wynajmu mieszkań, być może miliony pracowników nie musiałyby mieszkać w ciasnych akademikach, jak to ma miejsce dzisiaj.

Jednak gdyby państwo wkroczyło i zastąpiło rynek, budżet i tak nie byłby w stanie zaspokoić potrzeb miasta liczącego dziesiątki milionów mieszkańców.

Rolą państwa nie jest zatem zastępowanie rynku, lecz tworzenie warunków, w których rynek będzie mógł funkcjonować w sposób służący długoterminowym celom rozwojowym.

Taki sam duch przyświeca nowej dyrektywie premiera Le Minh Hunga, który domaga się, aby rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem odbywał się w taki sposób, aby państwo nie dotowało tego sektora, ale też nie pozostawiało go całkowicie rynkowi.

Wybór Hanoi na lokalizację pilotażową dla pierwszych modeli mieszkań na wynajem nie jest przypadkowy. To również lokalizacja, która zmaga się z największą presją urbanizacji, wzrostem liczby ludności spowodowanym migracją oraz pogłębiającą się przepaścią między cenami mieszkań a dochodami mieszkańców.

Z perspektywy ekonomicznej najważniejszym zasobem, jaki rząd może przekazać na rynek wynajmu mieszkań, nie są pieniądze, lecz ziemia.

Warto zauważyć, że tym razem rząd nie tylko omawia kwestię kapitału, ale także wnioskuje o przegląd gruntów i aktywów publicznych w celu włączenia ich do rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem. Jeśli firmy będą musiały kupować grunty po cenach rynkowych, a następnie budować mieszkania na wynajem, większość projektów będzie wysoce niewykonalna.

Ale kiedy państwo zaangażuje się w ziemię, infrastrukturę i instytucje, równanie ekonomiczne ulegnie całkowitej zmianie.

Kto będzie finansował okres 30 lat?

Ziemia to tylko połowa historii. Drugą połowę stanowi kapitał.

Wynajem mieszkań to inwestycja długoterminowa, rozłożona na dekady, podczas gdy obecny system bankowy ma charakter głównie krótkoterminowy. Ostatecznie trudno jest wykorzystać środki zgromadzone w ciągu kilku miesięcy lub lat do sfinansowania aktywów, których zwrot z inwestycji zajmuje dekady.

Oznacza to, że w celu rozwinięcia rynku mieszkań na wynajem na szeroką skalę Wietnam będzie musiał znaleźć odpowiednie, długoterminowe źródła kapitału.

Innymi słowy, aby mieć miliony domów na wynajem, Wietnam musi rozwiązać nie tylko problem ziemi, ale również długoterminowy problem kapitałowy.

Największe wyzwanie nie leży w budynkach.

W porównaniu z Wietnamem, największa różnica pomiędzy krajami rozwiniętymi, w których istnieją mieszkania na wynajem, leży w dochodach i systemach zabezpieczenia społecznego.

W wielu krajach rozwiniętych ludzie są skłonni wynajmować mieszkania na całe życie, ponieważ nadal mogą liczyć na inne zabezpieczenia na przyszłość, takie jak fundusze emerytalne, ubezpieczenia społeczne czy programy pomocy społecznej.

Tymczasem w Wietnamie dom nadal pozostaje często największym majątkiem rodziny, formą oszczędności na starość, a także najważniejszym ubezpieczeniem na wypadek niepewności życiowej.

Dlatego historia wynajmu mieszkań ostatecznie zależy nie tylko od branży budowlanej czy rynku nieruchomości, ale także od tempa wzrostu dochodów, jakości zatrudnienia i dojrzałości systemu ubezpieczeń społecznych.

Polityka jest zrównoważona tylko wtedy, gdy przynosi korzyści wszystkim.

Jeśli artykuł „Mieszkania na wynajem: znacząca zmiana w myśleniu o mieszkalnictwie” postawił pytanie, gdzie będą mieszkać miliony ludzi w Hanoi liczącym 15 milionów mieszkańców, to ten artykuł stawia inne pytanie: Kto wybuduje te jednostki mieszkalne?

Sukces rynku wynajmu mieszkań ostatecznie nie zależy od żadnego pojedynczego podmiotu, ale od tego, czy Wietnam będzie w stanie opracować mechanizm, który sprawi, że wszystkie strony odniosą korzyści.

Ale ostatecznie celem każdej polityki są ludzie.

Rynek wynajmu mieszkań będzie w pełni prosperujący tylko wtedy, gdy zwykli pracownicy znajdą stabilne lokum, w którym będą mogli mieszkać, pracować i wychowywać swoje dzieci w mieście, ponieważ żadna firma nie buduje domów z życzliwości.

Jednak żadne miasto nie będzie mogło rozwijać się w sposób zrównoważony, jeśli ludzie, którzy tworzą jego wartość, nie będą mogli w nim pozostać.

Source: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html