Zadłużenie potentata rynku nieruchomości rośnie, zdolność do spłaty długów nieznacznie się poprawia

Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości nadal w dużym stopniu polegają na pożyczkach krótkoterminowych, podczas gdy realizacja projektów ma charakter długoterminowy – Zdjęcie: QUANG DINH

Które spółki z branży nieruchomości zwiększyły zadłużenie?

W niedawno opublikowanym raporcie na temat branży nieruchomości mieszkaniowych Visrating – agencja ratingowa z kapitałem Moody’s – podała, że ​​w pierwszej połowie bieżącego roku łączne zadłużenie inwestorów giełdowych wzrosło o 19% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Na wysokość zadłużenia składa się przede wszystkim realizacja nowych projektów przez duże spółki z branży nieruchomości, takie jak Vinhomes (całkowite zadłużenie wzrosło o 63% w tym samym okresie), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

Eksperci Visrating przewidują, że dźwignia finansowa będzie nadal rosła, gdyż deweloperzy zaciągają coraz więcej kredytów w celu finansowania rozwoju nowych projektów.

	Pierwsze 6 miesięcy 2023 r.	Pierwsze 6 miesięcy 2024 r.
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
KOPAĆ	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Dane: Sprawozdania finansowe, TTO

Jednakże z pozytywnej strony, oczekuje się nieznacznej poprawy zdolności spłaty zadłużenia w pierwszej połowie 2024 r. dzięki poprawie przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej i zasobom gotówkowym.

Według Visrating wskaźnik zadłużenia do zysku przed opodatkowaniem, odsetkami i amortyzacją (EBITDA) w branży (wskaźnik finansowy odzwierciedlający zysk przedsiębiorstwa przed odliczeniem odsetek, amortyzacji i podatku dochodowego od osób prawnych) wzrósł do 3,7-krotności w pierwszych 6 miesiącach 2024 r. z 2,7-krotności w roku ubiegłym.

Dodatkowo zasoby gotówki wzrosły o 5%, a przepływy pieniężne z działalności operacyjnej nieznacznie się poprawiły, ale w pierwszej połowie 2024 r. pozostały ujemne.

	Zadłużony
IV kwartał 2020 r.	161892
IV kwartał 2021 r.	179697
IV kwartał 2022 r.	207161
IV kwartał 2023 r.	222483
II kw. 2024 r.	245640

Dane: Zadłużenie krótkoterminowe i długoterminowe na podstawie sprawozdań finansowych blisko 80 notowanych na giełdzie przedsiębiorstw z branży zarządzania nieruchomościami i ich rozwoju (głównie kredyty bankowe, obligacje, umowy leasingu finansowego itp.)

Wielu inwestorów ma wyjątkowo słaby przepływ środków pieniężnych ze spłaty zadłużenia.

Również według raportu Visrating, ponad dwie trzecie notowanych inwestorów dysponuje przepływami pieniężnymi pozwalającymi na spłatę zadłużenia od poziomu słabego do wyjątkowo słabego, a konkretnie przepływami pieniężnymi z działalności operacyjnej poniżej 5% całkowitego zadłużenia. Dotyczy to zwłaszcza inwestorów dotkniętych problemami prawnymi związanymi z projektami, takich jak LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) i Novaland (NVL).

Eksperci agencji ratingowych zwrócili również uwagę, że nadmierne uzależnienie od pożyczek krótkoterminowych niesie ze sobą znaczne ryzyko refinansowania.

Co więcej, według Virating, wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego do całkowitego zadłużenia inwestorów giełdowych w drugim kwartale 2024 r. utrzymuje się na wysokim poziomie 44%, przy czym największe potrzeby rekapitalizacji mają spółki dysponujące ograniczoną gotówką, np.: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS).

	Gotówka
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Dane: BTC, TTO

Ponadto dane wskazują, że w 2025 r. zapadną obligacje zabezpieczone nieruchomościami o łącznej wartości około 105 000 mld VND. Visrating szacuje, że około 50% obligacji inwestorów, których termin zapadalności przypada na najbliższe 12 miesięcy, jest narażonych na ryzyko opóźnień w spłacie kapitału/odsetek.

„Większość z nich dotyczy inwestorów, którzy ostatnio opóźnili spłatę kapitału i odsetek, takich jak NVL, Sunshine, Van Thinh Phat i Hung Thinh” – wskazano w raporcie.

Obecnie przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami zwiększają zadłużenie głównie poprzez emisję obligacji, kredytów i akcji.

W tym emisja nowych obligacji zabezpieczonych nieruchomościami w pierwszych ośmiu miesiącach 2024 r. spadła o 5% w ujęciu rok do roku i prawdopodobnie pozostanie niska ze względu na bardziej rygorystyczne wymogi emisyjne i nadchodzące zmiany w znowelizowanej ustawie o papierach wartościowych.

W obecnym projekcie ustawy proponowane zmiany obejmują obowiązkowe wymogi dotyczące zabezpieczeń dla obligacji emitowanych publicznie oraz obligacji w ramach emisji niepublicznych, ograniczone do inwestorów instytucjonalnych.

W zamian, według Visrating, w 2024 r. inwestorzy mieli lepszy dostęp do nowych źródeł kapitału dzięki wzrostowi kredytów bankowych dla branży nieruchomości oraz podwojeniu emisji akcji w porównaniu z rokiem poprzednim.

Wcześniej niektórzy eksperci uznali również, że aby promować wzrost kredytów w 2024 r. na poziomie 14-15%, istotna część kapitału zostanie wchłonięta przez rynek nieruchomości – obszar wymagający dużego kapitału i będący głównym klientem wielu banków.

Source: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm