Czy północna część Hanoi jest ostatnią „strefą stolicy o najniższych cenach”?

(CLO) Podczas gdy ceny mieszkań w dzielnicy Tay Ho Tay wahają się od 480 milionów do 1 miliarda VND/m2, w dzielnicy Dong Anh od 180 milionów do 400 milionów VND/m2, a ceny projektów wzdłuż obwodnic wynoszą od 200 milionów do 300 milionów VND/m2, w dzielnicy Me Linh ceny wielu projektów wahają się obecnie jedynie w granicach 80 milionów do 120 milionów VND/m2.

Công Luận•02/06/2026

Czy Me Linh jest obecnie uważane za ostatnią „strefę niskich cen” w Hanoi ?

Podczas seminarium „Północne Hanoi w nowej strukturze rozwoju przestrzennego stolicy”, zorganizowanego przez Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), 2 czerwca, dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący VARS, stwierdził, że Hanoi stoi przed pilną potrzebą restrukturyzacji przestrzeni inwestycyjnej w celu zmniejszenia obciążenia śródmieścia.

Według niego, szybki proces urbanizacji w ostatnich latach przyczynił się do rozwoju stolicy, ale przyniósł także szereg problemów, takich jak przeciążona infrastruktura, rosnąca gęstość zaludnienia, brak odpowiedniej jakości przestrzeni życiowej i stale rosnące ceny nieruchomości.

W tym kontekście Hanoi musi nie tylko zwiększyć podaż mieszkań, ale także stworzyć nowe centra rozwoju z zsynchronizowaną infrastrukturą, pełną infrastrukturą i usługami, które przyciągną ludzi chcących tam mieszkać i pracować.

Me Linh jest obecnie uważana za ostatnią pozostałą „strefę niskich cen” w Hanoi. Zdjęcie: VV

„Rynek nieruchomości wkracza w nową fazę. Wartość nieruchomości nie jest już determinowana krótkoterminowymi oczekiwaniami ani bańkami spekulacyjnymi opartymi na plotkach planistycznych, ale musi być budowana na fundamencie jasnych ram prawnych, zintegrowanej infrastruktury, realnego popytu i realnych możliwości rozwoju” – powiedział pan Dinh.

Zdaniem ekspertów celem procesu restrukturyzacji przestrzennej obszarów miejskich jest nie tylko odciążenie śródmieścia, ale także stworzenie nowych ośrodków rozwojowych, które będą napędzać długoterminowy wzrost gospodarczy , rozwój populacji i rynek nieruchomości.

Obszar na północ od Hanoi staje się w szczególności strategicznym ośrodkiem wzrostu dzięki korzystnemu położeniu jako brama, łączności regionalnej, dużym rezerwom gruntów oraz obecności ważnych korytarzy gospodarczych, przemysłowych i logistycznych.

Dzięki utworzeniu nowego centrum administracyjnego i kluczowych szlaków infrastrukturalnych obszar ten stopniowo przekształca się ze „strefy rozwoju” w nową siłę napędową rozwoju stolicy.

Według Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) szereg kluczowych projektów transportowych, takich jak mosty nad Rzeką Czerwoną, Obwodnica 4, Obwodnica 3.5 i system metra stopniowo zmieniają łączność regionu północnego z centrum stolicy.

Po zakończeniu tych projektów odległość geograficzna nie będzie już stanowić bariery ograniczającej migrację ludności i przepływy inwestycyjne, co stworzy warunki dla rozwoju miast północnych w kierunku nowoczesnych, zintegrowanych i wielofunkcyjnych modeli.

Pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora VARS IRE. Zdjęcie: VV

Przedstawiając bardziej szczegółową analizę tego problemu, pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora VARS IRE, stwierdziła: Północny obszar Hanoi jednocześnie doświadcza zbiegu nowych czynników napędzających wzrost z planowania, infrastruktury, logistyki, przemysłu, trendów decentralizacji populacji i udziału dużych deweloperów nieruchomości.

Dane badawcze VARS IRE pokazują, że nowa podaż w północnej części Hanoi w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku wyniosła ponad 1400 lokali. Pomimo trudnego kontekstu, wskaźnik absorpcji utrzymał się na poziomie około 56%, co wskazuje na utrzymujący się pozytywny popyt rynkowy.

Według pani Mien, Me Linh jest obecnie uważane za ostatnią dzielnicę Hanoi o „niskich cenach”. Podczas gdy ceny mieszkań w niskich budynkach w Tay Ho Tay wahają się od 480 milionów do 1 miliarda VND/m², w Dong Anh zazwyczaj mieszczą się one w przedziale od 180 milionów do 400 milionów VND/m², a projekty wzdłuż obwodnic kosztują od 200 milionów do 300 milionów VND/m², wiele projektów w Me Linh notuje obecnie ceny rzędu 80–120 milionów VND/m².

Ceny te stanowią zaledwie około 1/3 do 1/2 cen w sąsiednich obszarach o podobnej lokalizacji, a nawet około 20% wartości nowego centrum administracyjnego Tay Ho Tay, pomimo że odległość dojazdu różni się zaledwie o około 10-15 minut po ukończeniu kluczowej infrastruktury.

„Ta różnica cenowa pokazuje, że Me Linh nadal ma znaczny potencjał wzrostu w przyszłości, biorąc pod uwagę jego lokalizację, dostępność gruntów, łączność i potencjał rozwoju obszarów miejskich” – powiedziała pani Mien.

W ciągu najbliższych 5–10 lat przewagę będą miały obszary dysponujące silną infrastrukturą łączności.

Pan Le Dinh Chung, zastępca dyrektora generalnego SGO Land, powiedział, że preferencje inwestorów wyraźnie się zmieniają. Podczas gdy wcześniej kapitał poszukiwał głównie krótkoterminowych możliwości wzrostu cen, obecnie inwestorzy coraz bardziej interesują się potencjałem rozwoju społeczności, jakością operacyjną, ekosystemem udogodnień oraz praktyczną wartością eksploatacyjną nieruchomości.

Według pana Chunga trend ten przynosi korzyści obszarom o dobrze zaplanowanym rozwoju miejskim, zintegrowanej infrastrukturze i możliwości zaspokojenia rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych.

W szczególności oczekuje się, że obecność wielu dużych przedsiębiorstw z branży nieruchomości i realizacja dużych projektów w Me Linh w okresie 2026–2028 przyczyni się do zmiany krajobrazu miejskiego, poprawy jakości podaży i stworzenia dynamiki przyciągającej kapitał inwestycyjny i mieszkańców do tego obszaru.

Eksperci przewidują również, że przyszłe inwestycje będą w pierwszej kolejności skupiać się na obszarach miejskich z kompleksowo rozwiniętą infrastrukturą i udogodnieniami, ze szczególnym uwzględnieniem terenów zielonych i integracji obiektów rekreacyjnych, usług medycznych i innych obiektów rekreacyjnych.

Oprócz jakości produktu, sprawność operacyjna staje się coraz ważniejszym kryterium w decyzjach inwestycyjnych. Projekty zarządzane przez profesjonalne jednostki operacyjne, zwłaszcza marki międzynarodowe, są postrzegane jako mające przewagę w utrzymaniu jakości usług, zwiększaniu wartości aktywów i zwiększaniu atrakcyjności dla mieszkańców.

Zdaniem ekspertów, w ciągu najbliższych 5-10 lat przewagę będą miały obszary posiadające silne połączenia infrastrukturalne, zdolność przyciągania wiarygodnych mieszkańców, ukształtowanie pełnego ekosystemu handlowo-usługowego oraz stworzenie wysokiej jakości środowiska życia.

Czynniki te są również uważane za fundamentalne dla zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości w północnej części Hanoi, a w szczególności w Me Linh.